nieuws

Nederlander bouwt nu als enige in Warschau

bouwbreed Premium

In de Poolse hoofdstad Warschau wachten talloze plannen voor onder meer kantorenbouw op realisatie. Naar verwacht zal hooguit 1 procent daadwerkelijk worden gerealiseerd omdat vergunningen ontbreken of omdat er vragen bestaan rond het eigendom van de grond. Deze situatie zal nog minstens enkele jaren duren. Een Nederlandse poontwikkelaar heeft momenteel als enige rechtsgeldig werk onder handen en neemt daarmee een forse voorsprong op de concurrentie. De poen blijven tegen interessante prijzen verhuurbaar terwijl de vraag hoog blijft omdat iedereen zoekende is naar zakelijke ruimte.

In verhouding tot de vraag wordt er volgens directeur A. van de Oord van Ahlmann Nederland uit Ammerzoden en directeur D. Heijmans van projectontwikkelaar European Construction Consortium Nederland uit Eindhoven momenteel weinig gebouwd in Polen. De oorzaken daarvan zijn structureel en niet op korte termijn op te lossen. Het gaat dan onder meer om vragen omtrent eigendom. Daarbij verlopen onderhandelingen met overheden nogal moeizaam. Te denken valt ook aan huurvoorwaarden. In het ene geval kan de overheid eisen dat ze de grond inbrengt als partij in een gezamenlijke onderneming terwijl in het andere een onwaarschijn- lijk hoge huurprijs voor de grond wordt gevraagd.

Verwerving

En dat gebeurt volgens Heijmans dus niet want een investering moet rendabel blijven. In de afgelopen vijf, zes jaar zijn dan ook heel wat projectontwikkelaars na een zeer enthousiaste entree op de Poolse markt met de staart tussen de benen vertrokken. De voorspellingen over het huurniveau wekten verwachtingen die tijdens jarenlange onderhandelingen volledig verdwenen. Vooral in de jaren ’89, ’90 en ’91 probeerden nogal wat Britse bedrijven hun geluk omdat de bouw in hun eigen land nagenoeg tot stilstand kwam. Die bespraken bijvoorbeeld de verwerving van een locatie in het centrum van Warschau voor zeg US$4 miljoen. Een jaar nadien zou het contract worden getekend waarna de desbetreffende overheid meende dat het overleg wel erg snel verliep en besloot de prijs te verhogen tot US$8 miljoen om daarna een prijs van US$12 miljoen voor te rekenen.

Dat zijn volgens Heijmans waargebeurde verhalen waarvan het ontstaan voor een deel echter ook valt toe te schrijven aan tactische fouten die de westerse partijen maakten. Sommigen vertrokken naar Polen met de gedachte dat zij de wijsheid in pacht hadden. Daarbij legden ze de Poolse partijen klinkende balansresultaten voor waarmee ze niet zelden afgunst kweekten.

Struikelblok

Het grootste struikelblok in het overleg met de Polen vormen volgens Heijmans de voorwaarden waaronder het gemeentebestuur de grond ter beschikking stelt. Het verloop van de onderhandelingen deed hem besluiten deze taken over te dragen aan een Poolse staf. Die maakt deel uit van een Poolse maatschappij die weliswaar verantwoording moet afleggen aan een Nederlander maar die naar buiten toe als een Poolse onderneming optreedt.

Als eerste gegadigde uit de Benelux kreeg Heijmans in 1991 een bouwvergunning voor een po in Warschau. Een Belgische aannemer realiseerde een pand van 4000 m2. Nog voor de oplevering was de ruimte verhuurd aan bekende internationale bedrijven voor US$540 per m2 per jaar. Als gevolg van in jaren opgebouwde contacten wist Heijmans een niet-afgebouwd complex te verwerven. Het ging hierbij om een fabriek annex laboratorium voor optische instrumenten van het ministerie van defensie. Van dit complex stond volgens Van den Oord alleen de ruwbouw die in goede staat verkeerde overeind en vereiste welbeschouwd alleen enige afbouw. Na de afronding van dit werk komt zo’n 30 000 m2 ruimte op de markt. Daarvan is intussen pakweg de helft verhuurd. Gevoegd bij twee andere poen die het bedrijf in Warschau realiseert meent Heijmans dat hij daarmee momenteel als grootste poontwikkelaar in de Poolse hoofdstad optreedt. Nog dit jaar moeten die activiteiten ruim 40000 m2 opleveren.

Rente

Heijmans en Van den Oord betalen investeerders die minimaal f 100000 inbrengen een rente van 17,5 procent. De genoemde huur van US$540 maakt het mogelijk dat de investering zich in twee jaar terug verdient. Commerciele banken verstrekken nog geen hypotheken. De Poolse banken die deze financiering wel leveren vragen een rente van 40 tot 50 procent. De Nederlandse banken behalen hun winst vooral met het beheer van de deposito’s van rijke Polen en speculeren met dat geld op de nieuwe beurzen. De opbrengst van deze activiteiten is beduidend hoger dan die uit dure hypotheeksystemen. Zo boekte de ING Bank vorig jaar mede daardoor een winst van ruim f 1,5 miljard in Polen. In het verlengde daarvan stelt deze toestand ontwikkelaars voor niet onaan- zienlijke problemen. Heijmans en Van den Oord vergaren de benodigde gelden uit hun bestand van klanten en vrienden. Het gaat hierbij om ondernemers die ook eerder aan poen meewerkten. Het complex van de optische fabriek ligt volgens Van den Oord aan de autosnelweg naar Moskou op pakweg een kwartier van het vliegveld. De locatie telt twee gebouwen. Het ene verandert in een kantoortoren van ongeveer 30 meter terwijl het andere plaats biedt aan een op Amerikaanse leest geschoeid winkelcentrum. Tussen beide panden komt een atrium. Het atrium beslaat pakweg 200 meter en krijgt aan beide zijden over drie verdiepingen winkelruimte. De etages bieden verder zo’n 15000 m2 kantoorvoorzienin- gen. Het eerste deel van het po wordt halverwege mei opgeleverd. Bij poen van een dergelijke omvang dienen gegadigden zich te realiseren dat de overheid op kosten van de investeerder kan proberen infrastructuur aan te leggen. Heijmans voerde enkele maanden achtereen overleg over de aanleg van kabels voor elektra en de telefoon. De bijbehorende kosten houden alleen verband met wat op de locatie nodig is.

Onervaren

Gaat een Nederlandse bouwer naar Polen en probeert hij op eigen kracht dergelijke zaken te regelen dan is het gevaar volgens Heijmans meer dan groot dat hij van een koude kermis thuiskomt. Hij illustreert dat met een locatie die hij ooit weigerde omdat daar de benodigde infrastruc- tuur ontbrak. Een ander bedrijf kocht daarentegen direct na het aanbod de grond aan en begon met de bouw van appartementen. De verkoop daarvan kan echter pas dan beginnen wanneer er over een lengte van 5 kilometer riolering is aangelegd.

De gemiddelde huur voor een m2 kantoor in Warschau beloopt zo’n US$450 tot US$700 per jaar. Heijmans en Van den Oord richten zich op de categorie kantoren die een jaarlijkse huur van US$300 tot US$350 per jaar vergen. Het gaat dan bijvoorbeeld om accommodatie voor bedrijven die een forse groei in het personeelsbestand boekten en voorlopig niet in het centrum van de stad willen zitten. Dergelijke ondernemingen houden momenteel nog kantoor in hotelsuites waarvoor de prijzen ook steeds stijgen. Elk jaar opnieuw overtreft de vraag meer dan ruim- schoots het aanbod. Daarbij begonnen sommige bedrijven in Polen met assemblage waardoor er ook vraag ontstaat naar bijvoorbeeld montagehal- len en magazijnen. Het gaat bij deze ondernemingen volgens Heijmans dus zeker niet om eendagsvliegen.

Tegenstelling

Polen was tot voor kort nog onderwerp van allerlei liefdadigheidsac- ties. Van den Oord noemt deze hulp een meer dan aanzienlijke tegenstel- ling tot de werkelijke sitiuatie. Naar hij weet kampte het land in de voorgaande jaren niet met schrijnende tekorten.

Anders dan andere landen in midden- en oostelijk Europa doen zich in Polen geen (potentiele) etnische conflicten voor. Internationale deskundigen menen dat het land economisch gezien een goede koers vaart en daardoor een redelijke stabiele munt kreeg. Daarbij slaagt Polen erin de inflatie terug te dringen en wist het met onder meer de Wereldbank overeenstemming te bereiken over de internationale schuld. Vorig jaar beliep de economische groei 4,5 procent terwijl voor dit jaar een toename van 4 procent in het verschiet ligt.

De uitspraak dat het met Polen minder goed zou gaan komt volgens Heijmans mede van organisaties die achteraf hun gelijk willen halen.

foto’s (LET OP VOLGORDE):

1) Het werk aan de voormalige optische fabriek in Warschau…

2) ….is momenteel in volle gang…

3) …en moet leiden tot de oplevering van dit gecombineerde kantoren- en winkelcentrum.

Reageer op dit artikel