nieuws

Duitse corporaties investeren miljarden

bouwbreed

De woningbouw bepaalt sinds zo’n drie jaar een niet onaanzienlijk deel van de bouwactiviteiten in de regio’s Berlijn en Brandenburg. In 1992 gaven de 385 corporaties die zijn verenigd in het Verbond van Woningbouwbedrijven in Berlijn en Brandenburg (BBU) ruim DM3,5 miljard uit voor de bouw, tegen ongeveer DM10 miljard in 1994.

Dit jaar laten de gezamenlijke corporaties 12.400 woningen realiseren en bouwen er pakweg 2000 bij voor derden. Aan renovatie en aan onderhoud in het oosten van Berlijn en Brandenburg besteden de corporaties dit jaar respectievelijk DM2,2 en DM3,2 miljard.

Bouwtechnisch adviseur S. Rehberg van de BBU legde op een bijeenkomst in Berlijn uit dat de leden tegenwoordig zelf verantwoording dragen voor de bouw en de gang van zaken na de oplevering. In Berlijn gelden evenwel andere voorwaarden dan in Brandenburg. Ook wanneer beide deelstaten besluiten samen te gaan zal dat niet leiden tot een snelle hervorming van de bouwregels tot een werkbare verordening. Als gevolg daarvan blijft bijvoorbeeld de plafondhoogte in Berlijn gehandhaafd op 2.40 meter en in Brandenburg op 2.50 meter. In het geval van Berlijn gelden beduidend strengere milieu-eisen dan in Brandenburg. Die verbieden onder meer het gebruik van tropisch hardhout en van pvc. Voor het laatste geval hoopt Rehberg op minder strakke regels zodat pvc gebruikt kan blijven voor raam- en deurprofielen.

De voorschriften botsen met het belang van het verhuurbaar houden van woningen omdat ze de kosten verhogen. De corporaties ke de uitgaven beperken door bestemmingsplannen efficienter voor te bereiden en minder te reserveren voor de inrichting van de woonomgeving. Ook op de wijze waarop woningen momenteel nog aan de gebruikers worden overgedragen vallen niet onaanzienlijke bedragen te besparen. Meer aandacht voor de realisatie vergt op zich hogere investeringen. Die betalen zich volgens Rehberg echter weer terug omdat een degelijker bouw vervolgkosten voor bijvoorbeeld de reparatie van bouwschade en voor onderhoud verminderen. Een nadere studie moet uitwijzen op welke wijze de corporaties de bedrijfskosten van hun bestand ke verlagen. De BBU zal zich in deze onder meer orienteren op de Nederlandse praktijk.

Voordelen

De BBU wees de leden volgens diens economisch- en beleidsadviseur dr. W. Bohleber inmiddels op de voordelen die de inzet van buitenlandse aannemers kan opleveren. Naast Nederlandse tonen bijvoorbeeld ook Britse, Deense en Italiaanse bouwers grote belangstelling voor de opdrachten van de woningbedrijven. Om en nabij de helft van de 1,7 miljoen Berlijnse woningen vallen onder het bezit van de BBU-leden. Het grootste deel van dit bestand staat in het oosten van Berlijn. Daar wacht ook het grootste deel van het werk. Ruim 45 procent van de 1,08 woningen in Brandenburg ressorteren onder het bezit van de BBU-leden. Op middellange en lange termijn komen er in Berlijn zo’n 140.000 woningen bij waarvan de helft in opdracht van de BBU-leden. De totale investering komt dan uit op DM14 miljard wat neerkomt op een uitgave van DM 200.000 per woning. Voorwaarde bij dat laatste zijn wel stabiele bouwprijzen.

Brandenburg wil de woningbouw vooral concentreren in het grensgebied rond Berlijn. Waar precies deze bouw moet plaats vinden blijft volgens Bohleber vooralsnog onduidelijk. Ruimte kan mogelijk worden gevonden op verlaten fabrieksterreinen. De jaarlijkse behoefte beloopt zo’n 15.000 woningen. Daarvan komen er ongeveer 7500 langs de openbare weg tot ontwikkeling. Van dit aantal vallen er 4000 onder de koopsector en gaat het restant op aan de huursector. Renovatie en onderhoud van het vooroorlogse bestand vergt per woning DM 110.000. Hetzelfde werk aan na-oorlogse woningen kost DM 85.000 per eenheid. Bij elkaar vragen ruim 259.000 woningen aanpak wat een totale rekening van om en nabij DM 22 miljard oplevert. De opbrengst van de huidige huren draagt voor ongeveer een kwart bij aan de benodigde investeringen.

Reparatie

Bij renovatie en onderhoud gaat het bijvoorbeeld om de reparatie van betondelen, voegen, ramen en deuren. De werken voorzien verder in de installatie van liften, beter sanitair en van verwarming. De leden van de BBU leggen volgens Bohleber meer dan gemiddelde nadruk op een beperking van het energieverbruik waardoor de uitgaven van de gebruikers dalen. In het oosten van Berlijn verwarmt een individuele kolenkachel ruim 300.000 woningen. De Senaat kondigde evenwel aan dat in de binnenstad geen kolenkachels meer mogen branden. Het bestuur wil met deze maatregel de lucht schoner maken. De verordening houdt tevens in dat in ruim 180.000 woningen een centrale verwarming moet komen.

De Berlijnse Senaat wil tussen 1994 en 1998 70.000 woningen openbaar ontwikkelen. Dit voornemen staat echter haaks op het plan voor een verdere deregulering. Het terugtreden van de overheid betekent volgens Bohleber ook dat subsidies vervallen of verminderen. De huren leveren niet genoeg op om (grote) investeringen te financieren. Goedkoper bouwen is daarmee een noodzaak geworden. Vergeleken met buitenlandse bouwers rekenen Duitse aannemers volgens directielid ir. G. Aunap van de Berlijnse corporatie Gesobau voorlopig nog te veel voor hun werk. Zo stellen de laatsten de prijs voor een sleutelklaar po samen door de kosten voor een woning te vermenigvuldigen met het te bouwen aantal zonder rekening te houden met de voordelen van de schaalgrootte. Buitenlandse aannemers doen dat wel en maken mede daardoor meer kans op toewijzing van een po. Diezelfde bouwers moeten er echter niet van uit gaan dat ze in Berlijn en Brandenburg het grote geld ke binnenhalen. Werken in Duitsland kent de nodige haken en ogen. Het middle management moet om die reden uit de bondsrepubliek komen omdat alleen plaatselijk bekende medewerkers voldoende afweten van wet en regel. Zonder die specifieke kennis kan een bedrijf in de problemen raken en zelfs failliet gaan zoals dat recentelijk bij een Deense aannemer het geval was.

Directielid ir. K.P. Engelbrecht van de Berlijnse corporatie DEGEWO hield zijn gehoor voor dat buitenlandse aannemers niet veel goedkoper zijn dan Duitse wanneer ze de normen van de bondsrepubliek aanhouden. De prijs daalt alleen dan wanneer vereenvoudigingen worden toegestaan. Een lagere rekening ontstaat bijvoorbeeld wanneer woningen op een rij worden gezet en een kleiner oppervlak in beslag nemen. Te denken valt verder aan een groter gebruik van voorgefabriceerde onderdelen en standaardprodukten, aan het plaatsen van vaste ramen en aan het weglaten van een rolluik voor de ramen op de begane grond. Een verdere bijdrage aan het verminderen van de kosten levert de installatie van een kraan in de wc-ruimte waar alleen koud water uitkomt. Een goede logistiek draagt eveneens in niet onbelangrijke mate bij aan lagere kosten. Deze en andere maatregelen laten zich met het instellen van een bouwteam goed in praktijk brengen.

Engelbrecht rekende voor dat van de uitgaven voor etagewoningen 57,5 procent opgaat aan de bouwkosten, 2,5 procent aan de verwerving en de ontsluiting van de locatie, 14,5 procent aan de grond, 22,5 procent aan nevenkosten en 3 procent aan de buitenvoorzieningen. Het ligt in de verwachting dat Nederlandse aannemers die zich aan de Duitse norm houden op een prijsniveau komen dat overeenkomt met dat van westelijk Duitsland. Goedkoper bouwen kan, maar de opdrachtgevers moeten dat dan ook willen en vooral durven.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels