nieuws

Woningkwaliteit beter

bouwbreed

Na lang wachten is eindelijk de publikatie beschikbaar van de Kwalitatieve Woningregistratie 1989/’91 (KWR’91) van VROM. Zoals gebruikelijk biedt het rapport een zee van interessante informatie.

De opstellers hebben getracht deze zo overzichtelijk mogelijk, vooral in grafieken, weer te geven. Niettemin zal het in vele gevallen de lezer niet gemakkelijk vallen specifieke gegevens boven water te halen. De meeste cijfers worden namelijk in procenten gegeven, waarbij het niet altijd duidelijk is ‘in procenten waarvan’.

Daardoor zijn niet alle uitkomsten op deelgebieden steeds even helder.

Het KWR is een onderzoek naar de kwaliteit van de woningvoorraad dat globaal iedere zes jaar wordt gehouden. Een tamelijk omvangrijke steekproef wordt daartoe bezocht door opnemers, die verschillende bouw- en woontechnische gegevens optekenen. Daarnaast worden bewoners geenqueteerd.

Een deelbestand van dit KWR is reeds ten behoeve van het Kamerdebat over de nota stadsvernieuwing (Belstato) gebruikt.

Vooral buiten de kamer echter liepen de discussies over de beleidsconclusies die toen door VROM werden getrokken, soms hoog op. Ook hieruit komt de suggestie naar voren, dat er uit het onderzoek soms wellicht wat al te voortvarend conclusies op deelgebieden zijn getrokken. Men herinnert zich de problemen van de stad Utrecht met de (aanvankelijk) sterk verlaagde bijdrage voor stadsvernieuwing.

Wie overigens alleen vluchtig van de belangrijkste conclusies kennis neemt, zal de voldoening van de staatssecretaris wel ke invoelen. In de KWR ’83/’85 werd nog een volume aan herstelkosten aangetroffen van f. 53 miljard, volgens het nu verschenen KWR is dat gedaald tot f. 40 miljard. ‘De kwaliteit van de woningvoorraad is met 25% verbeterd’, zo luidt dan ook de tevreden conclusie. De gemiddelde herstelkosten per woning zijn in deze periode gedaald van f. 10300 tot f. 6700 (alles prijspeil 1992).

Nuanceringen

Bij dergelijke gegevens moet men zich de definitie ervan wel goed realiseren. In deze periode zijn er zon 0,8 miljoen woningen bijgebouwd, hetgeen het gemiddelde uiteraard nogal beinvloedt. Bovendien zijn er rond 90000 vooral slechte woningen onttrokken, wat weer invloed heeft op de gemiddelde kwaliteit.

Van meer betekenis is, dat de kostenramingen zo worden ‘gemodificeerd’, dat een beeld wordt verkregen van de kwaliteitsachterstand waarvoor het rijk zich mede financieel verantwoordelijk voelt.

Dat betreft dan vooral de ‘niet aanvaardbare bouwtechnische achterstand’. Deze bedraagt ongeveer de helft van de bouwtechnische achterstand ten opzichte van nieuwbouwkwaliteit. Verder geldt als uitgangspunt, dat de maatregelen op een verantwoord niveau tegen zo laag moge lijke kosten worden uitgevoerd. In de praktijk, zo wordt vermeld, bedragen de investeringen (gedefinieerd als de bruto aanneemsom ex-btw) vaak meer, niet alleen als gevolg van bijkomende kosten (bijv. architect) en btw, maar ook door een vaak hoger niveau van de ingreep, het gebruik van betere materialen dan de goedkoopste, en woontechnische verbeteringen. Bovendien wordt isolatie niet meegeteld. Uit onderzoek door CODA Consult blijkt dan ook in de praktijk de bruto aanneemsom ex-btw ruim viermaal zo groot te zijn als het KWR-bedrag. Hier zitten de bijkomende kosten dus nog steeds niet in.

Onze f. 40 miljard ‘politieke kwaliteitsachterstand is voor de bouw derhalve meer dan f. 160 miljard omzet waard. Inclusief bijkomende kosten en BTW komen we zodoende royaal boven de 200 miljard.

Geholpen door een beperkte subsidie van het rijk, moet dit bedrag de komende jaren vooral worden opgehoest door gemeenten en vooral eigenaren.

Achterstand ongelijk verdeeld

Meer dan 80% van de woningvoorraad wordt als ‘goed’ beoordeeld (d.i. 0-10% herstelkosten, in procenten van de nieuwbouwwaarde, die is berekend uit het aantal m2 BKO van de woning). Rond 4% van de voorraad is ‘(zeer) slecht’ (d.i. 30-50% resp. meer dan 50% herstelkosten). Van de laatste wordt vermeld, dat het waarschijnlijk niet meer verantwoord is om deze nog op te knappen. Het betreft rond 252000 woningen. Bij het huidige tempo van onttrekkingen (circa 11000 per jaar) duurt het nog meer dan twintig jaar, voor deze slechte woningen zijn opgeruimd.

Bijna tweederde van deze slechte woningen staan in de vier grote steden (89000) of in kleine gemeenten (69000). Bij de laatste betreft het vaak oude eigen woningen in het buitengebied. In de grote steden zijn het vooral vooroorlogse particuliere mg-huurwoningen. De grote steden vertoonden bij de vorige KWR de grootste achterstand. Ongetelde miljarden guldens subsidie hebben nog niet tot gevolg gehad dat hierin verandering is opgetreden. Nog steeds hebben deze steden relatief de grootste achterstand in woningkwaliteit.

Wellicht enigszins verrassend springt ditmaal niet Amsterdam er uit als hekkesluiter, maar Den Haag. Het percentage goede woningen is hier het laagst, die van de matige en slechte het hoogst. De hoofdstad neemt in deze rangorde de tweede plaats in (vergelijk bijgaande tabel).

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels