nieuws

Grote steden bouwen duur

bouwbreed

In de onlangs eindelijk verschenen Kwaliteits- en Kostensignalering 1989/90 (KKS) van VROM worden onder meer cijfers gegeven betreffende de samenstellende delen van de stichtingskosten van sociale huurwoningen. Uit deze cijfers kan worden afgeleid, dat de grondprijs niet langer de voornaamste oorzaak is van de hogere prijs van sociale huurwoningen in de randstad, de beide andere elementen van de stichtingskosten echter des te meer.

Uit de Huurenquete 1992 van het CBS kan worden afgeleid dat de huurwoningvoorraad in de randstad een geringere kwaliteit heeft dan die in de rest van Nederland, terwijl de prijs ervan bovendien relatief hoger is. Deze cijfers staan niet op zichzelf. Uit onverdachte bron kan, voor wat de nieuwbouw van sociale huurwoningen van de afgelopen jaren betreft, een bevestiging hiervan worden gedestilleerd.

Aan de KKS 1989/90 van VROM ke cijfers worden ontleend betreffende de opbouw van de stichtingskosten van sociale huurwoningen in de jaren 1986 tot en met 1990. In bijgaande tabel zijn deze bijeengebracht. De stichtingskosten van sociale huurwoningen blijken de laatste vijf jaar waarover cijfers bestaan in de vier grote steden rond 10% hoger te zijn geweest dan het landelijk gemiddelde. Wanneer wij de samenstellende delen bekijken van de stichtingskosten -aanneemsom, bijkomende kosten en grondprijs- valt onder meer het volgende op.

De aanneemsom

De aanneemsom komt in verhouding ongeveer een puntje hoger uit dan de stichtingskosten. Het is weinig waarschijnlijk dat dat met de kwaliteit van de woningen samenhangt. Indien wij als maatstaf voor de kwaliteit de oppervlakte in m2 BKO mogen nemen, dan blijken de woningen in de vier grote steden in twee jaar flink kleiner te zijn geweest, in twee jaar 2m2 groter en in het laatste jaar zelfs 5m2 groter.

De bouwsom in gld/m2 komt in al deze jaren tussen 5 en 23% uit boven het landelijk gemiddelde. Het is bekend, dat het bouwen in de grote steden vaak wat duurder is dan elders, als gevolg van vaak moeilijk bereikbare en kleinere bouwplaatsen. Zonder nader bewijs wil het er bij ons echter niet in, dat dat zon f. 50 tot f. 220 (!) per m2 zou moeten schelen. Bovendien, terwijl landelijk de bouwprijs per m2 een gestage stijging vertoont, blijken dezelfde prijzen in de grote steden een golfbeweging te zien te geven. Het hoogtepunt valt in 1988; in beide volgende jaren werden lagerWk prijzen genoteerd.

Andere oorzaken van het duurdere bouwen in de grote steden zouden ke liggen in additionele eisen van gemeenten, die geen invloed hebben op het aantal m2 BKO, of in bouwers die te duur bouwen.

Dat laatste lijkt, gezien de bestaande concurrentieverhoudingen, minder waarschijnlijk.

Bijkomend

De aanneemsom vormt het leeuwedeel van de stichtingskosten. Niettemin zijn voor het eindresultaat de bijkomende kosten en de grondprijs ook van belang. Over beide elementen ke we kort zijn: de cijfers spreken voor zichzelf. De bijkomende kosten zijn in de vier grote steden rond 20% hoger dan het landelijk gemiddelde. Hiervan vormen de aansluitkosten van de gemeente en de kosten van ontwerp en toezicht een belangrijk deel. Het valt niet goed in te zien, waarom deze kosten in de grote gemeenten zo veel hoger zouden moeten zijn dan elders. De grondprijzen van de vier grote gemeenten vormen, voor de sociale huurwoningen althans, geen probleem meer. In drie van de vijf jaren blijken zij zelfs een paar procent lager te zijn geweest dan het gemiddelde.

Nu de grondprijzen niet meer na onderhandelingen tussen gemeente en ministerie door VROM worden vastgesteld, is de mogelijkheid voor de gemeenten om via hogere grondprijzen meer subsidie te verkrijgen (en dus af te romen) goeddeels weggevallen. De gemiddelde grondprijzen voor sociale huurwoningen in 1990 waren voor heel Nederland nominaal zelfs f. 200 lager dan in 1980!

Conclusie

Als globale conclusie uit de in de KKS gepresenteerde cijfers komt naar voren, dat de kwaliteit van de nieuwbouw in de sociale huurwoningsector in de vier grote steden waarschijnlijk ongeveer overeenkomt met het landelijk gemiddelde. De stichtingskosten zijn echter belangrijk hoger.

De grondprijzen spelen daarbij als oorzaak zo te zien geen rol meer, maar de bouwsom en de bijkomende kosten des te meer. Beide elementen van de stichtingskosten zijn tot op grote hoogte door de gemeente te beinvloeden. Behalve een pittig gesprek tussen de verantwoordelijke wethouder en degenen die de aansluitkosten vaststellen, kan een extra rondje onderhandelen over de aanneemsom wellicht nog vrucht dragen. Het is echter, gezien de concurrentieverhoudingen, niet onwaarschijnlijk dat onder de huidige omstandigheden de bouwsom niet veel lager zal ke. Dat betekent, dat de grote gemeenten wat meer de aandacht zouden moeten richten op de omstandigheden waaronder de aanneemsom ontstaat. Dat houdt onder meer in het nog eens kritisch bekijken van additionele eisen van de zijde van de gemeente, en een wat vlottere medewerking met de bouwer ten aanzien van de bereikbaarheid en de inrichting van de bouwplaats. Wanneer de inspanningen daarop meer dan voorheen worden gericht, moet het mogelijk zijn de prijsverschillen tussen vergelijkbare woningen in de vier grote steden en elders te verklei nen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels