nieuws

Elementenbouw blijft stadsbeeld van oosten Duitsland bepalen

bouwbreed

De gang van zaken in de woningbouw doen het vermoeden rijzen dat de elementenbouw die onder het vorige bewind tot stand kwam nog minstens 30 jaar deel zal uitmaken van het woningbestand. Dit betekent dat men er niet aan kan ontkomen deze flatwoningen grondig op te knappen. De regering in Bonn stelt volgens leider van de afdeling woningbouw W. Schmidt van het ministerie van Binnenlandse Zaken van de Duitse deelstaat Thuringen bij elkaar DM 1 miljard beschikbaar voor de sanering van deze voorraad.

“In de manier waarop we deze woonbebouwing ke verbeteren bestaat vooralsnog geen duidelijk inzicht” , zegt Schmidt. “Er doen plannen de ronde om van woongebouwen met vijf verdiepingen de bovenste laag af te breken zodat de noodzaak tot het aanbrengen van een lift vervalt. Bij flatgebouwen met meer dan zes verdiepingen ontkomen we echter niet aan de installatie van een lift. Dat brengt aanzienlijke kosten met zich mee.

Mede daardoor ontstond het plan om bijvoorbeeld de bovenste etages van flatgebouwen met zes woonlagen te bestemmen voor recreatiewoningen.

De toekomst moet in deze echter aangeven welke oplossing economisch gezien het beste uitvalt.”

Renovatie

“Renovatie van woningen volgens de elementenbouw vergt een investering van DM 30000 tot DM50000 per woning” , rekent Schmidt voor.

“Met dit bedrag is dan ook de aanpak van de buitenkant en de centrale voorzieningen verrekend. Nu staat we ook voor het gegeven dat een niet onaanzienlijk deel van de woningbouw gereserveerd was voor Russische militairen. Het opknappen van dit bestand kost DM60000 tot DM100000 per woning.

Daarmee wil ik niet zeggen dat de Russen hun flat uitwoonden. Velen hadden hier een tijdelijke standplaats en moesten met hun gezin na verloop van tijd verhuizen. Onder dergelijke omstandigheden krijgt men weinig binding met een woning, wat de mate van zorg en onderhoud niet ten goede komt. Daarbij gebeurde het niet zelden dat een woning plaats bood aan drie gezinnen en dus beduidend sneller versleet dan bij een huishouden het geval zou zijn. Hetzelfde zie je bij woongebouwen die op een internaatachtige wijze onderdak boden aan buitenlandse arbeidskrachten.”

“Omdat we nog tot in lengte van jaren gebruik moeten maken van de elementenflats ontkomen we niet aan die stedebouwkundig en bouwfysisch aanpak” , meent Schmidt. “De woningen die de Russische soldaten achterlaten staan daarbij op plaatsen waar een grote behoefte aan woningen bestaat. Die zijn zodanig versleten dat er weinig anders opzit ze tot op het casco uit te breken en opnieuw van binnen op te bouwen en te voorzien met nieuwe installaties en nieuw sanitair. De uitgaven van DM60000 tot DM100000 per woning vallen alleszins lager uit dan de investering voor volledige sloop en vervangende nieuwbouw.”

Kosten

“Maar hoe we het ook draaien” , legt Schmidt uit, “we ke er niet aan ontkomen de kosten van renovatie en onderhoud te verrekenen met de huur. De huidige huurprijs per vierkante meter beloopt DM3,35. In 1994 zal dat DM5,60 moeten zijn. Eind 1995 vervalt naar verwacht de huurregeling voor de oostelijke deelstaten waarna het huurniveau met dat van het westen van het land overeenkomt. In elk geval tot aan die tijd zullen de huurders van woningen met stadsverwarming nog DM2,50 per vierkante meter extra moeten betalen. Alle andere kosten komen voor rekening van de verhuurder. Het totaal van dat bedrag kan nog aardig oplopen want bijvoorbeeld de verwarmingstoeslag zal niet altijd de werkelijke kosten dekken. De regering in Bonn wil er met deze kostenbeperking voor zorgen dat de energieleveranciers de stadsverwarming verbeteren. Het probleem doet zich echter voor dat deze leveranciers met hoge aanloopkosten te maken krijgen wanneer ze het verwarmingssysteem wilen aanpakken. De huren ke niet omhoog dus moeten ze uitwijken naar de vrije markt. En daar krijgen ze geen krediet als gevolg van de onzekerheden in de woningsector.”

“Onzekerheden als vragen omtrent eigendom zijn in de landelijke gebieden beduidend kleiner dan in de steden” , weet Schmidt. “Als gevolg daarvan deed zich in de dorpen een hogere bouwactiviteit voor. Geleidelijk aan verdwijnen de problemen in de stedelijke gebieden. Deze ontwikkelingen verlopen evenwel stap voor stap. Mede daardoor doen zich nog geen grote woningbouwpoen voor. Telkens gaat het om het opvullen van kleine locaties. Niet zelden gaat het om poen die in de tijd van de DDR zijn begonnen, stil kwamen te liggen en nu worden afgebouwd. Dat lijkt mooier dan het is want zo groot is het aantal poen niet. Aan de andere kant staan investeerders ook niet echt te springen om werk in uitvoering te nemen. Wanneer het om de bouw van sociale woningen gaat blijven ze gebonden aan het stichtingsbedrag van DM90000 tot DM100000 per woning. Daar zullen ze zich aan moeten houden want de landsregering van Thuringen vindt een huurprijs van DM6 tot DM7,50 per vierkante meter het maximum wat op dit moment in rekening mag komen.”

Vergunning

“Wanneer iemand eerder een po liet uitvoeren dat alleszins tot tevredenheid stemt kan de overheid besluiten een vergunning af te geven om dat zonder verdere planning ook elders te laten realiseren” , zegt Schmidt. “Zij het onder die voorwaarde dat het bijvoorbeeld geen afbreuk doet aan natuur en milieu ter plaatse.

De investeerder dient dan zelf de locatie te ontsluiten en de kosten van dat werk zelf betaalt. In epaalde gevallen kan de desbetreffend egemenete besluiten 10 procent van deze kosten over te nemen. Verder bestaat de mogelijkheid dat een gemeente een investeerder opdraagt de ontsluiting te verzorgen die dan de benodigde middelen voorfinanciert en later verrekent met de gebruikers. Bij die gebruikers valt bijvoorbeeld te denken aan mensen die grond kopen om daar zelf een woning op te (laten) bouwen. Die ke daarvoor een bouwspaarcontract afsluiten. In Thuringen hebben inmiddels 38 procent van de huishoudens zon contract afgesloten wat volgens de verenigde bouwspaarbanken begin dit jaar overeenkwam met 8200 contracten oftewel DM300 miljoen aan ingelegde gelden. Het kredietvolume daarvan beloopt DM5 miljard.

Daarvan is in 1991 DM2 miljard en in 1992 DM3 miljard opgenomen wat in het laatste jaar leidde tot de uitvoering van 180000 bouwmaatregelen.”

“De bouwspaarcontracten zijn pas na de omwenteling afgesloten en laten uitbetaling eigenlijk nog niet toe, stelt Schmidt. “De landsregering van Thuringen schept nu mogelijkheden geld op te nemen voor het bouwen of kopen van een woning. De overheid neemt een deel van de rentelast over. Die is hoger dan anders omdat het bouwspaarfonds voortijdig uitbetaalt. In het verlengde daarvan bevorderen we het wooneigendom.

De huurders van gemeentelijke woningen krijgen het aanbod hun woning te kopen. Per vierkante meter kost een woning zon DM1000 tot DM2000. Daar komen dan nog toeslagen bij voor het gezamenlijke eigendom. Veel woningen maken deel uit van flatgebouwen wat betekent dat de bewoners bijvoorbeeld het dak, het trappehuis en de collectieve installaties delen. We streven ernaar het gemeenschappelijk eigendom zoveel mogelijk voor de verkoop te verbeteren. De kosten daarvan worden omgeslagen over de afzonderlijke huren of er wordt een eenmalige vergoeding voor deze werken in rekening gebracht. Nu zal het meer dan eens voorkomen dat niet alle bewoners van een flat hun woning kopen. Veel ervaring met dergelijke kwesties hebben we nog niet. Het zal er evenwel op neerkomen dat niet-verkochte woningen in het gemeentelijke bestand blijven. Verhuist een bewoner dan krijgt de nieuwe bewoner de woning voor koop aangeboden. Het is dan niet ondenkbaar dat dan alleen kopers aanspraak ke maken. Aan de andere kant bestaat de mogelijkheid dat een flat overgaat in handen van een verhuurbedrijf dat de afzonderlijke woningen verhuurt.”

Tekort

“In Thuringen ontbreken momenteel zon 100000 woningen” , rekent Schmidt voor.

“Vergelijken we onze woningtoestand met die in de westelijke deelstaten dan komen we om en nabij 200000 woningen tekort. Zelfs een aantal van 100000 is niet op korte termijn te realiseren. Nieuwbouw lost een deel van het probleem op. Een ander deel verdwijnt door verhuizingen. De stijgende huren zorgen ervoor dat mensen alleen die woonruimte huren die ze nodig hebben.

Grotere woningen komen op die manier beschikbaar voor gezinnen.

Nu zijn cijfers omtrent tekorten voor meerdere uitleg vatbaar. Te meer omdat het bij dergelijke getallen vaak om gemiddelden gaat. Over het gehele genomen ke we met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid stellen dat het grootste tekort zich in de stedelijke gebieden voordoet.

Zeker in de gebieden waar de economie zich stabiliseert gaat het om echte tekorten en veel minder om de wens van een andere woning. Deze streken trekken in toenemende mate mensen uit de wijdere omgeving aan. Het aantal opleveringen blijft laag. In 1991 kwamen 3560 woningen gereed terwijl het aantal over 1992 naar verwacht niet verder komt dan 2500.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels