nieuws

Te veel eer

bouwbreed

In Cobouw van 17/2 maakte ik melding van een voor mij nieuwe gedachtengang om bij een DKP-complex van een hoogrentende kapitaalmarktlening af te komen. Drs D. Hamersma van de NWR maakt zich daar in Cobouw van 19/2 erg boos over. Zelfs de boodschapper moet het ontgelden.

Het idee wordt in zijn commentaar ten onrechte aan schrijver dezes toegeschreven. Dat is te veel eer. Tot op heden was ik er net als iedereen steeds van uitgegaan, dat deze leningscontracten niet konden worden doorbroken. De gedachte werd aangereikt door de voorzitter van een corporatie *) die in zijn bestuur met dit idee werd geconfronteerd en er wel wat in zag. Deze corporatie heeft nog aarzelingen over het bruteringsakkoord en men maakt zich zorgen over de klim in de kapitaalmarktleningen, vooral gezien de matige ABR. In het gewraakte stukje werd de gedachtengang tamelijk voorzichtig weergegeven onder de titel Verkoopgolf door brutering ‘vraagteken’. Complexgewijze verkoop van DKP- woningen aan andere corporaties ‘zou’ het Ei van Columbus zijn om van de klimleningen af te komen, ‘als het al doorgaat’.

Bij leningen op onderpand, zo luidt de gedachtengang van deze corporatie, moet onmiddellijk het schuldrestant van daarop afgesloten leningen worden afgelost. “Dat zou net zo goed ke opgaan voor corporaties”, aldus de redenering. Het ‘lijkt’ een charmante gedachte, zo was mijn commentaar. Ik heb wel eens beweringen gezien die aanzienlijk stelliger waren geformuleerd. Hamersma noemt het idee ‘een hoop onzin’. Corporaties zouden hierdoor ‘mogelijk op het verkeerde been ke worden gezet’.

Het vermelden van het idee zou daardoor ‘schade berokkenen’ aan de volkshuisvestingssector. Dat laatste lijkt voor discussie vatbaar. Als in het onderlinge circuit dit idee in breder kring veld zou winnen, en als het inderdaad een dode mus zou zijn, dan zou het wel eens nuttig ke zijn om deze gedachte vroegtijdig te signaleren. De hieruit voortkomende publieke discussie zou dan velen ke behoeden voor het maken van dezelfde fout. Dat zou eerder tot kostenbesparing, dan tot schade leiden.

Niet zeker

Of de vermelde gedachtengang behalve nieuw inderdaad ook grote onzin is, lijkt nog niet zeker. Hamersma stelt: “Er is in juridische zin geen direct verband tussen de financieringsovereenkomst en het gefinancierde woningcomplex.” In een zo’n overeenkomst lees ik: “(overwegende) dat geldneemster voor de financiering van de bouw van (enz.), hierna te noemen ‘het object’, (enz).” Door de hele tekst van de overeenkomst heen is voortdurend sprake van ‘het object’.

Dat moet ook wel, omdat de voorwaarden van de overheid, die van belang waren voor de lening, aan dit complex waren gekoppeld, te beginnen met de gemiddelde gereedkomingsdatum. De diverse parameters van de subsidieregeling werden immers iedere maand opnieuw vastgesteld. Art. 12 meldt inderdaad: “Algehele of gedeeltelijke aflossing van het schuldrestant is niet toegestaan.” Het schuldrestant is volgens Art. 15 terstond in zijn geheel opeisbaar in zeven afzonderlijk genoemde gevallen, waaronder niet-nakoming van verplichtingen; surseance of faillissement; beslag op eigendommen van geldneemster; ontbinding van geldneemster of een statutenwijziging van geldneemster die de belangen van geldgeefster zou ke schaden.

Overeenkomst

Daar staat inderdaad niet bij ‘verkoop van het complex’, niet in positieve noch in negatieve zin. Er is sprake van een ‘overeenkomst tot het aangaan van een geldlening’ en niet van een hypothecaire geldlening.

Wel wordt vermeld dat geldneemster een boete van 5% over het opgeeiste bedrag schuldig zal zijn, indien de lening wordt opgeeist op grond van dit artikel. Het ‘schuldrestant’ wordt tot op de cent nauwkeurig per 31/12 van ieder jaar gedefinieerd, in Art. 5 voor de eerste tien jaar en in Art. 6 voor de tweede. Bij een tussentijds opeisen van de lening moet dit schuldrestant (plus de boete van 5%) worden betaald. Dank zij de toekomstige klim is dit bedrag in bijvoorbeeld het 13e jaar belangrijk lager dan na afloop van het 20ste. Ook als een eventuele boete zou ke worden opgelegd zou er nog genoeg overblijven. Wellicht dat de hoogte van dat positieve verschil de corporatie heeft verleid op creatieve wijze naar een uitweg te zoeken.

Onzin?

De tekst van het contract wijst er inderdaad niet op, dat er ook maar een enkel spijltje is vergeten in de kooi van deze kip met gouden eieren. Of de geopperde gedachte of een mogelijke variant daarop, al of niet als onzin moet worden bestempeld, kan echter wellicht toch beter door een ter zake kundige jurist worden beoordeeld. Misschien een leuk klusje voor Koeman? Prof.dr. N.S.J. Koeman heeft zich blijkens Cobouw van 18/2 toch al voor een deel in de materie ingewerkt.

*) Nee, die niet. Het gaat in dit geval om een middelgrote corporatie in een middelgrote stad.

Reageer op dit artikel