nieuws

Betekenis Verkoopbrochure

bouwbreed

Een bouwondernemer vermeldt in zijn verkoopbrochure onder andere, dat zijn luxe appartementen twee badkamers bevatten. In de koop-/ aannemingsovereenkomst neemt hij geen technische omschrijving van die appartementen op, maar daarvoor verwijst hij naar de verkoop- brochure. Mag de koper van zo’n appartement nu verwachten, dat van beide badkamers tegelijkertijd gebruik kan worden gemaakt?

Die vraag moest worden beantwoord door een arbiter van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven toen de koper van zo’n appartement zich erover beklaagde, dat zijn kinderen en gasten geen gebruik van de tweede badkamer konden maken als hij of zijn vrouw in bad zat. Hij eiste, dat er in het door hem gekochte appartement alsnog een warmwater-installatie zou worden aangebracht, waarmee wel op meerdere punten tegelijk warm water getapt zou ke worden. Hij verwees daarbij naar het bestek, waarin stond dat in het appartement een gasgestookte combiketel van voldoende capaciteit zou worden aangebracht en bovendien dat in de warmwaterleiding meerdere tappunten dienden te komen. Maar merkwaardig genoeg maakte het bestek geen deel uit van de tussen hen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst.

Daarin was wel de bepaling opgenomen, dat de aannemer diende te bouwen conform de technische omschrijving en de tekeningen. Omdat de technische om- schrijving alleen bestond uit de inhoud van de verkoopbrochure kon de koper zich niet beroepen op het bestek. En dat was ook de conclusie van de arbiter. De koper beriep zich daarom op het feit, dat het normaal is dat in een luxe appartement als het zijne op meerdere tappunten tegelijk warm water getapt kan worden. Maar dat bestreed zijn wederpartij. Diens beroep op het feit, dat de geplaatste ketel voldeed aan de eisen van het Garantie-instituut Woningbouw was alles behalve beslissend voor deze kwestie en dat was nog minder de verwijzing naar de model-bouwverordening, waarin wordt gezwegen over meerdere tappunten in woningen met twee badkamers.

De zich gedupeerd voelende koper kwam nog aanzetten met een brochure waarin stond, dat het warme water voor de twee badkamers werd geleverd door een boiler van 120 liter. Daarnaast kwam hij met een verklaring van het provinciaal energiebedrijf, dat door middel van stadsverwarming per minuut ongeveer vijftien liter water van ca. 55 graden kon worden afgetapt. Ja, moest de scheidsman toegeven, met die beide warmwatervoor- zieningen moest het mogelijk zijn om in beide badkamers tegelijk te baden. Maar omdat uit de door de bouwondernemer overlegde brochures bleek, dat er altijd sprake was van een combi-ketel in zijn appartementen met twee badkamers en door de technische beperkingen van zo’n ketel in de appartementen dus niet tegelijk gebaad kon worden, was de scheidsman door het bewijsmateriaal van beide partijen niet zo heel veel wijzer geworden. Hij ging toen maar eens kijken naar de inhoud van de verkoopbrochure, omdat de technische omschrijving daarin toch beslissend diende te zijn voor de vraag waartoe op het omstreden punt de bouwondernemer verplicht was. Over een of meer warmwater-tappunten stond daarin natuurlijk helemaal niets, maar het in die brochure voorkomende woord ‘privacy’ intrigeerde de man van de Raad blijkbaar zo, dat hij zijn beslissing op dat ene woord baseerde. Hij vond namelijk dat er van die privacy weinig terecht kwam als in de praktijk niet van beide badkamers tegelijkertijd gebruik kon worden gemaakt. Als hij dat op de woorden ‘sanitair comfort’ had gedaan was dat nog wel te begrijpen geweest. Want wat stond er nu precies op dit punt in de brochure? Wel, het volgende: “Sanitair comfort is ruimschoots aanwezig. De grootste slaapkamer grenst aan een badkamer met luxe ligbad en aparte douchecabine, wastafel en toilet. Privacy voor de bewoner betekent ook een tweede badkamer voor kinderen en/of gasten.”

Zoals zo veel woorden, die tegenwoordig erg in de mode zijn, besefte de schrijver van de brochure kennelijk niet, dat de aanwezigheid van een tweede badkamer niet de privacy, maar het gemak (noem het maar comfort) van de bewoners en gasten diende. En onze arbiter denkt, dat het niet tegelijk ke baden iets te maken heeft met de kans, dat de gebruikers van de badkamers zich in hun blootje aan elkaar vertonen? Als je niet met succes een warmwaterkraan kunt opendraaien veroorzaakt dat hooguit wat ergernis, maar vergroot toch niet die kans op ‘aantasting van je privacy?’ Die zou wel aanwezig zijn als de ouderlijke slaapkamer niet direct toegang zou geven tot de eerste badkamer. Dan kom je elkaar nogal gemakkelijk in je blootje op de overloop tegen, maar de capaciteit van de warm- watervoorziening heeft daar toch niets mee te maken? Deze arbitrale overweging, waarop een vonnis is gebaseerd dat de bouwondernemer dwingt om een extra warmwatervoorziening aan te brengen verdient dan ook allerminst de prijs voor de beste scheidsrechterlijke uitspraak van 1993. Ook al niet omdat onze arbiter eerst de beide partijen liet opdraven met brochures waar hij niets aan bleek te hebben voordat hij de inhoud van de betreffende brochure van de bouwondernemer als beslissend ging kwalificeren.

(BR 1994 p. 153)

Mr. Math Verstegen

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels