nieuws

Opleving huizenmarkt in Engeland blijft uit

bouwbreed

Ondanks de voorspoedige groei van de Britse economie blijft de Britse particuliere huizenmarkt stabiel. Noch het aantal transacties, noch het prijsniveau trekt aan. Het is voor het eerst in lange tijd dat een periode van economische expansie in Engeland niet gepaard gaat met een krachtige ‘boom’ op de huizenmarkt. Voor de bouwmaatschappijen is er wel reden tot optimisme: de verkoop van nieuwe huizen lijkt op gang te komen.

Dat is echter maar 10% van de markt. Wie eind 1988 een doorsnee huis kocht in Zuid-Engeland zou daar nu 25 tot 30% minder voor krijgen. In Noord-Engeland was de val minder dramatisch, maar ook daar betekende de periode 1989-1993 een plotse breuk. Gedurende de diepe recessie verdween een zekerheid uit het Britse leven van de afgelopen decennia, namelijk dat huizenprijzen alleen maar ke stijgen.

Begin dit jaar waren de verwachtingen voor een stevige marktstijging hoog gespannen. Het economisch herstel in Groot-Brittannie zette door en de hypotheekrente was tot ongekende niveaus gedaald. In de eerste maanden van het jaar trokken prijzen en transacties inderdaad wat aan, maar al snel stagneerde de markt.

Volgens spaar- en hypotheekbank Halifax zijn de huizenprijzen in Groot-Brittannie in de periode juli 1993 – juli 1994 met 0,3% gedaald,volgens collegabank Nationwide zijn ze met een karige 2,6% gestegen. Het Department of Environment, het ministerie dat onder meer verantwoordelijk is voor volkshuisvesting en woningbouw, komt voor de periode juni 1993 – juni 1994 uit op een stijging van 2,5%.

Kwakkelen

Het aantal transacties is moeilijk te meten maar neemt in ieder geval niet krachtig toe. Volgens de Britse vereniging van makelaars nam het aantal deals in de eerste zeven maanden van 1994 zelfs met 8% af in vergelijking met dezelfde periode in 1993. Deze tendens is des te opvallender omdat mensen momenteel makkelijker een huis ke kopen dan in welk ander jaar sinds begin jaren zeventig. Een gemiddelde ‘first-time buyer’ moet nu ongeveer 26% van zijn salaris uittrekken voor de aankoop van een gemiddeld huis. In 1990 lag dat percentage nog een heel stuk hoger.Volgens sommige waarnemers zou het beter zijn als de huizenprijzen en het aantal transacties snel zouden stijgen. Een economisch herstel is volgens hen niet compleet zonder een ‘huizenboom’.

Pas als mensen het gevoel hebben dat hun huis steeds meer waard wordt voelen ze zich lekker. Anderen daarentegen vinden het juist goed dat de huizenmarkt in 1994 stabiel is. “We hebben momenteel een inflatie van rond de 2%. Waarom zouden huizenprijzen in hemelsnaam sterker moeten groeien?” zo liet gouverneur Eddy George van de Bank of England zich onlangs ontvallen.

Er zijn diverse verklaringen voor wat sommigen ‘stabiliteit’ noemen, anderen ‘kwakkelen’. Het aantal transacties blijft laag omdat een hoop huiseigenaren na de scherpe prijsdaling van voorbije jaren met een zwaar probleem zitten: ‘negatieve equity’. Dat betekent dat de waarde van hun huis na de prijsdaling lager is dan hun hypotheek.

Volgens verschillende schattingen zitten maar liefst een tot twee miljoen Britten met dit probleem. Zij ke niet verkopen tegen de huidige lage prijzen en bieden hun huis daarom niet aan. Zodra de prijzen aantrekken, zullen zij wellicht in grote getalen de markt op komen en zo ongewild een nieuwe neerwaartse druk op de prijzen uitoefenen.

Geschrokken kopers

Analist Patrick Moon van Lloyds Bank verwacht dat dit probleem tot minstens 1997 een stevige stempel op de Britse huizenmarkt zal blijven drukken.Verder zijn potentiele kopers geschrokken van de stijging van de hypotheekrente. Dit jaar is de vaste hypotheekrente met de rente op de Britse staatsobligaties omhoog gegaan. Een hypotheek rentevast voor vijf jaar lag eind vorig jaar nog onder de 7% maar is inmiddels gestegen tot rond de 9%.

De verhoging van de basisrente door de Bank of England van 5,25% naar 5,75% op 12 september jl. leidde op haar beurt tot een verhoging van de variabele hypotheekrente.

Ook de belastingmaatregelen van de Britse regering vergrootten het vertrouwen niet. De aftrek voor hypotheekrente bij de inkomstenbelasting wordt in 1994 en 1995 afgebouwd.

Psychologische factoren spelen ook een rol. ‘First time buyers’ zijn huiveriger dan hun voorgangers van tien of twintig jaar geleden. Zij hebben met eigen ogen gezien hoe de markt kan inzakken en hoe riskant het kan zijn om een huis te kopen.

Daarnaast is er geen sprake van economische euforie in Groot-Brittannie. De economische groei ligt rond de 3%, de inflatie ligt op het laagste niveau van de afgelopen 25 jaar, maar er is geen ‘feel good’ sensatie onder de mensen. Mensen zijn nog huiverig om grote uitgaven te doen. De reele salarissen stijgen niet fors, de flexibele arbeidsmarkt betekent een groter risico van ontslagen en (tijdelijke) werkloosheid.

De markt voor nieuwe huizen, 10% van de totale markt, doet het beter dan de rest. Belangrijke Britse huizenbouwers als Wimpey, Wilson Bowden en Persimmon zagen de verkoop in augustus met ongeveer 25% toenemen in vergelijking met dezelfde maand van 1993. Ook de marge op de verkochte huizen neemt weer toe. Gedurende de eerste zeven maanden van dit jaar begonnen bouwmaatschappijen in Groot-Brittannie met de bouw van 91.200 huizen, 14% meer dan in diezelfde periode van 1993.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels