nieuws

Vervuiling speelt grote rol in verkoop grond

bouwbreed Premium

Bij de aanschaf van grond wordt het risico op vervuiling van de bodem steeds belangrijker. Zelden wordt nog grond gekocht zonder gegevens over de toestand waarin die verkeert.

Sinds de invoering van de nieuwe gemeentelijke bouwverordening op 1 oktober 1993 is men verplicht om bij de aanvraag van een bouwvergunning een bodemonderzoekrapport te overleggen.

Er bestaan echter meerdere regelingen en acties die ke leiden tot bodemonderzoek in het bouwtraject. Als gevolg daarvan kost het vaak veel tijd en moeite om na te gaan of, wanneer en op welke wijze een onderzoek moet plaats vinden. De stichting Bouwresearch geeft in een recente publikatie *) tekst en uitleg bij de typen onderzoek en de te volgen procedures.

Er moet zo vroeg mogelijk duidelijkheid komen over de plaatselijke en provinciale regelingen inzake de schone-grondverklaring. Het onderzoek naar de toestand van de bodem kan het beste aan de orde komen tijdens het overleg met de gemeente over de bouwvergunning. Het is verder van belang de gemeente te vragen op welk moment kan worden aangenomen dat de bodem geen problemen kan opleveren voor de bouw.

Partijen doen er goed aan afspraken over het bodemonderzoek die tijdens dit overleg worden gemaakt vast te leggen en de opzet van het bodemonderzoek ter bevestiging naar de gemeente te sturen. Bij bevestiging vermindert men bij de uitvoering van het onderzoek de risico’s over onduidelijkheid van de gestelde eisen. Het blijft evenwel onzeker of de gemeente op de opzet wil reageren of later alsnog nadere eisen stelt.

Beleid

Partijen doen er ook goed aan zich goed te informeren over het beleid inzake de waarden waaraan een bodem na de sanering moet voldoen.Wanneer de zogeheten terugsaneervoorwaarden boven de streefwaarde worden geaccepteerd is er nog steeds sprake van een licht verontreinigde situatie. Om zeker te zijn van opvulgrond die na de schoonmaak wordt opgereden kan de aannemer worden gevraagd een certificaat van herkomst, aangevuld met analyseresultaten, te overleggen. Het aanvaarden van ‘licht’ vervuilde grond kan in de toekomst financiele risico’s opleveren.

De interpretatie van het bodemonderzoek is vaak nog belangrijker dan het bodemonderzoek zelf. Een bureau kan een advies uitbrengen over de mogelijke interpretatie van de gegevens, ook al beslist uiteindelijk de gemeente.

Niet ieder bureau geeft standaard naast onderzoeksresultaten ook adviezen. Wanneer de partijen die betrokken zijn bij bodemonderzoek van tevoren afspraken maken over het vereiste onderzoek en het moment waarop het als verouderd te boek komt staan, kan worden voorkomen dat een onderzoek later niet blijkt te voldoen.

Vastleggen

Bodemvervuiling kan in elk stadium van het bouwtraject worden ontdekt. Om die reden is het vastleggen van de nul- en/of opleveringssituatie van een locatie van uitermate groot belang. Bij onderhandelingen over de oplevering van de (bouwrijpe) locatie kan inzage worden gevraagd in de resultaten van een bodemonderzoek. Dit geldt ook voor vastgoedtransacties waarbij het noodzakelijk is om in contracten clausules op te nemen over vervuiling en de gevolgen daarvan. Wanneer de koper achteraf onverwacht constateert dat in de bodem (rest)vervuiling zit moet deze de verkoper zo snel mogelijk op de hoogte stellen van dit feit of/en bij het begin van een bodemonderzoek te berichten dat alle rechten worden voorbehouden in afwachting van de uitkomst van het onderzoek.

De koper kan voorts herstel van het geleverde vorderen, schadevergoeding of een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst eisen. De specifieke situatie en de overeenkomst tussen koper en verkoper bepaalt hier de gang van zaken.

Strategie

Het bureau dat een bodemonderzoek uitvoert moet vooraf aangeven welke strategie en richtlijnen het volgt. Gangbare methoden zijn het INVO voor bestaande bedrijfsterreinen, het nulsituatie-onderzoek voor de Wet milieubeheer, een gecombineerd onderzoek volgens het ‘protocol voor gecombineerd bodemonderzoek’ en de NVN 5740 voor de overige situaties. Voor het uitvoeren van veldwerk en chemische analyses valt een bureau aan te bevelen dat met erkende normen werkt.

Voor laboratoria bestaat de Sterlab-erkenning. Die geeft aan dat het kwaliteitssysteem is goedgekeurd.

*) ‘Schone-grondverklaring, bodemonderzoek, procedures en knelpunten’ is te bestellen bij de stichting Bouwresearch via telefoon 010-4117276 en fax 010-4130175.

Reageer op dit artikel