nieuws

Ontbindende voorwaarden in Bloemendaal

bouwbreed

Het sluiten van een overeenkomst kan geschieden onder een voorwaarde. Die kan opschortende, maar ook bindende werking hebben. De werking van de overeenkomst wordt in beide gevallen afhankelijk gesteld van een toekomstige, onzekere gebeurtenis.

Het verschil tussen beide voorwaarden is, dat bij een opschortende voorwaarde de werking ervan pas aanvangt als die gebeurtenis pla atsvindt en bij een ontbindende voorwaarde de verbintenis vervalt.

Bij het opstellen van haar overeenkomsten wordt door partijen niet altijd even zorgvuldig het karakter van zulke voorwaarden in het oog gehouden. Een wezenlijk verschil tussen de ontbindende voorwaarde en het recht om ontbinding van de overeenkomst in te roepen is bovendien dat de eerste bij het plaatsvinden van de onzekere gebeurtenis van rechtswege de verbintenis laat ophouden en een situatie doet ontstaan alsof er helemaal geen overeenkomst was gesloten, de tweede daarentegen een actie van de rechthebbende vereist voor het terugdraaien van de zaak. Dat wezenlijke verschil werd niet in het oog gehouden in de koopakte voor een kavel bouwgrond in Bloemendaal. Die koop werd gesloten onder de ontbindende voorwaarde, dat de gemeente voor 1 januari 1987 vergunning zou hebben verleend voor de bouw van een villa. De koopovereenkomst zou dus geen effect hebben als die vergunning niet in 1986 verleend zou zijn. In dezelfde overeenkomst kreeg de koper echter ook het recht om ontbinding ervan in te roepen onder precies dezelfde voorwaarde. Hi j had die kavel nodig omdat een eerder door hem gekocht stuk grond ernaast niet groot genoeg was voor de villa, die hij wilde laten bouwen. Die eerste kavel had hij gekocht van een bouwondernemer, met wie hij ook een aannemingsovereenkomst was aangegaan. De man was echt een ‘doener’, want op dat moment had hij al het plan om een grotere villa te laten bouwen dan de woning, die de bouwondernemer had ontworpen. De villa was echter te groot voor het eerste kavel en daarom had hij ook nog de belendende kavel nodig. Die kocht hij dus van de bouwondernemer, maar omdat niet zeker was dat hij voor de villa de benodigde bouwvergunning zou krijgen, deed hij dat niet zonder voorwaarde. Maar welk beding gold nu? De ontbindende voorwaarde die van rechtswege het beoogde effect moest hebben, of het recht op ontbinding dat dit effect pas zou teweegbrengen zodra van dat recht gebruik was gemaakt? Die vraag moesten de arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven beantwoorden, omdat de koper van beide kavels maar van zijn hele bouwplan afzag toen de gemeente op 1 januari 1987 nog geen vergunning had afgegeven. Er waren namelijk nogal wat bezwaarschriften ingediend tegen het bouwplan en dat maakte villabouwer zo moedeloos dat hij beide kavels verkocht aan een derde, die ook de architect van zijn voorganger overnam, maar de villa door een andere aannemer liet bouwen. Voor dat soort gevallen had de bouwondernemer in de eerste koop-/aannemingsovereenkomst de bepaling laten opnemen, dat de koper 10% van de koop-/aannemingssom als boete verschuldigd zou zijn als hij van de gemeente toestemming zou krijgen om een ander ontwerp woning te laten bouwen dan het ontwerp van de bouwondernemer. Die boete zou echter vervallen als hij de nieuwe woning door de bouwondernemer die hem de grond had verkocht zou laten bouwen. Een alleszins begrijpelijke regeling, omdat de bouwondernemer nu eenmaal niet alleen grond wilde verkopen maar op die grond ook zelf wilde bouwen. Toen hij daartoe door de koper van beide kavels niet in staat werd gesteld, wenste hij compensatie voor zijn gederfde winst. Dat wilde de ‘doener’ niet zo maar betalen. Zo kwam de zaak voor de raad, die het geforiste bedrag zonder mankeren aan de bouwondernemer toewees. Maar daarvoor was eerst een redenering nodig, op grond waarvan het boetebeding van de tweede overeenkomst, waarop de bouwondernemer zich blijkbaar beriep, kon worden toegepast. Dat kwam kennelijk hoger uit dan dat van de eerste: het was niet gerelateerd aan de koop-/aannemingssom, maar gefixeerd op een halve ton. Daarvoor bedachten de arbiters de volgende constructie: na de totstandkoming van de tweede overeenkomst had de eerste een subsidiair karakter gekregen, in die zin dat de eerste overeenkomst weer ‘tot leven’ zou komen als de ontbinding van de tweede zou worden ingeroepen. Van dat recht had de koper echter geen gebruik gemaakt en dat betekende volgens de arbiters dat de eerste overeenkomst daar door feitelijk vervallen was. In die redenering was dus het boetebeding in de eerste overeenkomst ook vervallen. Na die redenering komen de arbiters dan voor het eerst met het boetebeding uit de tweede overeenkomst aan: daarin stond dat de koper verplicht was de villa door de verkoper van de beide kavels te laten bouwen en als hij dat niet liet doen hij een boete van f. 50000 verschuldigd zou zijn. Dat betekende dus -maar onze drie arbiters zijn niet altijd even helder in hun vonnis- dat niet de 10% van de koop-/ aannemingssom als boete verschuldigd was, maar het bedrag dat in de tweede overeenkomst was bedongen door de bouwondernemer. Dat lijkt ook wel redelijk, want de bouwondernemer miste ook zijn winst op de tweede bouwkavel en het 10%-beding had alleen betrekking op het eerste. Zouden arbiters er niet verstandiger aan doen als zij hun beslissingen motiveerden naar het beginsel waarnaar zij moeten vonnissen: als goede mannen naar billijkheid?

Nu wringen zij zich in juridische bochten, die bepaald niet altijd even feilloos genomen worden.

(BR 1993 p. 743)

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels