nieuws

Westen moet Hongaarse woningbouw weer op paard helpen

bouwbreed

In Hongarije moeten er jaarlijks minstens 45000 woningen bijkomen. Dit aantal is minimaal nodig om spanningen op de woningmarkt en de sociale problemen in te perken. In 1992 bleef oplevering evenwel beperkt tot 25000 woningen en zal het aantal voor dit jaar niet meer dan 22000 bedragen.

Naar verwacht zal het gevraagde aantal woningen er alleen met de financiele inzet van westerse investeerders komen.

Op de Hongaarse woningmarkt zijn momenteel bijna revolutionaire veranderingen gaande. Hoewel in de afgelopen decennia de woningen merendeels werden gehuurd, bestond er toch een interessante woningsector. De huren waren altijd symbolisch laag, maar het was praktisch onmogelijk om een woning te krijgen. De grote vraag naar huurwoningen maakte dat deze te koop werden aangeboden tegen onofficiele overnamekosten die zo hoog waren als de helft van de bouwkosten van een particliere flat.

Zowel de koper als de verkoper hadden voordeel bij zon transactie. De koper ‘kocht’ een flat voor de helft van de marktprijs en de verkoper kreeg veel geld voor een flat die niet eens van hem was, maar van de staat.

Maar uiteindelijk werd iedereen slachtoffer van deze langdurige praktijk. De overheid had onvoldoende inkomsten uit deze lage huren om de woningen in goede staat te houden en om nieuwe woningen te bouwen. Wie al een huurwoning had, moest zelf zorgen voor het onderhoud. Dit leidde er meestal toe dat de woningen geheel werden verwaarloosd.

En wie geen huurwoning had, kon weinig hoop koesteren er ooit een te krijgen. Een koopwoning was echter onbetaalbaar, vooral wegens het ontbreken van een hypotheeksysteem. Als gevolg daarvan ontstonden er allerlei interessante, soms geraffineerde en oneerlijke constructies, kortom een hele zwarte economie rond de woningnood.

Aanbod

Na 1989 kwam er een drastische verandering. De meeste huurwoningen waren te koop voor een symbolische prijs van de staat, maar alleen voor diegenen die zelf in de flat woonden. Een flat bijvoorbeeld van vijftig vierkante meter aan de Grote Boulevard of in het meest gewilde Eerste district kon de bewoner voor ongeveer f. 3000 kopen met de mogelijkheid tot afbetaling. Bij deze prijzen moet de lezer beseffen dat de prijs per vierkante meter van de Hongaarse woningen niet veel verschilt met de Nederlandse prijs. De massale verkoop van huurwoningen leidde tot een heel groot aan bod op de markt. Gekochte huurwoningen werden verkocht tegen de marktprijs. Deze ‘business van de eeuw’ voor de Hongaarse burger gaat nog steeds massaal door. Het enige probleem was dat niet iedereen zijn flat kon verkopen, omdat men toch ergens moet wonen.

Tussen 1990 en 1992 groeide het aantal verkochte flats met 150%. In deze massale verkoopgolf werden twee tendensen zichtbaar. Eerst kwam ook in Boedapest de migratie van de binnenstad naar de omgeving van de hoofdstad op gang (deze tendens werd nog versterkt door de rampzalig slechte lucht in de binnenstad).

Door het gebrek aan kantoren kon men zijn woning in de binnenstad -na grondige renovatie- vaak voor een heel goede prijs verkopen aan buitenlandse en binnenlandse bedrijven en ondernemingen. De prijs per vierkante meter van een flat in de binnenstad op een goede locatie beloopt zon f. 2000. Hongarije kent nu een heel grote markt voor renovatie van deze voornamelijk huurwoningen.

Spanningen

De handel in onroerend goed mag dan sterk zijn gegroeid, er zijn de te jaren steeds minder nieuwe woningen gebouwd. De top van de woningbouw lag in 1975 op 100000 woningen. Sindsdien is dat drastisch verminderd. In 1992 werden er nog maar 25000 woningen gebouwd. Volgens experts moeten er per jaar minstens 45000 nieuwe woningen bij komen om te voorkomen dat de spanningen op de woningmarkt niet zo hoog oplopen dat de problemen niet meer in de hand zijn te houden.

Maar nu is al duidelijk dat dit de komende jaren niet zal lukken, tenzij de Westerse investeerders massaal richting Hongarije gaan. Dit jaar worden er zelfs nog minder woningen gebouwd dan in 1992:zon 22000. Volgens de voorspellingen geeft 1994 weer een lichte toename te zien, maar ook in 1995 zal het aantal nieuwe woningen niet meer zijn dat 28000, bijna de helft minder dan het benodigde minimum om de huisvestingsproblematiek op hetzelfde niveau te handhaven.

Voor buitenlanders is het de moeite waard in de Hongaarse huizensector te investeren.

Ten eerste valt al uit de bouwcijfers te zien dat het woningprobleem en dan vooral in Boedapest ook in de verre toekomst nog niet zal zijn opgelost. Verder zijn de huren intussen al heel hoog geworden.

De prijzen in de vrije huursector liggen al hoger dan in Nederland. En deze sector geeft de enige relevante informatie, omdat in de praktijk gesubsidieerde huurwoningen niet zijn te krijgen. Voor de Nederlandse investeerders kan dat speciaal interessant zijn, omdat de Nederlandse bouwsector relatief goedkoop bouwt, en de kosten/kwaliteit verhouding in Nederland de laagste is van Europa. Hoewel Nederland in theorie dus goede kansen heeft op deze markt, ke die alleen worden benut als de Nederlandse investeerders naar de Hongaarse markt gaan als poontwikkelaars en dus ook zorgen voor de financiering. Ook de Nederlandse banken moeten dat inzien. Bijna alle Nederlandse banken zijn vertegenwoordigd op de Hongaarse markt met eigen kantoren. Zij zijn op zoek naar aantrekkelijke transacties, maar tot nu toe zijn die moeilijk te vinden. Zij willen zich vooralsnog niet bemoeien met hypotheekzaken, iets waartoe Franse en Duitse banken al wel voorbereidingen treffen, ook al gaat het hier nog maar om studies. Dat is niet alleen een goede zaak voor deze banken zelf, maar ze maken daarmee ook de weg vrij voor hun eigen bouwinvesteerders in Hongarije.

1) Dr. A. Sandor leidt in Amsterdam het Business Bureau Oosteuropa; zij schreef dit artikel in opdracht van het Exportplatform VROM.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels