nieuws

Vinex-nieuwbouw vereist kwaliteit en fasering

bouwbreed Premium

Een hoge kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving en een gefaseerde oplevering van de nieuwbouw zijn twee essentiele factoren voor het welslagen van de Vinex-locaties. Wordt aan beide factoren onvoldoende aandacht besteed, dan treden afzetproblemen op en zal de door het rijk zo gewenste doorstroming onvoldoende tot stand komen.

Dat kan worden geconcludeerd uit een onderzoek van R. Teule en J. van der Heijde van Onderzoeksinstituut OTB, verricht in opdracht van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting van het ministerie van VROM. Opdracht was om de doorstromingseffecten in kaart te brengen van woningbouw op Vinex-locaties.

Zoals bekend probeert het rijk met de bouw van vooral woningen in de marktsector hogere inkomens uit de bestaande, goedkope woningvoorraad te krijgen, zodat in die voorraad woonruimte ontstaat voor de lagere inkomens.

Uit het onderzoek blijkt van de 70% ongesubsidieerde woningen die op de Vinex-locaties moeten worden gerealiseerd een groot deel zal ke bestaan uit koopwoningen in de prijsklasse tussen – 175.000 en – 275.000. Via doorstroming naar deze woningen ontstaat volgens de onderzoekers de grootste kans op het vrijkomen van goedkope huurwoningen en wordt de scheefheid op de woningmarkt (teveel hoge inkomens in goedkope woningen) het beste bestreden.

Factoren

Teule en Van der Heijde wijzen wel op een aantal factoren, die van belang zijn voor de totstandkoming van de doorstroming. Zo zou er meer sturing, op lokaal en regionaal niveau, mogelijk moeten zijn in de toewijzing van nieuwbouwwoningen. Door deze woningen bij voorrang toe te wijzen aan te goedkoop wonende huishoudens kan de scheefheid het meest effectief worden aangepakt.

Op dit moment voorziet de wet- en regelgeving niet in die mogelijkheid. In de praktijk echter worden hier al afspraken over gemaakt tussen gemeenten en bouwers.

Van belang is ook dat aandacht wordt besteed aan de stedelijke gebieden waar de doorstromers uit afkomstig zijn. Dat blijken, volgens de onderzoekers, vooral aan de nieuwbouwlocaties grenzende wijken te zijn. Als hier sprake is van een eenzijdig samengestelde woningvoorraad, ke inkomenswijken en segregatie-effecten ontstaan. Om dit te voorkomen moet gelijktijdig met de ontwikkeling van Vinex-locaties ook de eenzijdigheid van de wijken worden doorbroken, aldus de OTB’ers.

Differentiatie

Vanzelfsprekend moet ook aandacht worden besteed aan de differentiatie van de woningbouw op de Vinex-locaties. Het uitgangspunt is zoals bekend 30% gesubsidieerd, 70% ongesubsidieerd, maar het is de vraag of dit in de verschillende regio’s en op de diverse locaties wel nodig is, aldus Teule en Van der Heijde. Of deze verhouding bijgesteld moet worden, hangt af van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt.

Behalve differentiatie is ook de kwaliteit van de Vinex-locaties van groot belang voor de doorstroming. Dan gaat het niet alleen om de woningen, maar ook om de kwaliteit van de woonomgeving. Als onvoldoende kwaliteit wordt geleverd, zullen scheefwoners blijven zitten waar ze zitten. Gewaakt moet worden voor een te forse verlaging van de stichtingskosten van sociale woningbouw. Dit heeft een negatief effect op de kwaliteit en het imago van de Vinex-locatie.

Ten slotte wijzen de onderzoekers op het belang van een goede fasering van de nieuwbouw. Voorkomen moet worden dat in een keer teveel van hetzelfde op de woningmarkt komt. Dat heeft namelijk afzetproblemen tot gevolg, en dat kan weer leiden tot leegstand en fluctuaties in de nieuwbouw. Veeleer dient te worden gestreefd naar een gelijkmatige produktie, gebaseerd op de opnamecapaciteit van de regionale woningmarkt.

Reageer op dit artikel