nieuws

Besluit locatiegebonden subsidies van kracht

bouwbreed

Op 26 januari 1994 is het Besluit locatiegebonden subsidies (BLS) van kracht geworden. Daardoor kon het uitwerkingsbesluit eveneens worden vastgesteld. Dit besluit, onder de titel Regeling normering budgetberekening locatiegebonden subsidies, is als MG 94-13 aan de BON-gebieden verzonden op 23 maart 1994. Voor de desbetreffende gemeenten wordt van nu af alles anders op dit gebied.

Het uitwerkingsbesluit kan worden aangehaald als ‘de regeling’. Het bevat een aantal voor de bouw interessante passages. De werkingssfeer is beperkt tot de gemeenten die behoren bij de in te stellen gewesten van de vier grote steden, alsmede die van Enschede/Hengelo, Eindhoven/ Helmond en Arnhem/Nijmegen. Voor deze gemeenten wordt een apart regime van kracht voor de subsidiering van de Vinex-bouwlocaties. De infrastructuur voor het openbaar vervoer blijft buiten het BLS, die valt onder V & W.

Binnen het BLS is de regeling voor de vier grote steden simpel. Er wordt, los van welke kostenraming dan ook, door VROM een budget vastgesteld en dat wordt naar rato van de woningbouw binnen stedelijk gebied over de vier stadsgewesten verdeeld. Onder bepaalde voorwaarden kan een toeslag op dit budget worden verleend.

Voor de drie overige BON-gebieden is de regeling iets ingewikkelder. De teugels worden strak aangehaald, waarbij de eventueel erkende bedragen alle zijn genormeerd, min of meer parallel aan het belastingaangiftebiljet. Men moet bewijzen dat een bepaald plan op een bepaald punt uitzonderlijk hoge kosten met zich brengt. Wordt dat bewijs aanvaard, dan geldt een bepaald norm-bedrag per woning als bijdrage, eveneens onafhankelijk van de kosten. Is er bijvoorbeeld ophoging van de grond nodig, dan geldt een bedrag van f. 6000 per woning voor 1 meter ophoging. Is er minder dan 1 meter nodig, dan wordt dit bedrag naar rato verlaagd; meer dan 1 meter wordt niet vergoed.

Er wordt in de regeling uitgegaan van een bedrag als basiskosten voor het ontwikkelen van bouwlocaties van gemiddeld f. 37600 per woning. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: f. 6610 voor verwerving; f. 8650 grondwerk en riolering; f. 13070 woonrijp maken en ontsluiting; f. 850 omslagkosten; f. 4330 voorbereiding en toezicht en f. 4090 renteverlies. Het subsidiebudget wordt vastgesteld op f. 3000 per woning binnen de bebouwde kom (BSG), en 50% van het aangetoonde tekort op de nieuwe uitleg.

Hoge opbrengsten

Het ministerie rekent met een grondopbrengst van f. 46600 per woning, zodat er een voorgecalculeerde winst ontstaat van f. 9000. Pas als de extra kosten aantoonbaar hoger zijn dan die f. 9000 is er sprake van een door het rijk geaccepteerd tekort per woning voor de betreffende woningbouwlocaties. De aangenomen grondopbrengst opent weidse perspectieven voor de bouw in de vrije sector. Binnen BSG mag de gemeente tot 50% sociale woningen bouwen (tot stichtingskosten van f. 154000), de andere woningen moeten duurder worden. Dat laatste zal weinig moeite kosten, zoals een eenvoudig rekenvoorbeeld laat zien. Stel we bouwen 1000 woningen in BSG, waarvan 50% ‘sociaal’. De opbrengst van de grond moet dus f. 46,6 miljoen bedragen. Voor de 500 sociale woningen kan bijvoorbeeld f. 20000 in rekening worden gebracht; opbrengst f. 10 miljoen. De resterende f. 36,6 miljoen moeten door de overige woningen worden goedgemaakt, dus de grondprijs daarvan bedraagt f. 73200 per woning. Om bij die grondprijs verkoopbaar te zijn, moeten dat dan woningen van rond een kwart miljoen worden. Willen we niet alleen dure, maar ook woningen in de middenklassen bouwen, dan wordt het nog moeilijker. Stel de grondprijs voor bijvoorbeeld 250 middenklassers wordt gesteld op f. 45000; opbrengst f. 11,25 miljoen. De resterende 250 woningen moeten dan tezamen nog f. 25,4 miljoen opbrengen, of per stuk ruim een ton. Dat worden dus woningen van minstens f. 350000. Dit zijn minimum-bedragen. Er bij komen nog de opslagen, die de gemeente zal (moeten) proberen door te berekenen als gevolg van door VROM niet geaccepteerde meerkosten en van de niet gesubsidieerde tekorten op uitbreidingslocaties. Het zal interessant zijn om te zien, hoe lang de woningmarkt een dergelijk eenzijdig geprijsd aanbod zal ke opnemen.

Verschrijvingen?

Het BLS laat misschien nog een kleine mogelijkheid over voor de gemeenten, om op andere locaties zoveel te verdienen, dat er een gemeentelijke bijdrage aan de woningbouwlocaties mogelijk wordt. In het BLS gaat het alleen over woningbouw en de daarbij behorende voorzieningen: ‘Gronden voor bedrijfsterreinen en kantoorlocaties vallen buiten het bereik van het Besluit’. Dat zet misschien de deur op een kier voor een hernieuwd gebruik van een al lang bekende vorm van verschrijvingen.

Het was vroeger veelal gebruikelijk om de woningwetbouw te plannen op de slechtste grond, en de vrije sector en kantoren op de hoger gelegen gronden. Zo droeg VROM maximaal bij aan het bouwrijp maken van drassig terrein, terwijl de winsten gemaakt konden worden op de buiten het bouwplan gehouden goede gronden. Iets dergelijks zou ondanks het BLS ook weer mogelijk ke worden: een aantal goedkoop verworven weilanden worden voorlopig groen gelaten, om er later (desnoods na afloop van het uitvoeringscontract 1995-2005) vrije sectorwoningen en kantoren op te bouwen. Het dure kassengebied, de voormalige bedrijfsterreinen en de moeilijk te ontsluiten gronden ke dan met behulp van het BLS als Vinex-locaties worden aangewezen. Zo wordt de structuur van de nieuw te bouwen wijken voor een deel bepaald door de subsidievoorwaarden. Ondanks de bijzonder strakke teugels van het BLS is deze nooduitgang voor sommige gemeenten misschien ook nu nog haalbaar.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels