nieuws

Riskante grondaankoop

bouwbreed Premium

In de notariele akte, die nodig is voor de eigendomsovergang van onroerende zaken, plegen een of meer ontbindende voorwaarden te worden opgenomen. Zo is de voorwaarde, dat de hypothecaire geldlening voor de financiering van de aankoop van een huis doorgang zal vinden, nodig om niet aan de koop vast te zitten als die geldlening niet mocht doorgaan.

Er zijn echter ook andere, op het moment van de koop nog onzekere gebeurtenissen, die in de koopakte zouden moeten worden vermeld in de vorm van een ontbindende voorwaarde, om niet met ene strop te zitten als die voorwaarden niet ke worden vervuld.

Een voorbeeld daarvan is de mogelijkheid, dat op het stuk grond dat voor de bouw van een huis wordt gekocht, een bouwvergunning kan worden afgegeven. Als het van kracht zijnde bestemmingsplan aangeeft dat die grond een andere bestemming heeft kan de bedoeling van de koper immers niet gerealiseerd worden.

Nu komt het in de praktijk maar al te vaak voor, dat het bestemmingsplan (of een nog van kracht zijnd oud uitbreidingsplan van de gemeente) weliswaar bebouwing toestaat, maar dat door de gemeente een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid, waarin dat niet meer het geval is.

Zo’n situatie deed zich voor toen iemand in 1978 een perceel aan de Taveernelaan in Den Dolder kocht met de bedoeling daarop een woonhuis te bouwen. Dat kon op grond van het toen van kracht zijnde uitbreidingsplan ‘Bosch en Duin-Noord’, vastgesteld in 1954. Pas 1981 veranderde de gemeente Zeist dat door een bestemmingsplan vast testellen voor het gebied waarin het perceel gelegen was. Daarin werd als bestemming voor het betreffende perceel aangegeven: ‘Tuin en Erf’. Dit hield in, dat de grond bestemd was voor tuin of erf met de daartoe dienende andere bouwwerken, zoals stoepen, terrassen, pergola’s en keermuren, maar geen woningen.

Die zouden immers het karakter van tuin of erf aantasten. Drie jaar nadat de grond was gekocht, dus in datzelfde jaar 1981, diende de eigenaar een aanvraag voor een bouwvergunning in bij de gemeente, maar die hield de aanvraag aan omdat zij immers van plan was een andere bestemming te geven aan de betreffende grond. Dat plan was kenbaar voor de eigenaar ervan. Het voorbereidingsbesluit van Zeist, waarin werd aangekondigd dat de bestemming zou worden veranderd, dateerde al van 1977.

Dat besluit werd jarenlang niet omgezet in een bestemmingsplan en daarom in 1978, 1979 en 1980 telkens vervangen door een nieuw besluit. Pas in het voorjaar van 1981 legde de de gemeente het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter visie; vier weken later kwam de aanvraag voor de bouwvergunning binnen hoewel de adspirant-bouwer toen al had ke zien dat er een andere bestemming aan zijn grond gegeven zou worden. De aanhouding van zijn aanvraag lag dan ook in de lijn van de verwachtingen. Door die aanhoudingsbeslissing op grond van de voorgenomen bestemmingswijziging werd het de aanvrager dan ook duidelijk, dat hij geen bouwgrond had gekocht, maar een perceel waarop hij zijn bedoelingen ermee nooit zou ke realiseren. Dat betekende een forse schadepost, die de gemeente zou moeten vergoeden. De Wet op de Ruimtelijke Ordening verplicht gemeenten immers om aan belanghebbenden, die als gevolg van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijden, die redelijkerwijs niet of niet geheel voor hun rekening behoort te blijven, een billijke schadevergoeding toe te kennen. Zij moeten daar wel om verzoeken.

Dat deed de gedupeerde, die niet mocht bouwen, dan ook. Overigens pas zeven jaar nadat die wist of althans had ke weten dat die grond veel minder waard was dan bij de aankoop ervan was gedacht.

Die schade werd berekend op f. 245000. Dat bedrag werd door Zeist ook niet bestreden, maar de gemeente vond dat het redelijkerwijze ten laste van de grondeigenaar diende te blijven. Die had immers zelf het risico genomen, dat er geen bouwvergunning voor zou worden afgegeven omdat er voor het betreffende gebied al een voorbereidingsbesluit was genomen, waaruit dat kon worden afgeleid. Door nog twee jaar te wachten met het indienen van de bouwvergunning-aanvraag was dat risico alleen nog maar vergroot.

De afdeling geschillen van bestuur van de Raad van State, waarbij de gedupeerde in beroep was gegaan na de afwijzing door de gemeente, was het met Zeist eens. Die vond dat inderdaad het risico was genomen, dat er op korte termijn een bestemmingsplan zou komen, waardoor de mogelijkheid van bebouwing van die grond onmogelijk zou zijn.

Al eerder had deze rechter beslist, dat in beginsel met alle mogelijke planologische ontwikkelingen voor het betreffende gebied rekening moet worden gehouden, met name als daarvoor een voorbereidingsbesluit is getroffen.

De gedupeerde beweerde wel, dat pas in 1978 duidelijk was geworden dat de provincie een zeer terughoudend beleid was gaan voeren om bebouwing in dit plangebied toe te staan en wel in verband met de geluidsbelasting van de vliegbasis Soesterberg, maar dat kon de rechter niet afleiden uit de besluiten van 1977 en 1978.

De koper van het bewuste perceel had dan ook een financieel risico genomen toen dat stuk grond werd gekocht. Daarnaast vond de rechter ook van belang dat in de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde was opgenomen, waarmee de financiele gevolgen van de bestemmingswijziging voorkomen of althans fors verminderd hadden ke worden.

Deze rechterlijke uitspraak dient wel in de oren geknoopt te worden van hen, die een perceel grond willen kopen met de bedoeling daarop te gaan bouwen, willen zij niet zoals in Bosch en Duin, een kwart miljoen gulden schade lijden, omdat zij (of hun notaris!) er niet aan gedacht hebben die belangrijke ontbindende voorwaarde in de koopakte te vermelden.

(BR 1994 p. 140)

Reageer op dit artikel