nieuws

Brutering kan ook bouw in portemonnee raken

bouwbreed Premium

“De wat?!” Grote kans dat veel bouwers zo zullen reageren als hen wordt gevraagd wat wordt bedoeld met de bruteringsoperatie. En toch is de brutering of ‘Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting’ van belang voor diezelfde bouwers. Immers, het gaat bij de bruteringsoperatie om de toekomstige financiele inrichting van de sociale sector. En de vraag of een corporatie ook in de toekomst over voldoende geld beschikt voor investeringen in onderhoud en nieuwbouw is voor menig bouwbedrijf behoorlijk relevant.

Vandaag spreekt de Tweede Kamer zich uit voor of tegen de Bruteringswet, het sluitstuk van de verzelfstandiging van de volkshuisvesting. Hiermee wordt het wettelijk kader gegeven voor een financiele mammoetoperatie, in het kader waarvan alle leningen die woningcorporaties bij het rijk hebben lopen in een keer vervroegd afgelost.

Tegelijkertijd worden de subsidies, die het rijk nog aan de corporaties verschuldigd is voor in het verleden gepleegde woningbouw contant gemaakt en in een keer uitgekeerd. Een zogeheten budgetneutrale operatie, zo meent staatssecretaris Tommel. Dat mag dan zo zijn, maar het is tegelijkertijd een operatie waar heel veel geld mee is gemoeid.

Volgens de meest recente inzichten (januari 1995) wordt door het rijk in totaal f. 32,695 miljard aan subsidieverplichtingen afgekocht, en lossen corporaties f. 24,824 miljard aan rijksleningen af. Daarnaast wordt nog eens een bedrag van f. 1,848 miljard gestoken in steun voor corporaties die na brutering in geldproblemen komen, f. 150 miljoen wordt uitgetrokken voor uitbreiding van het Waarborgfonds Sociale woningbouw, en f. 200 miljoen dient ter compensatie van herfincieringsverliezen.

Parameters

De omvang van de nog uitstaande subsidies en leningen wordt bepaald op basis van een aantal aannames over de ontwikkeling van de rente, de inflatie, en de huren. De financieringsrente is bepaald op 7%, de inflatie op 3% en de huren mogen schommelen tussen 3,5% en 7,5%. De gemiddelde huurstijging over een periode van vijftien jaar zou moeten komen te liggen op 3,8%.

In de discussie over de juistheid van deze parameters, de gevolgen voor de huren, en de juridische houdbaarheid van de bruteringsoperatie komt onder andere ook de vraag naar voren of een corporatie na brutering wel voldoende financieel draagkrachtig zal zijn om te investeren in nieuwbouw, renovatie en onderhoud.

Een voor de bouw toch relevante vraag, omdat corporaties nog altijd belangrijke opdrachtgevers in de woningbouwsector zijn. Dat blijkt ook wel uit uit het boekje ‘Volkshuisvesting in cijfers 1994’ van het ministerie van VROM.

In 1992 investeerden corporaties f. 2742 miljoen in nieuwbouw, f. 1676 miljoen in renovatie en in groot onderhoud f. 1902 miljoen. In totaal is hier dus ruim f. 6 miljard mee gemoeid. De gemeentelijke woningbedrijven investeerden datzelfde jaar f. 229 miljoen in nieuwbouw, f. 316 miljoen in renovatie en f. 240 miljoen in groot onderhoud: in totaal dus bijna f. 800 miljoen. De sociale verhuurders investeerden dus bijna f. 7 miljard, op een totale produktie in de woningbouw van f. 24,3 miljard in 1992.

De jongste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten zien dat aan corporaties in 1994 voor in totaal meer dan f. 3,8 miljard aan bouwvergunningen is verleend, waarvan f. 557 miljoen op het terrein van herstel en verbouw, en bijna f. 3,2 miljard voor woningbouw. Wederom zo’n f. 7 miljard, echter dit keer op een totaal van f. 27,6 miljard aan verleende bouwvergunningen.

Geen zorgen

Volgens het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid hoeft de bouw zich zeker tot het jaar 2000 geen zorgen te maken over een eventuele inperking van deze bouwstroom. Een woordvoerder van het EIB: “Financieel gezien denk ik niet dat de corporaties na brutering er zo slecht voor zullen staan. Er is met open begrotingen gecalculeerd, en dan mag je ervan uitgaan dat men er redelijk in is geslaagd de plussen en minnen tegen elkaar weg te strepen. Bovendien zijn extra voorzieningen getroffen om de ‘arme’ corporaties financieel te ondersteunen, en hebben corporaties meer vrijheid van handelen gekregen.

En dan is het ook nog eens zo dat er bij de corporaties miljarden aan reserves aanwezig zijn. De bouw hoeft dan ook in ieder geval op korte termijn niet bang te zijn dat ze schade zal gaan leiden als gevolg van de bruteringsoperatie. De brutering blijft sowieso zonder gevolgen voor het onderhoud dat corporaties moeten plegen. En voor wat betreft de nieuwbouwactiviteiten zouden alleen op de lange termijn zaken als de rente-ontwikkeling en een verzadiging van de woningmarkt corporaties parten ke gaan spelen.”

Volkshuisvesting in cijfers 1994 leert dat de reserves in de sector inderdaad aanzienlijk zijn. In 1992 konden de corporaties beschikken over een algemene bedrijfsreserve van f. 5359 miljoen, bij gemeentelijk woningbedrijven was dat f. 1815 miljoen. Ten behoeve van reeds geplande uitgaven op het gebied van bijvoorbeeld onderhoud en woningverbetering zijn voorzieningen getroffen met een omvang van f. 5081 miljoen bij corporaties, en van f. 4291 miljoen bij de woningbedrijven.

In totaal zit er dus bij de sociale verhuurders dus ruim f. 16,5 miljard aan maatschappelijk kapitaal, waarvan een groot deel uiteindelijk bij de bouw terecht zou ke komen.

Nuance

Directeur Dick Hamersma van de Nationale Woningraad brengt de nodige nuance aan in de visie van het EIB. Hij maakt een duidelijk onderscheid tussen de omgang met de bestaande voorraad en met nieuwbouw. Voor de bestaande voorraad is van belang of een corporatie haar exploitatie ook na brutering nog sluitend kan krijgen. Voor de bruteringsoperatie stonden tegenover de kosten voor onderhoud inkomsten uit overheidssubsidies en huren. Met de brutering worden de subsidies afgekocht, nieuwe subsidies komen er niet voor in de plaats, en dus blijven na brutering de huurinkomsten over als belangrijkste instrument om een sluitende exploitatie van het bestaande bezit te krijgen.

Voorraad

Hamersma: “Als Nederland een corporatie zou zijn met 2,4 miljoen sociale huurwoningen, en daar de komende decennia zijn werk mee moet voortzetten, dan is er een gemiddelde huurstijging van 3,8% per jaar nodig om alleen al voldoende inkomsten te genereren voor het beheer van de bestaande voorraad.”

De gevolgen van brutering voor die beheerstaken zijn volgens Hamersma nihil, “mits de inflatie en de rente niet te gek gaan doen. Want als er jaar in, jaar uit sprake is van een financieringsrente die 1% hoger ligt dan de 7% uit het bruteringsakkoord, dan kost dat de sector f. 4 miljard. Ga maar na, eind van deze eeuw hebben de corporaties voor f. 200 miljard geleend op de kapitaalmarkt. Uitgaande van looptijden van tien jaar, zal dus ieder jaar een bedrag van f. 20 miljard moeten worden hergefinancierd op de kapitaalmarkt. Als de rente dan op 8% ligt, kost dat geld.”

En dergelijke klappen aan de uitgavenkant ke maar op een beperkt aantal manieren worden opgevangen aan de inkomstenkant van de corporatiebegroting: “Of men brengt de kosten naar beneden, of de huren gaan omhoog ( f. 4 miljard extra kosten resulteert in een extra huurstijging van 0,2%, red.), of je teert in op je eigen vermogen.”

Voor de nieuwbouw is van belang of een corporatie na de brutering in de exploitatie van zijn woningbezit de tekorten kan opvangen, die ke ontstaan bij het plegen van sociale woningbouw. Immers, met het Besluit Woninggebonden Subsidies 1995 zijn er geen of veel minder objectsubsidies te verkrijgen bij het rijk, en dus moet de sector het bij zijn nieuwbouw-activiteiten, financieel zelf zien te redden,

Een tekort ontstaat volgens Hamersma als er geen kostendekkende huren ke worden gevraagd. “En dat is bij de huidige rentestand al het geval, als je uitgaan van een huur van f. 750, een subsidie van f. 5000 en een huurstijging van 3,8% over de komende vijftig jaar. Als de nieuwbouw tekorten oplevert, moet ik die dekken. Dat kan ik doen door in te teren op mijn vermogen. Vraag is echter of dat jaar in, jaar uit, en voor de 25.000 tot 30.000 sociale huurwoningen die corporaties jaarlijks moeten bouwen, mogelijk is. Wij denken dat dat onmogelijk is, als de rente hoger ligt dan 6% en de subsidies onvoldoende zijn. Corporaties ke dat niet uit eigen zak betalen. Dat is nog nooit gelukt.”

Twee antwoorden zijn er dan mogelijk: of de huren gaan verder omhoog, en overschrijden ruim het gemiddelde van 3,8% uit het bruteringsakkoord, of er worden weer objectsubsidies ingevoerd. “Dat moet de politiek gewoon onder ogen zien.”

Ontluisterend

Het antwoord tenslotte van drs. J.S.B. Conijn van het Delftse Onderzoeksinstituut OTB op de vraag of een corporatie ook in de toekomst over voldoende geld beschikt voor investeringen in onderhoud en nieuwbouw is ontluisterend.

“Een van de grote problemen voor de volkshuisvesting is dat die vraag nooit is beantwoord. De verzelfstandigings- en de bruteringsoperatie is ingegaan zonder dat deze toch zeer wezenlijke vraag beantwoord was.

Men weet dat er corporaties zijn die ruim bij kas zitten, men weet ook dat er corporaties zijn die volstrekt niet in staat zullen zijn op eigen houtje de kwaliteit van hun bezit op peil te houden, laat staan nieuwbouw te plegen. Voor sommige sociale verhuurders dreigt zelfs faillissement.

Niet bekend

Conijn is bezorgd over de gevolgen hiervan. “Feitelijk wordt een duik in het diepe genomen, zonder dat bekend is of men een zwemdiploma heeft. Men wil zo graag in het diepe, dat men zich er niet van heeft vergewist of de aan de daarvoor noodzakelijke voorwaarden is voldaan. En dat is op zijn zachtst gezegd verontrustend te noemen.”

Reageer op dit artikel