nieuws

Brutering nog lang niet rond

bouwbreed

Het tegen elkaar wegstrepen van schulden en verplichtingen is minder eenvoudig dan het op het eerste gezicht lijkt. Dat blijkt tijdens de onderhandelingen over een dergelijke operatie tussen VROM ter ene zijde en de corporatie-koepels ter andere zijde. De corporaties moeten nog enkele tientallen miljarden guldens aflossen aan woningwetleningen voor in het verleden gebouwde woningen. Daar staat tegenover dat zij in de loop van nog enkele tientallen jaren zon tig miljard gulden exploitatiesubsidies van VROM zullen ontvangen, voor dezelfde woningen.

Door de gestage stijging van de huren zijn de oudste woningwetwoningen nu wel ongeveer bijdragevrij. Dat wil zeggen, dat er nauwelijks of geen subsidie meer op wordt verleend. De exploitatie ervan verloopt, althans boekhoudkundig, op een redelijke wijze: de huren zijn hoog genoeg om onderhoud, rente en aflossing van te ke betalen. Daarnaast zijn er, voor nieuwbouw en verbetering samen, nog ruim een miljoen woningen waarop nog wel subsidie wordt verleend, al betreft dit geleidelijk dalende bedragen.

Minder gunstig is de situatie bij de ongeveer 830000 woningen die zijn gebouwd onder het zogenaamde dynamische kostprijssysteem. Hierbij werd met een extra lage aanvangshuur begonnen. Zo behoefde in het begin niet zoveel subsidie te worden betaald om de woningen voor de doelgroepen betaalbaar te maken. Wat er te weinig werd betaald aan rente en aflossing, werd eenvoudig bij de hoofdsom van de lening bijgeschreven. Dit was de zogenaamde ‘klim’ in de klimlening. Enjoy now and pay later.

In theorie zouden de huren zo snel stijgen, dat na 25 tot 35 jaar de hoofdsom en de daarop bijgeschreven achterstallige bedragen voor rente en aflossing, versneld zouden ke worden afgelost. Daarom werd dit systeem ‘dynamisch’ genoemd.

Er waren natuurlijk wel ongeveer vijftig jaar lang flinke huurverhogingen nodig om de boeken rond te laten lopen. De toenmalige minister van VRO (thans burgemeester van een poldergemeente) verklaarde dat het allemaal goed en wel was om de eerste paar jaar met slechts 8% huurverhoging te volstaan, maar dat later toch ‘meer realistische stijgingen in de orde van 12% nodig waren.

Contante waarden

We zijn nu zon twintig jaar verder. Het rijk heeft nog een kleine f. 50 miljard aan (o.a. klim)leningen uitstaan bij corporaties. Voor een groot deel van het gesubsidieerde woningbestand, vooral ‘dkp-woningen’, zal VROM nog tot in lengte van jaren subsidies moeten betalen, in totaal voor een overeenkomstig bedrag. Wanneer partijen het er over eens zouden ke worden, hoe de uitstaande leningen en de subsidieverplichtingen van het rijk zouden ke gewaardeerd, zouden deze bedragen tegen elkaar ke worden weggestreept.

Dat is nog niet zo eenvoudig. Het landelijk totaal mag dan, bij een bepaalde berekeningswijze, ongeveer bij beide gelijk zijn.

Dat behoeft echter nog lang niet bij iedere corporatie zo mooi uit te komen. De ene zal fors bij moeten lenen, omdat de afkoop van de te ontvangen subsidiestroom veel kleiner is dan de stroom aflossingen op nog uitstaande rijksleningen. Bij de andere is het omgekeerde het geval, en zit de corporatie plotseling met een overmaat aan liquiditeiten die verantwoord moeten worden belegd.

Het grootste probleem zit hem echter in het contant maken van de beide stromen.

Daarvoor moet men het eens worden over een hele reeks van normgetallen (parameters) waarmee dat contant maken zal worden gedaan. Dat betekent prognoses met betrekking tot de rente over de hele periode waarin die aflossingen en subsidies nog zouden lopen en hetzelfde met betrekking tot de inflatie. Wellicht het heetste hangijzer is de veronderstelling die over de huurstijgingen zal worden gemaakt.

Huurontwikkeling

Thans heeft VROM belang bij een hoge huurstijging; zo worden de bestaande subsidies versneld afgebroken. Daarom is de huurverhoging de te jaren op 5,5% vastgesteld.

Een deel van de daarmee door VROM geoogste verlaging van het subsidiebedrag lekte weer weg door een groter beroep op de IHS. Dat effect was van tevoren inge calculeerd, er bleef genoeg over. Als de brutering een feit zou zijn geworden, zou het rijk ineens belang hebben bij lage huurverhogingen. Dit zou het beroep op de IHS beperken. Het zou bovendien voor het kabinet een extra bijdrage ke vormen in het jaarlijkse pleidooi voor inkomensmatiging.

De corporaties zullen echter, met het oog op een gezonde exploitatie van hun woningen, waarde hechten aan een niet al te lage jaarlijkse huurverhoging. Afgezien van de woningexploitatie, zullen zij immers ook voorzieningen moeten treffen voor de extra risicos die zij lopen, wanneer het rijk deze niet langer zal afdekken. Ook dat vormt onderdeel van de bruteringsoperatie.

De verschillen die tijdens de onderhandelingen ter tafel komen, zijn niet gering.

Wanneer wordt uitgegaan van een gemiddelde huurverhoging gedurende de komende tien (!) jaar van 5,5% en voor de volgende tien jaar van 3%, dan komt de afkoopsom voor de subsidiestroom op circa f. 35 miljard. Wordt de huurverhoging een tandje lager geprikt, dan komt daar rond f. 10 miljard bij. De onderhandelingen betreffen duidelijk geen peanuts.

Lange weg

Als niettemin deze gecompliceerde bruteringsoperatie tot een goed einde zal zijn gebracht, dan kan de financiele band van het rijk met de woningvoorraad nog niet worden doorgesneden. De corporaties hebben ook nog voor miljarden guldens op de kapitaalmarkt geleend, deels met gemeente- en rijksgarantie, deels zonder.

Ook deze leningen moeten nog worden afgelost. Daarnaast hebben ook beleggers dkp-woningen in hun bezit. Daarop rusten uiteraard geen rijksleningen, maar er bestaat wel een subsidieverplichting voor.

Het argument van de toekomstige huurverhogingen, waarmee deze verplichtingen contant gemaakt zullen worden, zal hier extra zwaar wegen. Premie-beleggerswoningen zijn immers duurder dan woningwetwoningen.

Een al te voortvarende huurverhoging kan ze boven de IHS-grens brengen en daardoor minder goed verhuurbaar maken.

Kortom, er is nog een lange brute weg te gaan.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels