nieuws

Eisen Duitse gemeenten drijven prijs grond op

bouwbreed Premium

Bouwgrond in Duitsland is duur. Die prijs loopt door de eisen die gemeenten aan bouwlocaties stellen nog verder op. Het plaatselijke bestuur kan ruim 90 procent van de ontsluitingskosten verwerken in de huur- en koopprijzen. Mede daardoor wordt het voor huishoudens met lage(re) inkomens steeds moeilijker woonruimte te betalen.

Zolang aan deze bijkomende kosten niets wordt gedaan sorteren maatregelen om het bouwen goedkoper te maken geen effect.

Prof. U. Zech van de Pogroep Stadsontwikkeling uit Dresden noemde tijdens de Europese Bouwdagen in Leipzig onder meer de regels die gemeenten stellen aan het groen in Nieuwbouwgebieden een oorzaak van de stijgende kosten voor bouwgrond.

Voor elke te bebouwen vierkante meter dient een vergelijkbaar oppervlak aan groen te komen. Het ‘nuttig’ oppervlak verkleint daardoor en wordt duurder. Er bestaan weliswaar mogelijkheden om van deze en andere regels af te wijken maar in de praktijk pakt die gang van zaken uitermate moeilijk uit. Gemeenten moeten er volgens Zech alles aan doen hun stedelijke gebieden leefbaar te houden.

Nieuwbouw is een van de mogelijkheden om voldoende draagvlak te scheppen voor de noodzakelijke voorzieningen. Blijft die uit dan dreigt na verloop van tijd in het ergste geval ontvolking. Maar zelfs wanneer gemeenten geen middel onbenut laten om tot nieuwbouw te komen kan die als gevolg van ruimtelijke beperkingen niet tot uitvoering komen. Nogal wat gemeenten beslaan slechts een klein grondgebied. Nieuwbouw vereist dan de aankoop van nieuwe gronden die niet zelden onder andere gemeenten ressorteren. Het wijzigen van gemeentelijke grenzen in Duitsland blijkt dat net zo moeilijk als het herschrijven van het volkslied.

Onbewoonbaar

Naar de mening van Zech dient het plaatselijke bestuur eerst te zoeken naar bouwruimte binnen het eigen gebied. Te denken valt aan het bewoonbaar maken van aanvankelijk onbewoonbaar verklaarde woningen. In het oosten van Duitsland gaat het hier om aanzienlijke aantallen.

De voorraad kan verder toenemen door leeg gebleven plekken op te vullen. Aanpak van het bestand dat tussen 1995 en 1989 in oostelijk Duitsland werd gebouwd vergroot eveneens het aantal woningen. Dergelijke poen zullen echter verder moeten gaan dan een renovatie per woning. Het oppervlak van deze woningen is naar de huidige maatstaven te klein wat de vraag aanmerkelijk inperkt.Rekenkundig gezien wordt in Duitsland beduidend duurder gebouwd dan in de omliggende landen. Waarom dat zo is valt in de praktijk moeilijk aan te geven. De bouwkosten hangen immers samen met de prijs van de grond, de ontsluiting, het bouwplan, de normen, de bouwprijs, de tussen financiering en de hypotheekrente. Daarbij komen onder meer nog de verkoopkosten en de leges voor vergunningen.

Een vergelijking van de Duitse bouwkosten met die in andere landen is volgens Beider verre van eenvoudig omdat in het ene geval het bruto- en in het andere het netto-oppervlak wordt berekend. Voorts doen zich verschillen voor in de bouwmethode en de gebruikte materialen terwijl uitvoering en financiering overal anders zijn. Vaak worden brutoprijzen vergeleken met nettoprijzen waarbij die rekeningen per regio soms aanmerkelijk ke verschillen.

De bouw van twee relatief gelijke poen in Kopenhagen en Berlijn en Brandenburg toonde aan dat de prijs per vierkante meter in Denemarken zo’n DM 1600 bedroeg tegen DM 2100 in Duitsland. Met die gegevens kan een buitenlands bouwbedrijf rendabel werken maar zal na de oplevering van het werk zeker niet ke rentenieren. Nogal wat niet-Duitse aannemers rekenen zich echter nog steeds rijk terwijl Duitse opdrachtgevers van het buitenlandse bedrijf verwachten een dumpprijs voor te rekenen.

Economischer

Een groot aantal demonstratiepoen, prijsvragen en studies toonden aan dat het allemaal goedkoper kan. De staat kon volgens Beider voor de sociale woningbouw uit goed gevulde fondsen putten zodat er geen enkele aanleiding was minder uit te geven. Tegenwoordig willen architecten, ingenieurs, opdrachtgevers en bewoners dat er economischer wordt gebouwd. In het geval van de opdrachtgevers hangt die belangstelling voornamelijk samen met het vooruitzicht op die manier de uitgaven voor andere partijen te beperken.

Tegelijkertijd bestaat aan de zijde van de opdrachtgever weinig belangstelling om goedkopere technieken en materialen te gebruiken. Dergelijke poen eindigen vaak in lang slepende meningsverschillen tussen architect, opdrachtgever en aannemer over extra werken. De oorzaak van dat gegeven ligt in de vele zekerheden die elke partij in zijn aandeel bouwt. Pas wanneer iedereen samenwerkt met de ander, daarbij de nodige openheid aan de dag legt en kennis en ervaring uitwisselt kan er sprake zijn van kostengunstig bouwen.

Reageer op dit artikel