nieuws

Inspectie van gebouwen kan objectiever en sneller

bouwbreed

Het in stand houden van woningen en andere gebouwen kost miljarden guldens per jaar. De planning van het onderhoud geschiedt echter veelal op basis van zeer subjectieve gegevens over de conditie van de gebouwen. Daarom is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om de inspectie van gebouwen te standaardiseren en daarmee het onderhoudsbeleid te optimaliseren.

De EG heeft in het kader van het stimuleringsprogramma Brite/Euram een subsidie toegezegd van 50 procent. De Nederlandse onderzoekers zijn nu op zoek naar sponsors voor het resterende deel van het benodigde budget.

Stuur twee inspecteurs naar een gebouw om er de toestand van de kozijnen te inspecteren en de kans is groot dat ze terugkomen met twee totaal verschillende oordelen. Terwijl de een zegt dat een kozijn moet worden vervangen, kan de ander een schilderbeurt voldoende vinden.

De inspectie van gebouwen is op het ogenblik een zeer subjectieve aangelegenheid. Van uniformiteit is geen sprake. Zeker niet als verschillende gebouwbeheerders met elkaar worden vergeleken. Terwijl de Rijksgebouwendienst zijn oordeel velt met behulp van redelijk innovatieve meetinstrumenten, moet een inspecteur van een woningbouwcorporatie soms genoegen nemen met de achterkant van een sigarendoosje. Toch worden de prioriteiten in het onderhoudsbeleid gesteld op basis van deze vrij willekeurige inspectiegegevens.

Standaardiseren

Daarom is vorig jaar een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om de conditiemeting van gebouwen te standaardiseren en daarmee het onderhoudsbeleid beter te onderbouwen en te optimaliseren.

De Nederlandse deelnemers zijn Damen Consultants BV, het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en TNOBouw. Daarnaast werken vier universiteiten en onderzoeksbureaus uit Engeland, Belgie en Italie mee.

Ing. A.A.J. Damen, directeur van Damen Consultants BV en initiatiefnemer van het onderzoek: ‘Onderhoud en verbouw van bestaande gebouwen vormen tweederde van de omzet in de bouwindustrie en de verwachting is dat dat zeker niet minder zal worden. Een van de belangrijkste motieven om aan onderhoud of verbouw te beginnen is de technische conditie van een gebouw. Dus is het belangrijk dat er een goed instrument bestaat om de conditie objectief en snel vast te stellen. Dat is nu onmogelijk, waardoor de effectiviteit van de uitgaven laag is.’

Referentiemanuals

Het onderzoek bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de ontwikkeling van referentiemanuals voor de beoordeling van gebouwonderdelen de eerste -en wellicht belangrijkste- stap is. De onderzoekers hebben veertig zogenoemde bouwdeel/materiaalcombinaties geselecteerd die de belangrijkste kostenposten in het onderhoud vormen, zoals kozijnen van hout, aluminium of staal, ramen en deuren, installaties en diverse soorten platte en hellende daken.

Voor elk van deze combinaties wordt het degradatieproces beschreven en ondergebracht in een zespuntenschaal (van ‘perfecte staat’ via ‘lichte technische en functionele gebreken’ naar ‘einde levensduur’). De diverse stadia van degradatie worden met tekeningen en fotos gevisualiseerd.

Visueel

Dr.ir. G.A.M. Vijverberg van het onderzoeksinstiutuut OTB: ‘Daarmee krijgen de inspecteurs de noodzakelijke bagage waarmee ze beter ke beoordelen wat ze zien. In principe is het vooralsnog de bedoeling dat de beoordeling visueel geschiedt, niet met speciale apparatuur. Daardoor kan snel en objectief een oordeel over een gebouw worden geveld.’

Er zal verder een geautomatiseerd formulier worden ontwikkeld waarop de inspecteurs de gegevens ke vastleggen. Daarbij wordt gedacht aan de toepassing van hand held computers. Expertsysteem Het tweede deel van het onderzoek betreft het ontwikkelen van een expertsysteem, waarmee op grond van de gegevens uit de handcomputers en een aantal niet technische gegevens onderhoudsstrategieen en -planningen ke worden gemaakt.

Damen: ‘Onderhoud is voor een woningbouwcorporatie vaak de belangrijkste kostenpost. Maar de feitelijke besluiten daarover worden vaak op een veel te laag niveau genomen. Voor het management is het veel te ingewikkeld en omvangrijk. Wij willen nu een instrument ontwikkelen waarmee het topmanagement op simpele wijze een onderhoudsstrategie kan bepalen om vervolgens de verdere uitwerking aan de technische staf over te laten.’

Om de inspectie nog verder te objectiveren zullen de onderzoekers van met name TNOBouw in een later stadium (het onderzoek loopt tot eind 1996) ook de mogelijkheden bekijken van instrumenten die de conditie van gebouwen meten.

Daarbij denken zij bijvoorbeeld aan ingebouwde sensoren in materialen of constructies en aan inspectierobots. Damen: ‘Dat is het meest innovatieve, maar ook het meest onzekere deel van het onderzoek. Maar als het slaagt, is de inspectie van gebouwen helemaal vrij van de subjectiviteit van een inspecteur.’ Geldschieters Het totale budget dat voor het onderzoek nodig is, bedraagt f. 5,2 miljoen. De helft daarvan is beschikbaar gesteld door de EG. De Stichting Bouwresearch levert -in ruil voor de publikatierechten- een bijdrage van f. 250000.

Om het Nederlandse deel van het onderzoek tot een goed einde te brengen missen de onderzoekers nog een bedrag van f. 1,4 miljoen.

Sponsors

Damen Consultants, OTB en TNO-Bouw zijn daarom gestart met een campagne om sponsors te vinden. Zij denken daarbij aan banken, institutionele beleggers, grote woningbouwcorporaties en andere grote gebouwbeheerders. In ruil voor hun bijdrage (minimaal f. 10000 per jaar voor de periode 1993-1996) ontvangen de deelnemers tussentijdse rapportages over het project en worden zij ingezet als klankbord dat eventueel het onderzoek kan bijsturen.

Damen is er, gezien de eerste reacties onder zijn relaties, van overtuigd dat het benodigde geld binnenkomt. ‘Meedoen geeft een bedrijf promotiewaarde en bovendien kan men dan twee tot drie jaar eerder dan anderen de resultaten van het onderzoek toepassen. Ik verwacht dan ook dat een op de drie potentiele sponsors meedoet en dat is voldoende.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels