nieuws

Raad van Arbitrage onmachtig bij geschil (I)

bouwbreed Premium

Soms raken de verhoudingen tussen de partijen bij een overeenkomst dermate verstoord, dat zelfs de Raad van Arbitrage f. die zich toch ten doel stelt geschillen op het gebied van de bouwnijverheid te beslechtenf. onmachtig is hen weer op het goede spoor te krijgen. Als de partijen tegenover elkaar een echte vechthouding aannemen komt de Raad wel eens tot de conclusie dat de zaak niet nodeloos op de spits moet worden gedreven en dat het maar beter is haar eerdere beslissing niet af te dwingen.

Dat was althans de conclusie van de drie scheidsmannen van de Raad in het derde spoedgeschil, dat aanhangig werd gemaakt door een projectontwikkelaar. Die had met de financier van de ontwikkeling en uitvoering van een renovatieplan op 1 juni 1992 een overeenkomst gesloten, waarin o.a. was bepaald dat de po-ontwikkelaar zou optreden als budget-bewaker en -handhaver.

Voor de financier was dat een wezenlijk onderdeel van het contract omdat hij geen overschrijding wilde van het totaalbudget van f. 136880814 Het totale po was onderverdeeld in acht project-onderdelen, waarvoor steeds afzonderlijke aannemingsovereenkomsten gesloten zouden worden. In geval van budget-overschrijdingen zou in onderling overleg bepaald worden welke compensaties bereikt konden worden om de overschrijding ongedaan te maken.

Toen er, blijkbaar onvermijdelijke, overschrijdingen plaats vonden begon de ellende. De financier vond, dat zijn wederpartij hem voor een voldongen feit had geplaatst en de ontwikkelaar beklaagde zich erover dat de ander niet bereid was het overeengekomen overleg te plegen.

Waar twee vechten hebben er twee schuld. Dat vonden ook de heren van de Raad: de financier, omdat hij ten onrechte het totaalbudget als een volstrekt onaantastbare bovengrens van de bouwsom beschouwde en de projectontwikkelaar omdat hij onvoldoende oog had gehad voor het zwaarwegende belang bij de handhaving van het totaalbudget. Ook zou hij gefaald hebben ten aanzien van de contacten met de huurders van het project.

De ontwikkelaar was degene, die een spoedgeschil aanhangig maakte bij de Raad. Hij eiste, dat hem extra budgetten beschikbaar gesteld zouden worden en ook dat aan de financier verboden zou worden om resterende projectonderdelen door anderen te laten uitvoeren.

Op de zitting moest de financier toegeven, dat hij inmiddels een ander ingeschakeld had voor een deel van het ontwikkelings-takenpakket van zijn wederpartij. Dat betekende een gedeeltelijke feitelijke ontneming van het werk aan de po-ontwikkelaar, met wie daarover niet was overlegd.

Toch was de financier niet van plan te breken met de project-ontwikkelaar. Die weigerde echter wel om de aannemingsovereenkomst voor het derde deelpo te ondertekenen en daarom vond de Raad, dat de financier niet het recht ontzegd kon worden om derden in te schakelen als dat nodig was om verdere vertragingen en schade te voorkomen. Het gevraagde verbod om dat te doen wilde de Raad daarom niet geven.

De eis om de financier te veroordelen tot het voeren van open overleg wees de Raad wel toe. Het stranden van het po zou immers voor beide partijen waarschijnlijk nadelige gevolgen hebben.

Ook kreeg de po-ontwikkelaar een niet onaanzienlijk bedrag toegewezen, niet het door hem in eerste instantie gevraagde bedrag van f. 4,3 miljoen, maar voor de ontwikelingskosten kreeg hij wel een voorschot van f. 1,5 miljoen.

Zo leek de basis gelegd voor een herstel van redelijke betrekkingen tussen beide partijen, maar dat was maar schijn. Na drie weken moest de Raad opnieuw aan de slag, weer in een spoedprocedure. De financier had daags na het vonnis van de Raad om open overleg te voeren met de ontwikkelaar contact gezocht met een andere aannemer om die projectonderdeel 3 te laten uitvoeren; dat gaf hij ruiterlijk op de zitting toe. Dat mocht hij ook, dacht hij, want in dat vonnis stond dat hem niet zonder meer het recht ontzegd kon worden om derden in te schakelen als dat nodig was om verdere vertraging te voorkomen. Maar dat was geen vrijbrief, hield de Raad hem voor, want daaraan was uitdrukkelijk de voorwaarde verbonden om daarbij de vereiste zorgvuldigheid tegenover de ontwikkelaar in acht te nemen.

Voor de vorm had hij wel en week of twee na het vonnis, waarin hem dat bevolen was, ‘open’ overleg met zijn wederpartij gevoerd, maar uit het verslag daarover bleek duidelijk dat hij geen reeel overleg wenste over het uitvoeren van poonderdeel 3 door de partner.

Vooral nu die zonder enig voorbehoud de overeenkomst daarvoor wilde tekenen was de houding van de financier onredelijk. Zijn manier van doen was niet zodanig, dat hij tegenover de ontwikkelaar de vereiste zorgvuldigheid in acht had genomen, Voldoende reden voor de Raad om hem te verbieden met derden te onderhandelen over poonderdeel 3 en dus ook om hen opdracht te geven dat uit te voeren. Hij diende de daarop betrekking hebbende overeenkomst met de ontwikkelaar te ondertekenen en voor de onderdelen 4 t/m 7 alsnog open overleg met hem te voeren.

Weer leek onze poontwikkelaar op rozen te zitten. Maar hoe anders pakte de praktijk in dit rosarium uit! Hoe en waarom dat gebeurde kunt u de volgende week hier lezen. Maar zelfs dan wordt het laatste woord nog niet gezegd in deze onverkwikkelijke zaak, want ook het derde vonnis van de Raad wordt er een in een spoedprocedure. En daarin wordt niet alles “tot op de bodem” uitgezocht en beslist.

(BR 1994 p. 234 en p. 434)

Reageer op dit artikel