nieuws

Corporaties moeten waken voor ‘Maij-Weggen-effect’

bouwbreed

Drs. B.G.A. Kempen, algemeen-directeur van de Nationale Woningraad (NWR), zegt alle initiatieven van woningcorpraties toe te juichen. Wel waarschuwt hij voor ideeen met een hoog ‘Maij-Weggen gehalte. Met andere woorden:corporaties moeten ideeen eerst goed uitwerken voordat zij er de publiciteit mee ingaan. “Dat voorkomt dat initiatieven al in een vroeg stadium onhaalbaar worden geacht en daardoor van tafel worden geveegd.”

De volkshuisvesting is volop in beweging. Met een terugtredende overheid, het afbouwen van de rijkssubsidies en tegelijkertijd een grote bouwopgave zijn de woningbouwverenigingen bezig een nieuwe positie binnen de volkshuisvesting te verwerven. Na jaren van beleid volgen maken de corporaties zich nu op voor de rol van beleidsmakers. Gesteund door het in het begin van dit jaar van kracht geworden Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) ke de corporaties zich zelfs op de vrije markt begeven om daar winsten te genereren die vervolgens voor de primaire volkshuisvestingsdoelgroep weer ke worden ingezet.

“En wat je nu ziet gebeuren is dat veel corporaties zich bezinnen op deze nieuwe rol. Ze zijn bezig met het ontwikkelen van nieuwe strategieen die zijn gericht op een extra aanvulling van de Algemene Bedrijfsreserve.”

Vraagtekens

De NWR -directeur noemt dit een goede zaak. Wel zet hij vraagtekens bij sommige voorstellen. Zo heeft hij het idee dat sommige corporaties niet lang over een idee nadenken en het al in een te vroeg stadium naar buiten brengen. Als voorbeeld geldt het onlangs door de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten gelanceerde voorstel om de binnenkant van woningen aan huurders te verkopen. Met dit voorstel wil Het Oosten tegemoet komen aan de behoefte die veel huurders hebben om de binnenkant van hun woning te veranderen.

Voor gemiddeld f. 20000 koopt de huurder de binnenkant terwijl de woningbouwvereniging verantwoordelijk blijft voor de vloer, gevel, het dak en de fundering van de woning. “Op zich overigens geen nieuw idee want jaren geleden heeft de NWR hierover al eens een rapport geschreven.

Maar goed, bij navraag bleek dat het voorstel, met name op het juridische vlak, nog nader moest worden uitgewerkt.

Echte voordelen aan dit plan zie ik zo een twee drie nog niet.

Daarbij schuilt nog het gevaar dat een dergelijke woning op termijn voor de primaire doel groep onbereikbaar wordt. Het geeft wel mijn stelling aan dat ik alle ideeen en initiatieven toejuich als er maar eerst goed over is nagedacht.”

Amersfoort

Zo lukt het de Amersfoorste corporatie Stichting Centrale Woningzorg (SCW) wel de handen van Kempen op elkaar te krijgen. Zoals bekend heeft de SCW de Stichting Latei in het leven geroepen die, ook buiten de Amersfoortse gemeentegrenzen, risicovolle poen ontwikkelt. De winst die daarmee wordt gemaakt moet vervolgens naar de ABR van de SCW terugvloeien.

“Tegen dergelijke constructies heb ik geen bezwaar. Met die aantekening dat wanneer het fout gaat dit natuurlijk niet ten koste van de corporatie mag gaan. Naar wat ik heb begrepen is de SCW flink afgegrendeld voor eventuele verliezen bij Latei.”

Dat de activiteiten van Latei binnen de volkshuisvesting nauwlettend in de gaten worden gehouden noemt Kempen “logisch” . “Ze zijn nieuw en vooruitstrevend. Wat dat betreft heb ik niet zo veel waardering voor de gemeente Zwolle die van de daken schreeuwde dat Latei aan prijsopdrijving zou doen door gronden in het uitleggebied te kopen. Er is nu een sfeer ontstaan dat corporaties en met name de SCW door middel van een zogenoemde hit-and-run mentaliteit snel winst willen maken. Ik heb zelf van dergelijke praktijken, die ik overigens ook afwijs, nog geen concrete voorbeelden.”

Marktsector

In dit kader hekelt de NWR-directeur dan ook de marktsector die de corporaties, nu zij zich op de vrije sector mogen richten, bij herhaling van valse concurrentie en het geen verstand hebben van de markt beschuldigt. In het jongste nummer van de Woningraad haalde Kempen nog fel uit naar de Neprom die dit weer eens naar voren had gebracht: “De Neprom weet waar ze over praat.

Zij is door schade en schande wijs geworden. Het waren immers haar leden die rond 1980 met veel gemeenschapsgeld moesten worden gered toen zij, kennelijk nog wat minder bedreven als marktpartij, met duizenden onverkoopbare koopwoningen in de maag zaten. Om faillissementen te voorkomen werden die toen omgezet in zwaar gesubsidieerde huurwoningen. De VROM-begroting zucht nog steeds onder de gevolgen van deze reddingsoperatie. Maar bij de Neprom” , zo sneerde Kempen, “zijn ze gelukkig kort van memorie.”

Hij kan zich dan ook oprecht kwaad maken over een dergelijke houding. “En ik begrijp het ook niet want met een goede samenwerking tussen de corporaties en de markt kan er heel wat moois ontstaan. En ik denk dat die samenwerking, in sommige poen komt het natuurlijk al veelvuldig voor, er op termijn gewoon zal komen.”

Regionalisering

Bij de decentralisering van de volkshuisvesting speelt uiteraard ook de regionalisering een grote rol. Er ontstaan ook buiten de gemeentegrenzen samenwerkingsverbanden tussen corporaties en ook fusies tussen woningbouwverenigingen komen veelvuldiger voor dan een aantal jaren geleden het geval was. “Ook hier sta ik niet negatief tegenover. Als NWR hebben we de leden al een tijd geleden aangespoord goed naar de regio te kijken.

Het is jammer dat de regiovorming, door een gebrek aan consistent beleid, nog wat verwarrend is. Aan de andere kant zie je dat corporaties al heel bewust met een regionaal volkshuisvestingsbeleid bezig zijn. Dat daarbij corporaties fuseren is misschien een logisch gevolg. Zeker omdat een fusie in veel gevallen een kostenverlaging voor het apparaat betekent.”

Aan de andere kant moet er volgens Kempen voor worden gewaakt dat de corporaties niet al te groot worden. “En met groot bedoel ik zon 50000 woningen. Het moet wel beheersbaar blijven. De ervaring met grote corporaties ontbreekt nog. Dat zal de praktijk moeten uitwijzen.

Vast staat dat een krachtig management noodzakelijk is.”

Gevolgen

Dat het samengaan van fusies en de verdere regionalisering op termijn ook gevolgen zal hebben voor de NWR wordt door Kempen met klem van de hand gewezen. “Schaalvergroting heeft voor het werkapparaat van de NWR geen gevolgen. Zeker niet wanneer je bedenkt dat wij vaak het meeste werk hebben met de grootste corporaties. En het inkopen van kennis bij de NWR is nog altijd goedkoper dan wanneer de corporaties voor zichzelf gaan pionieren. Je ziet wel onze taak wat veranderen. Om een voorbeeld te geven:vroeger hadden wij vrij veel architecten in huis. Tegenwoordig ligt qua personeel de nadruk op juristen. We hebben er dertig in dienst. Corporaties hebben tegenwoordig ook behoefte aan een sparringspartner voor managementproblemen, kortom, een brok ondersteuning naar de leden zal altijd blijven bestaan. Alleen de soort ondersteuning is aan wijzigingen onderhevig en daar moet je als overkoepelend en dienstverlenend orgaan snel en adequaat op inspelen.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels