nieuws

Groningse woningcorporatie kijkt zakelijk naar het bezit

bouwbreed

“Als je van te voren weet dat je de groot-onderhoudskosten via de huren nooit terug kunt verdienen dan moet je het niet meer doen. Sloop en nieuwbouw zijn dan veel betere opties.

” Directeur L. Kroon, van de woningbouwvereniging ‘Volkshuisvesting’ uit Groningen windt er geen doekjes om. Wat hem betreft moet het woningbezit zakelijk worden benaderd. Natuurlijk zitten er soms emotionele kanten aan zakelijke besluiten maar daar kan in zijn ogen de kachel niet van roken. Kroon kan zich de tijden nog herinneren dat bij woningcorporaties het woord sloop niet hardop mocht worden uitgesproken. Vele miljoenen guldens werden in hoog niveau renovaties gestopt, terwijl in de meeste gevallen de huren gelijk bleven. Met de komst van staatssecretaris Heerma is een dergelijk beleid definitief tot het verleden gaan behoren. In zijn zienswijze moet bij corporaties net als bij een bedrijf zakelijk naar het produkt, in het geval van de woningbouwverenigingen woningen, worden gekeken. “Natuurlijk”, zegt Kroon, “heb je daarbij als voornaamste taak te zorgen voor een goed stuk huisvesting van de doelgroep, maar da t kan ook op een zakelijke manier.”

Buurt

Zijn corporatie is in het Groningse bezig aan een omvangrijke verbetering van de West-Indische buurt. Deze buurt, bestaande uit in totaal 1365 woningen, is in het begin van de jaren vijftig gebouwd. Het buurtje maakt onderdeel uit van de Knorrewegwijk en ligt in h et noordoosten van de stad. Ruim tachtig procent van de woningen zijn portiekwoningen. Daarnaast staat ongeveer de helft van alle in de stad aanwezige duplexwoningen in deze buurt. Het merendeel van de woningen heeft drie woonlagen. Over het algemeen gaat het om kleine woningen, waarvan 45 procent tweekamerwoning. “De huren”, zo vertelt Kroon, “zijn met f. 200 tot maximaal f. 400 laag te noemen. De onderhoudstaat van de woningen is verder matig en het voorzieningenniveau laat te wensen over.” In de buurt wonen veel jongeren. Er zijn tevens veel een- en tweepersoonshuishoudens en relatief weinig huishoudens met kinderen. In de periode 1975 tot 1990 is het inwonersaantal in de buurt met ongeveer dertig procent afgenomen en dat terwijl de stad Groningen in dezelfde periode nog een groei had van 3000 inwoners.

Renovatie

“De renovatie van deze buurt heeft een lange geschiedenis die eigenlijk begin jaren tachtig is begonnen. Het ging duidelijk de verkeerde kant op met de wijk. Er was veel criminaliteit en er speelde heel wat problemen zoals drugsoverlast. Woonde je in die buurt dan was het eigenlijk niet best. Het enige voordeel dat er aan zat was dat de huren laag waren.” In samenwerking met de gemeente Groningen werd een plan van aanpak opgesteld. Naast een aantal renovatieplannen werd tevens een groo tse ‘schoonmaak-actie’ op touw gezet met als doel de buurt te zuiveren van alle overlast. Huismeesters verschenen in de wijk en de m uren werden vrijgemaakt van graffity. Een poleider werd aangesteld bij wie men met klachten kan aankloppen. Tevens werd de renovatie van de complexen voortvarend aangepakt. “Totdat”, zo herinnert Kroon zich, “we in ’88/’89 voor een nieuwe fase stonden. Berekeningen wezen uit dat we f. 10 tot f. 15000 per woning tekort kwamen. Als we op dezelfde voet zouden doorgaan dan zouden we als corporatie zeketr failliet gaan. Vervolgens is er een forse discussie gestart over de vraag hoe nu verder.”

Sloop

Er werd een herstructureringsplan opgesteld met als belangrijkste doel de wijk zodanig aan te pakken dat er meerdere doelgroepen hun plaats konden krijgen. Dit plan werd vervolgens in een doortimmerd wijkvolkshuisvestingsplan West-Indische Buurt gegoten. Het plan behelst onder andere het normaal en pomatig groot onderhoud van 878 woningen, de samenvoeging van 84 duplexwoningen in combinatie met groot onderhoud, hoogniveau-renovatie van 168 woningen waarvan 48 met liftaanbouw en tenslotte de sloop van 263 woningen en 150 woningen vervangende nieuwbouw. Met deze poen is bij elkaar meer dan f. 65 miljoen gemoeid. Een ingrijpend pakket van maatregelen die in de ogen van Kroon noodzakelijk zijn om de buurt definitief en over een langere periode van jaren op de rails te zetten. Dit plan is in nauw overleg met de bewoners van de buurt tot stand gekomen. “Dergelijke zaken moeten nu eenmaal binnen een wijk op brede steun ke rekenen. Natuurlijk is er veel gesoebat over met name de sloop, maar over het algemeen waren veel bewoners het eens met de stelling dat er in de wijk iets moest gebeuren.”

Dat er binnen de wijk de nodige steun voor de plannen werd gevonden moet volgens Kroon ook worden gezien in het licht van het feit dat de wijk grotendeels haar karakter als wijk met overwegend goed betaalbare woningen zal behouden. “Immers “, zo benadrukt de corporatie-directeur, “ongeveer 64 procent van de woningen krijgt een huurprijs die niet hoger dan f. 420 zal uitvallen. En dat maakt zo’n buurt natuurlijk best wel gewild. Zeker omdat de oude problemen zo goed als tot het verleden behoren. Het imago van de wijk is veel beter geworden.” De woningen die er in de wijk worden gebouwd zullen overwegend eengezinswoningen zijn. Een deel daarvan zal in de sociale koopsector worden gerealiseerd. Hiermee wordt bewerkstelligd dat ook mensen met hogere inkomens de buurt zullen ontdekken. Om oudere bewoners in de buurt vast te houden worden verder seniorenwoningen gebouwd. Een ander belangrijke maatregel is het verbeteren van het voorzieningenniveau van de West-Indische buurt. Daartoe worden bijvoorbeel d vier winkels met in totaal 600 m2 vloeroppervlak gerealiseerd.

Fasering

De uitvoering van de diverse plannen is inmiddels in volle gang. De renovatie van diverse complexen wordt gefaseerd uitgevoerd. Deze fasering loopt door tot 1999. “Iedere drie jaar heeft er een evaluatie plaats. Op basis hiervan ke plannen worden bijgesteld. Dat maakt het ook mogelijk om op actuele situatie in te spelen en ook op waar op dat moment de behoefte van de markt ligt. Want als corporatie hebben we daar nu ook mee te maken. Het heeft geen zin nieuwe produkten op de markt af te zetten waar geen vraag naar is. Dat is nu eenmaal niet zakelijk”, voegt Kroon er lachend aan toe.

Woningen in de West-Indische buurt. Links het complex dat nog moet worden gerenoveerd en op de achtergrond een complex dat in de afgelopen periode is vernieuwd

Anko C. Wieringa

In totaal moeten er 263 woningen onder de slopershamer. De ruimte die door deze complexen ontstaan wordt door ongeveer 150 nieuwe woningen ingenomen.

Anko C. Wieringa

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels