nieuws

Grote fluctuaties in de Europese woningbouw

bouwbreed

In het algemeen verschillen de bewegingen van de bouwactiviteit in Westeuropese landen niet erg veel. De laatste jaren tonen de cijfers voor woningbouw in de onderscheiden landen echter een chaotisch beeld. Bovendien zijn de fluctuaties in de woningproduktie groot.

Het zijn geen demografische ontwikkelingen, maar waarschijnlijk toch enkele structurele oorzaken die een rol spelen. De effecten daarvan worden nog versterkt door invloeden van de conjunctuur.

De invloeden op de bewegingen van de bouwmarkt zijn in de verschillende Europese landen in grote lijnen gelijk. Wanneer de bouwproduktie aantrekt, is dat in de regel in de meeste landen min of meer gelijktijdig het geval, een daling blijft niet beperkt tot een of enkele landen. Dat ligt ook in de rede: de bouwactiviteit hangt tot op grote hoogte samen met de conjunctuur en die is internationaal. De invloed op de bouwproduktie mag in het ene land wat groter zijn dan in het andere, maar zij is er zeker wel.

Publieke sector

Dat geldt vooral voor de marktsector van de bouw en dan in het bijzonder voor de particuliere utiliteitsbouw. De publieke sector – publieke utiliteitsbouw en grote delen van de grond-, water- en wegenbouw – is bepaald door opdrachten van overheden. Hoewel de bestedingen van overheden niet geheel onafhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de algemene economie, is de invloed van die laatste op het bestedingsbeleid van overheden toch geringer dan op dat van particulieren. Dat blijkt mede daaruit dat de fluctuaties van de produktie in de publieke sector geringer zijn dan in de marktsector en voorts ook nogal eens afwijken van de conjunctuurbeweging. Die afwijking kan zelfs het gevolg zijn van bewust daarop gericht beleid.

Fluctuerend

De cijfers die wij voor een aantal Westeuropese landen verzamelden, wijzen uit dat het internationale beeld in de sector nieuwbouw van woningen daarentegen verre van eenvoudig en consistent is. De ontwikkeling van de woningproduktie laat tussen de landen welhaast chaotische verschillen zien. Bovendien zijn de fluctuaties zo groot dat bewegingen van de conjunctuur daarvan nauwelijks de enige oorzaak ke zijn. Blijkens bijgaande tabel geven sommige landen bij tijden een grote groei te zien, terwijl in andere landen bij tijden een grote groei te zien, terwijl in andere landen in hetzelfde jaar de produktie sterk daalt. Daarbij kan een grote groei in korte tijd omslaan in een desastreuze daling. In de Scandinavische landen bijvoorbeeld volgen groei en dalingen met tientallen procenten elkaar in enkele jaren tijds op en terwijl de produktie in Noorwegen in 1989 en 1990 stagneerde, was er in Zweden een explosieve groei.

Deze cijfers zijn temeer opmerkelijk, omdat de woningbouw voor een niet gering deel tot de publieke sector en dus ook voor de gesubsidieerde woningbouw mag, zoals hiervoor is opgemerkt, verwacht worden dat de fluctuaties niet zeer groot zullen zijn.

De mate waarin de overheid bemoeienis heeft met de woningbouw verschilt van land tot land en daardoor is het aandeel van de woningbouw-marktsector en de samenhang met de conjunctuur in het ene land groter dan in het andere. Dit kan echter niet de enorme verschillen in marktbewegingen, wat betreft omvang en tijdstip, in de landen verklaren.

Geen verzadiging

Dat de recente daling van de woningproduktie in verscheidene landen haar oorzaak zou hebben in demografische veranderingen die resulteren in een verzadiging van de woningbehoefte is hoogst onwaarschijnlijk. In alle landen neemt de bevolking nog toe en de groei is vooral groot in de woningbehoevende leeftijdsgroepen. De vorming van huishoudens laat een nog snellere toename zien, die voor de jaren negentig in West Europa op iets minder dan 1% per jaar wordt geraamd.

Die groei mag dan minder zijn dan wij in het verleden hebben gekend, maar dat demografische veranderingen een ineenstorting van de woningmarkt zouden veroorzaken of de recente stagnaties zouden verklaren, is onwaarschijnlijk.

Mogelijke oorzaken

Er zijn echter een aantal andere structurele oorzaken te noemen van de chaotische ontwikkelingen op de woningbouwmarkt. Zij hebben zich in vele landen voorgedaan, maar in verschillende mate en in verschillende perioden. Een daarvan is de privatisering van overheidstaken; indien de overheid, in het kader daarvan, zich terugtrekt uit de volkshuisvesting, krijgt de conjunctuurgevoeliger marktsector een groter aandeel. Bovendien echter verloopt de overschakeling van publieke naar particuliere woningbouw niet overal zonder storingen.

Vooral dat laatste heeft waarschijnlijk een belangrijke rol gespeeld in de grote fluctuaties in bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk en Zweden, maar in andere landen, waaronder ons land, heeft het zeker ook bijgedragen tot verstoring van de markt. Sommige landen – en daarin gaat het Verenigd Koninkrijk voorop – aarzelen of de privatisering van de volkshuisvesting een goede keus is geweest, waaruit weer nieuwe onzekerheden volgen. Andere, zoals Frankrijk en Spanje, hebben hun programma’s voor gesubsidieerde woningbouw weer verhoogd.

Stagnatie

Voorts wordt het in verscheidene landen toenemend moeilijk geschikte en betaalbare bouwlocaties op niet te grote afstand van urbane centra te vinden. Daardoor stagneren bouwplannen; bovendien heeft dat ertoe bijgedragen om, in plaats van nieuwbouw van woningen, bestaande grote woningen en andere gebouwen in centra te verbouwen tot appartementen.

De stagnerende conjunctuur heeft de effecten van deze veranderingen nog verscherpt. Bewegingen van de rente, gestegen stichtingskosten en lagere gezinsinkomens in vescheidende landen hebben de effectieve vraag naar woningen verminderd. Bovendien maakten de verminderde werkgelegenheid en gedwongen verkopen bij insolventie potentiele kopers van woningen terughoudend.

Met het aantrekken van de conjunctuur kan de invloed van de tgenoemde factoren snel geringer worden. Het lijkt er echter op dat in menig land de meer structurele veranderingen de markt nog geruime tijd ke verstoren. Het zal in de komende jaren moeilijk zijn een duidelijk inzicht te krijgen in de toekomst van de Europese woningbouw.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels