nieuws

Zelfstandige economische eenheid?

bouwbreed

De vraag of een gedeelte van een gebouw een zelfstandige economische eenheid is kan van belang zijn bij de onteigening van onroerende zaken.

Soms zijn gebouwen zo ingericht, dat alleen de bewoners van het gebouw de bedrijfsruimte in het pand zullen benutten, met name zal dat zo zijn als de bedrijfsruimte alleen via het woongedeelte kan worden bereikt. Dat ka`n een van de redenen zijn, dat die bedrijfsruimte niet als een zelfstandige economische eenheid wordt aangemerkt.

Dat heeft dan weer tot gevolg, dat de schadeloosstelling, die bij onteigening wordt toegekend voor zon ruimte, gebruikt moet worden als herinvestering voor een vervangende woning.

De autoweg tussen ‘s-Hertogenbosch en Eindhoven is een van de laatste verbindingen tussen onze grotere steden, die nog moeten worden omgebouwd tot snelweg. Daar is men al een paar jaar mee bezig maar het zal nog wel even duren voordat we van de hoofdstad van Noord-Brabant even ongehinderd door verkeerslichten ke rijden als van Tilburg naar Eindhoven.

Niet alleen de bouwkundige werkzaamheden bepalen de bouwtijd van zon project, maar ook de noodzakelijke grondverkrijgingen ke debet zijn aan een relatief lange bouwtijd.

Zo moest voor de ombouw van deze autoweg een villa in Liempde onteigend worden, omdat die niet op minnelijke basis te verkrijgen was door de bouwende Staat. Die dagvaardde daarom in november 1988 de villa-eigenaar voor de rechtbank in ‘s-Hertogenbosch om het perceel vervroegd onteigend te krijgen.

Binnen twee maanden was dat gebeurd. Het onteigeningsvonnis werd op 22 maart 1989 overgeschreven in de openbare registers, zodat de Staat eigenaar van het perceel werd.

Maar de schadeloosstelling kon binnen zon korte tijd niet definitief vastgesteld worden.

Daarom werd aan de ex-villa eigenaar een voorschot toegekend van f.470250.

Drie deskundigen moesten voor de definitieve schadeloosstelling advies uitbrengen. Zij taxeerden de villa op f.375000. Die was op een terp gebouwd en daarin was onder het woonhuis een bedrijfsruimte gemaakt om te dienen als showroom en magazijn.

Als zodanig was die ook tot 1983 gebruikt, maar daarna niet meer. De waarde ervan werd door de deskundigen op f.85000 getaxeerd. Daarmee kon de rechtbank zich wel verenigen, zodat de totale schadeloosstelling op f.460000 werd bepaald. Wel opvallend, dat dit meer dan tienduizend gulden lager was dan het voorschot, omdat men meestal met het vaststellen daarvan wat aan de voorzichtige kant blijft.

Maar het interessantste gedeelte van het vonnis ging over de vraag of de villa-eigenaar verplicht was om die f.85000 aan te wenden voor het kapitaal dat nodig was om een vervangende woning te laten bou wen. De stichtingskosten van een vergelijkbare woning met bijbehorende grond werden door de taxateurs begroot op f.503500 incl. btw. De nieuwe villa zou op 1 december 1991 opgeleverd ke worden.

Maar dat dikke half miljoen was meer dan de totale schadeloosstelling, dus moest er bijgeleend worden.

Maar hoeveel? Je zou zeggen alleen de ontbrekende f.43500, maar dat zou alleen het geval zijn als de vergoeding van het bedrijfsgedeelte ook gebruikt moest worden voor de stichting van de vervangende woonruimte. Als die f.85000 daarvoor niet gebruikt hoefden te worden zou dat bedrag door de onteigende vrij besteed mogen worden en zou hij f.128500 moeten bijlenen. Dat was van invloed op de berekening van het jaarlijkse nadeel, dat hij zou lijden als gevolg van het verschil in schadeloosstelling en nieuwe investeringen en dus kwam de vraag aan de orde of de be drijfsruimte onder de villa nu wel of niet een zelfstandige economische eenheid was.

De Bossche rechtbank gaf op die vraag geen direct antwoord. Hij besliste wel, dat het in het voormalige bedrijfsgedeelte geinvesteerde kapitaal niet kon worden aangemerkt als in de vervangende woning te investeren kapitaal, omdat het niet afkomstig was uit het woongedeelte. Zonder het formele criterium te noemen gaf de rechtbank daarmee in feite aan, dat de bedrijfsruimte in de terp als een zelfstandige economische eenheid moest worden aangemerkt. Daartegen nu kwam de Staat in het geweer door de cassatie beroep aan te tekenen bij de Hoge Raad.

Hoe verschillend twee rechterlijke instanties aan ke kijken tegen zon situatie hoop ik de volgende week uit de doeken te doen.

(BR 1992 p. 853) MR. MATH VERSTEGEN

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels