nieuws

‘Wensen ministerie VROM niet te vervullen’ meer dure woningen op Vinex-locaties nodig

bouwbreed Premium

Prijstechnisch is het onmogelijk om te voldoen aan de wens van het ministerie van VROM tachtig procent van de woningbouw op Vinex-locaties te realiseren in de prijsklassen tot f. 227.000. Bovendien is het niet wenselijk, omdat de woonconsument op Vinex-locaties vooral een goede woning verwacht, en voor een ‘koopje’ de verhuisdozen niet gaat inpakken.

Dat stelde ing. J. Kuiper, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers op een bijeenkomst van het Nederlands Studiecentrum over subsidieloos bouwen.

Volgens Kuiper blijkt uit een onderzoek van het OTB dat woonconsumenten duurdere woningen willen kopen dan wordt gedacht. Driekwart van de consumenten in de Randstad willen een koopwoning, de helft daarvan zoekt een huis in de prijsklasse tussen f. 175.000 en f. 250.000, 20 % is bereid tot drie ton te gaan en nog eens 20% wil daarboven een huis kopen.

Het gemiddelde ligt daarmee op f. 250.000, f. 150.000 hoger dan het door het ministerie van VROM gehanteerde gemiddelde. En dus is de eis van VROM dat op Vinex-locaties slechts een klein aantal woningen in de prijsklassen boven de f. 227.000 mag worden gebouwd niet terecht, zo meent Kuiper.

Te enthousiast

Het gevaar dreigt dat er in de vrije sector massaal te zuinig en ook te klein zal gaan worden gebouwd. En daardoor zal de door de rijksoverheid gewenste doorstroming niet op gang komen. “Voor bijvoorbeeld f. 200.000 kan op de gemiddelde Vinex-locatie geen woning worden gebouwd die de doorstromende consument het gevoel geeft erop vooruit te gaan. Integendeel, hij zal minder waar voor meer geld krijgen en dus blijven zitten. Of uitwijken naar een huis in de bestaande sector.”

De NVB-voorzitter waarschuwde in zijn bijdrage ook voor het al te enthousiast financieren van sociale woningbouw met de opbrengst uit de woningbouw in de vrije sector. Dit “verschrijven van de kosten naar de marktsector” lijkt een verleidelijke oplossing, maar moet niet te ver worden doorgevoerd. “Als 80 % onder de f. 227.000 moet worden gebouwd en er verschreven moet worden naar de resterende 20 %, dan is dat absoluut onhaalbaar. Dan loopt alles vast. Ook de sociale woningbouw komt dan in gevaar.”

Kuiper wees erop dat ook de marktsector zijn risico’s en zijn grenzen kent. “We moeten oppassen niet dezelfde fout te maken als zeventien jaar gelden, toen we ons allemaal pijnlijk lieten verrassen door de rentestijgingen. Juist de koopwoningenmarkt is rente- en conjunctuurgevoelig.”

En de NVB vindt ook dat gemeenten niet te dirigerend mogen optreden. Dat verstoort alleen maar de markt. “Er zijn gevallen bekend waar de ondernemer zich -onder druk van een gemeente- in het rond werk om woningen onder de twee ton te bouwen, terwijl een haar later diezelfde woning voor f. 270.000 wordt verkocht. Soms lijkt het wel: “Elke burgemeester z’n eigen staatsloterij, met prijzen van f. 70.000 netto. En wie wil daar niet op inschrijven? Met name in de Randstad vormen dit soort situaties geen uitzondering. En zelfs in het dure segment zie je soms betutteling via prijsvoorschriften tot het belachelijk aan toe.”

Volgens de NVB blijkt hieruit duidelijk dat er wel “vaak over de markt wordt gesproken, maar nog zo weinig echt voor de markt wordt gedacht.”

Spankracht

Over de vraag of er in het subsidie-arme tijdperk van het Besluit Woningebonden Subsidies 1995 nog wel voldoende betaalbare huurwoningen ke worden gebouwd, waren de meningen op de bijeenkomst verdeeld.

Directeur Nico van Velzen van de Nationale Woningraad stelde dat het hele woningbouwprogramma met de invoering van het WBWS ’95 afhankelijk is gemaakt van de grillen van de markt, “ook als het om de sociale huursector gaat”. Corporaties zullen in dit licht het maximale doen om toch nog betaalbare woningen te bouwen, onder andere door het eigen vermogen in te zetten. Maar daaraan zijn grenzen, aldus Van Velzen. “De spankracht van corporaties moet niet worden overschat.”

Huurprijs

Regionaal inspecteur volkshuisvesting Noord-Brabant en Zeeland ir. H.K.W. Bekkers herhaalde nog eens de stelling van het ministerie van VROM dat nieuwbouw van sociale huurwoningen tegen een huurprijs van f. 725 zonder exploitatiesubsidies zeer wel mogelijk is, zonder dat er hoeft te worden ingeleverd op kwaliteit. Dit kan door maximaal gebruik te maken van de mogelijkheden van de huursombenadering, wat ook voorkomt dat de bedrijfsreserve onder de realisatie van goedkope huurwoningen te lijden heeft.

Bekkers: “Als de partijen binnen de volkshuisvesting de eerste cultuurshock van het bouwen zonder exploitatiesubsidie te boven zijn, zal duidelijk worden dat met het nieuwe beschikbare instrumentarium goed de eigentijdse uitdagingen binnen de volkshuisvesting ke worden aangegaan.”

Reageer op dit artikel