nieuws

De lekkende buitenpui

bouwbreed

Soms komen arbiters van de Raad, van wie toch doorgaans erkend wordt dat zij door hun materie-deskundigheid beter over bouw-geschillen ke oordelen dan rechters, voor problemen te staan waar ook zij niet goed mee overweg ke.

In zo’n situatie bevond zich de arbiter, die werd geconfronteerd met een technisch probleem, waarvan hij niet goed wist hoe dat opgelost moest worden. Verder dan een suggestie voor zo’n oplossing, waarvan hij allerminst zeker was dat die tot een afdoend resultaat zou leiden, kwam hij niet. Daarom nam hij in zijn vonnis ook een veroordeling op om een andere oplossing te kiezen, die zou moeten worden aangedragen door de deskundige, die door de eiser al was ingeschakeld voordat die zich tot de Raad van Arbitrage had gewend. De zaak ging om een pas na de oplevering van een woning door de koper/aanbesteder ervan aan de orde gesteld gebrek. De arbiter die de klacht van de eiser dat de buitenpuien lekten, moest beoordelen, bekijkt – opvallend genoeg – niet of het hier een aanvankelijk verborgen gebrek betrof, of dat het gebrek al bij de oplevering van zijn huis door de koper aangemeld had ke worden. We zullen het er dus maar op houden dat het hier een verborgen gebrek betrof, al was het natuurlijk wel zo sierlijk geweest als onze scheidsman had aangegeven welk karakter dat gebrek had. Het verschil in rechtsgevolg is immers nogal fors, want als het gebrek kenbaar was bij de oplevering, verspeelt de aanbesteder zijn rechten door het huis bij de oplevering zonder meer te aanvaarden.

Wel duidelijk is de scheidsman in zijn oordeel over de tegeneis van de aannemer tot betaling van de opleveringstermijn. Die had de koper achterwege gelaten in afwachting van het herstel van het geconstateerde lekkage probleem. De opleveringstermijn was immers opeisbaar op het moment dat de oplevering plaatsvond en niet pas na het herstel van de geconstateerde gebreken.

In het algemeen kan een aanbesteder, die geconfronteerd wordt met gebreken, wel zijn nakomende betalingsverplichtingen opschorten, maar niet zijn voorgaande terzake waarvan hij zelf al in wanprestatie verkeert, zo doceerde de arbiter. Hij beriep zich daarbij op artikel 262 van Boek 6 van ons nieuwe Burgerlijk Wetboek. Als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, mag de wederpartij de nakoming van haar daartegenover staande verplichting opschorten, zegt dat artikel. Voorwaarde is wel, dat de wederpartij een opeisbare verbintenis niet nakomt, wil van het opschortingsrecht gebruikt gemaakt ke worden. Dat kan dus alleen als de wederpartij als eerste moet presteren of beide prestaties tegelijk moeten plaatsvinden.

De praktijk is vaak een andere: een opeisbaar bedrag wordt ingehouden door de debiteur, die zelf een eis tegen zijn crediteur kan instellen. Zo kan hij afwachten tot zijn wederpartij het initiatief neemt, waarna hij zijn tegenvordering kan indienen.

Maar hier nam de koper/aanbesteder het initiatief, kennelijk omdat zijn lekkende buitenpui-probleem snel opgelost moest worden. De arbiter, die het huis eens ging bekijken, constateerde dat zelfs bij geringe regenval al water binnenkwam; dat zou zich wel regelmatig op meerdere plaatsen voordoen, nam de scheidsman aan, want hij moest constateren dat de dubbele rubberprofielen rondom de draaivalramen onvoldoende aanslag hadden om een waterdichte afsluiting te krijgen.

Maar de door de koper ingeschakelde deskundige had een andere oorzaak gevonden. De ramen voldeden op zichzelf wel aan de normen, maar de orientatie ervan in de gevel speelde een zodanige rol, dat toch lekkage kon optreden.

Mij is niet helemaal duidelijk wat de man hiermee bedoelt. Ik dacht, dat in de bouwkunde het begrip orientatie gebruikt wordt om de richting van een gebouw of gevel aan te geven, zoals bij R.K. kerken, waarvan de lengte-as naar het oosten is gericht.

Betekent dit nu, dat de gevels waarin de ramen die de lekkage veroorzaakten, op een windrichting lagen die de plaatsing van deze ramen verhinderde? Ik kan mij dat niet goed voorstellen.

Hoe het ook zij, de aannemer was aansprakelijk voor het gebrek want het ontwerp was van hem afkomstig en daarin moet rekening worden gehouden met “de orientatie” wat daarmee dan ook bedoeld mag worden. Wellicht zijn er lezers, die mij dat ke vertellen.

Misschien was het hele probleem wel simpel op te lossen, zei de arbiter. Als de aannemer nu eens begint met het vervangen van de rubberprofielen, dan kan daarna altijd nog gekeken worden wat er moet gebeuren als die vervanging niet tot het gewenste resultaat zou leiden. Wat die andere oplossing zou moeten zijn wist onze scheidsman kennelijk zelf niet, want dat moest dan de deskundige die de oorzaak van de problemen in de orientatie van de ramen in de gevel zag, maar aangeven.

Ik zie twee gevaren in zo’n uitspraak. In de eerste plaats vind ik het niet verstandig om een aannemer te veroordelen tot het treffen van een voorziening waarvan allerminst zeker is dat die het probleem zal opheffen. Stel dat die voorziening inderdaad niet helpt. Tot wie moet degene die de kosten daarvan draagt zich wenden om die hem verplicht opgelegde onnutte voorziening vergoed te krijgen. Tot de scheidsman soms?

In de tweede plaats zou ik het nooit aandurven om in een vonnis een aannemer te verplichten om gebreken te herstellen op een manier, die door een deskundige nog moet worden aangegeven zonder dat ook maar bij benadering vaststaat wat die oplossing zou inhouden. Ik zou liever een verplichting opleggen om een bepaald resultaat te bereiken en het aan de daartoe veroordeelde overlaten op welke manier hij daaraan moest voldoen.

(BR 1994 p. 538)

Reageer op dit artikel