nieuws

Veranderende opvatting og vergroot aandacht leasen

bouwbreed

Het leasen van vastgoed staat volop in de schijnwerpers. Bij ondernemers is het uit de mode om onroerend goed nog in eigendom te hebben. Het geld moet worden verdiend met de kernactiviteit en niet met beton en staal. Leasen stelt ondernemers in staat in de modernste bedrijfshuisvesting te zetelen zonder dat deze de balansverhoudingen aantast.

Een gesprek met drs. A.J.M. Sanders, directeur De Lage Landen Vastgoedlease, over de voordelen en de vooroordelen.

Als een golfbeweging passen organisatiestructuren zich de laatste jaren aan. In de zeventiger jaren was de trend ‘groot’, nu staat men voor kleine flexibele ondernemingen.

Een goed voorbeeld hiervan is het verval van het Philips-imperium. Dit logge elektronicaconcern schuift steeds meer (financiele) verantwoordelijkheid naar de werkmaatschappijen. Het proces, Centurion genaamd, heeft onder meer als consequentie dat al het vastgoed eruit gaat. Philips: ‘Want met staal en beton ke we geen geld verdienen.’

‘De organisatiestructuur van het hedendaags bedrijfsleven kenmerkt zich door een smalle holding en autonoom werkende business units. Aan de hand van financiele ratios wordt gekeken of de werkmaatschappijen wel goed functioneren.

Om de solvabiliteitsverhouding niet te verstoren past onroe rend goed niet op de balans.

Door vastgoed te gaan leasen wordt er geen beslag gelegd op het werkkapitaal. Alle middelen moeten namelijk worden aangewend voor de kernactiviteit”, aldus drs. Sanders.

Naast het feit dat onroerend goed niet op de balans voorkomt, heeft operationele vastgoedlease als tweede belangrijke voordeel dat in tegenstelling tot huren de lessee, de gebruiker, invloed kan uitoefenen op bouwstijl, indeling en vormgeving, maar het moet wel courant blijven, meldt de folder van deze Rabobankdochter, De Lage Landen Vastgoedlease.

Met geduld legt Sanders uit dat leasen beslist niet duurder is dan de ‘ouderwetste manier van financieren, de hypotheek.

Men denkt dat deze goedkoper is omdat slechts wordt gekeken naar het rentetarief. ‘Met enige regelmaat moet ik bij ondernemers hun vooroordelen over leasen wegnemen. Het is niet duurder dan een normale hypotheciare financiering.

Maar men vergeet dat een standaard hypotheek nooit verder gaat dan 70 procent van de objectwaarde. De rest moet tegen duur geld worden gefinancierd. Als dat wordt meegeteld is de lease meestal goedkoper.”

Overheid

De afgelopen maanden werd leasen van vastgoed in de schijnwerpers gezet. De aanleiding vormde de opmerking van de minister van Justitie, Hirsch Ballin, om het merendeel van de nieuwe gevangenissen via lease te gaan betrekken. Om het financieringstekort niet nog verder te laten oplopen, werd tot deze financiering besloten. Daarnaast is de overheid in staat ineens tot de realisatie van de cellen over te gaan. Het budget van het betrokken departement laat het namelijk niet toe om ineens zoveel miljoenen uit te geven.

De overheid is voor alle leasepartijen een aantrekkelijk klant. Collegas van Sanders omschrijven de overheid als een ‘goudgerande debiteur’.

Sanders tempert dit enthousiasme toch enigzins en toont de keerzijde. ‘Als Lage Landen Vastgoedlease hebben wij in onze portefeuille ook leasepoen van de overheid. Ze betaalt netjes haar rekeningen. Maar aan de andere kant zijn de marges gering. De overheid kan vanwege haar kredietwaardigheid op de kapitaalmarkt goedkoper geld lenen dan het bedrijfsleven. In de onderhandelingen is dat altijd een argument. Echt veel verdienen aan de overheid doen we niet. De marges bij de overheid zijn 0,5 procent en bij het bedrijfsleven ligt het percentage tussen de 1 en 1,5.’

Aannemers

Volgens Sanders laat vastgoedlease een grote mate van regionale spreiding van bedrijfshuisvesting toe. Bij zijn bedrijf kloppen ondernemers aan die hun kantoor willen neerzetten buiten de geeigende gebieden in de Randstad.

‘De typische beleggersmarkt is geconcentreerd in de grote steden. Daar verwacht de belegger voldoende rendement op zijn belegging te halen. Probeer maar eens een institutionele belegger te vinden voor een kantoor in Den Helder of Oldenzaal. Met vastgoedlease ke in principe door geheel Nederland bedrijfshuisvestingen worden gerealiseerd. We nemen als De Lage Landen Vastgoedlease genoegen met een minder spectaculaire ontwikkeling van de waarde van het onroerend goed. Onze inkomsten zitten in de marge en de eventuele objectwinst na vijftien of twintig jaar. Onze vak is het beheren van risicos.

Zo proberen we een zo goed mogelijke schatting te maken van de waarde van het object over tien a vijftien jaar. Overigens moeten de debiteuren van een meer dan gemiddelde kwaliteit zijn.”

Aannemers hebben de weg gevonden naar Sanders. Hij verwacht dat dit financiele produkt in sommige gevallen een goede prikkel kan zijn voor de bouwnijverheid. Met grote regelmaat staat een bouwer bij hem op de stoep, die een kantoor wil gaan bouwen voor een klant. ‘We zijn onafhankelijk.

Er bestaat geen afhankelijke relatie met de ontwikkelingsactiviteiten van Rabo Vastgoed. Bij andere lessors is dat soms wel het geval. Zij zijn verbonden aan poontwikkelaars. Voor aannemers staat onafhankelijkheid hoog in het vaandel. Stel je voor dat iemand met hun idee er vandoor gaat. De concurrentie is hevig en het gevecht wordt op dit moment beslecht in de bouwput.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels