nieuws

Hongaars kadaster kan de groeiende omzet niet aan

bouwbreed

De administratie van onroerend goed in Hongarije is volgens het kadaster een regelrechte ramp. De automatisering is er nog niet doorgedrongen en men probeert met de papieren methoden van veertig jaar geleden de thans snel groeiende omzet in de onroerend goed-sector administratief te beheersen.

In Boedapest is het aantal bij het kadaster-bureau aangemelde zaken in tien jaar tijd verdrievoudigd. In 1983 ging het om zo’n 70.000 kwesties tegen meer dan 220.000 in 1992. Door de privatisering zwelt deze zondvloed nog verder aan. Was er vroeger een kadastraal nummer voor een heel huizenblok, nu worden die blokken geprivatiseerd per flat, die elk een apart nummer moeten krijgen. De kosten bij aankoop van onroerend goed zijn per 1 januari verhoogd van 5 procent tot 10 procent.

Op orde

De kadastrale registratie kost 2000 forint. De administratie van te koop aangeboden onroerend goed op het kadaster-bureau blijkt maar al te vaak niet in orde. Een pand of perceel kan meermalen zonder registratie in ander handen zijn overgegaan en de nieuwe eigenaar dan in een lastig parket brengen als hij orde op zaken moet stellen. Daarom moet het eigendomsbewijs altijd nauwkeurig worden bekeken.

De chaos in de administratie werkt allerlei oplichterijen in de hand zoals de verkoop van vastgoed met valse eigendomspapieren. Daarom is het aan te raden in Hongarije nooit onroerend goed te kopen zonder een makelaar of advocaat in te schakelen. Er is dus in Hongarije grote behoefte aan een goed kadastraal systeem. Diverse Hongaarse en Westerse makelaars zijn erin geinteresseerd om dit karwei te klaren, maar de regering heeft nog geen toestemming gegeven dat dit in prive-handen mag komen. In ieder geval verbiedt zij dat voor de hoofdstad Boedapest. Maar de Hongaarse regering overweegt wel de 114 kadaster-bureau’s op het platteland te privatiseren.

Hongaren ke tegenwoordig via zesweekse stoomcursussen gediplomeerd makelaar worden. Het niveau van de Hongaarse makelaar moet dus nog niet al te hoog worden aangeslagen. Anderzijds opereren alle grote Westerse makelaars al op de Hongaarse markt, vooral de kantoorpanden. Van de handel in particuliere woningen gaat echter nog steeds zo’n 90 procent buiten de makelaars om, meestal via advocaten.

Dat is nog een erfenis van het communistische systeem, waarin het bemachtigen van woonruimte niet zo zeer een kwestie was van geld maar van het handig gebruiken van de gestelde regels voor centrale distributie. De advocaten kenden die regels en speelden in het oude systeem de rol van makelaar. Het is dus logisch dat, nu de woningen een echte marktprijs hebben gekregen, veel advocaten er makelaar bij zijn geworden. Alleen al in Boedapest zijn er nu 1500 makelaars tegen minder dan 300 ruim vijf jaar geleden. Het gemiddelde tarief is 2 procent, dat vaak van zowel de koper als de verkoper wordt gevraagd.

Computer

Sinds dit jaar zijn de Hongaarse makelaars via de computer met elkaar verbonden door het Amerikaanse Multiple Listing System. Leden van de makelaarsvereniging krijgen voor 10.000 forint per maand (het huidige minimumsalaris) elkaars lijsten toegestuurd. Deelnemers dienen zich te houden aan een ethische code. Dit systeem heeft het voordeel dat onroerend goed door het geconcentreerde aanbod nu beter is te taxeren.

Een gezonde ontwikkeling is ook dat men nu serieus probeert door te voeren dat elke transactie via een makelaar loopt. Tot nu toe kwam het voor dat je een bepaald stuk onroerend goed voor verschillende prijzen op de markt tegenkwam, afhankelijk van de betrokken makelaar.

*) Dr. A. Sandor leidt in Amsterdam het Business Buro Oosteuropa en schreef dit artikel in opdracht van het Exportplatform VROM.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels