nieuws

Stichting gaat corporaties op de vrije markt bijstaan

bouwbreed

“Een gat in de markt? Het is maar van welke kant je het bekijkt. Wij hebben de know how in huis om corporaties bij te staan met hun activiteiten op de vrije markt. Ik ben ervan overtuigd dat er behoefte aan is. Of het een gat in de markt is zal de tijd moeten leren.”

H. van Bemmel is directeur van de jonge Stichting Poontwikkeling Cooperaties Nederland. Hij heeft zichzelf een jaar de tijd gegeven om aan zijn organisatie te werken.

“En de reacties die ik tot dusverre heb gekregen zijn niet slecht.”

Zijn kamer in het kantoorgebouw op een bedrijventerreinin-ontwikkeling in Nieuwegein ziet er nog kaal uit:een bureau, twee stoelen en een tekening van zijn zoontje aan de muur. Hij huurt de kamer op een verder lege en verlaten begane grond die de voetstappen van bezoekers hard doet doorklinken. “Maar” , zegt hij met optimisme in zijn stem, terwijl hij zijn blikken door de grote ruimte laat dwalen, “met een optie -als het gaat lopen- om de hele verdieping te huren.”

En dat het ‘gaat lopen’ daar is Van Bemmel van overtuigd.

Dat kan ook niet anders want, zo benadrukt hij, hij kent de markt, hij weet welke gevaren er dreigen en hij heeft dat Fingerspitzengefuhl dat in zijn visie bij menig corporatiedirecteur ontbreekt. “Dat is ook logisch” , vindt hij, “want had hij dat wel dan was hij wel belegger geworden…”

Winsten Met het inwerking treden van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) ke zoals bekend woningcorporaties, of zoals dat volgens de wet zo mooi heet, toegelaten instellingen, zich op de vrije markt begeven. Met de winsten die met de commerciele activiteiten worden gegenereerd ke de corporaties vervolgens hun bezit voor de doelgroep op peil houden.

“Het gevaar dreigt nu’, zo voorspelt Van Bemmel, “dat veel corporaties zich, zonder de consequenties daarvan te overzien, op de markt storten met alle gevolgen van dien.” Natuurlijk, de grotere corporaties weten volgens hem wel wat ze doen. Vandaar ook dat Van Bemmel zich met zijn organisatie richt op de kleinere en middelgrote corporatie met een bezit van zeg rond de 10000 woningen.

Simpel Het idee van hem is simpel.

Van Bemmel is op zoek naar corporaties, en dat moeten er in zijn optiek in de eerste aanzet minimaal vijf zijn, die aandeelhouder willen worden van de op te richten bv. De poen die de corporaties aandragen worden voor de uitvoering overgeheveld naar de Commanditaire Vennootschap. Die cv op zijn beurt huurt vervolgens de know how in de vorm van het management voor de uitvoering van de poen van de stichting in.

Wordt er op een po winst gemaakt, wat natuurlijk de bedoeling is, dan wordt die over de aandeelhouders van de bv verdeeld. “Daarbij zit dan een sleutel in dat de corporatie die het po heeft aangediend in eerste instantie vijftig procent van de winst direct op zijn Algemene Bedrijfsreserve kan storten en vervolgens van de overgebleven vijftig procent ook nog een percentage krijgt.”

Voordelen Van Bemmel ziet met deze werkwijze grote voordelen voor de deelnemende corporaties. “Omdat” , zo licht hij toe, “een corporatie die op de vrije markt wil gaan opereren daar een heel werkapparaat voor in het leven moet roepen. Ten eerste voor onderzoek; denk maar aan de haalbaarheid van het plan en de grondexploitatie. Maar ook een woningmarktonderzoek is noodzakelijk voordat met een beetje omvangrijk po kan worden begonnen. Kortom, tal van zaken die een corporatie in eerste instantie niet zelf in huis heeft.

Wij hebben dat wel, en dat scheelt een slok op een borrel.”

Maar het is volgens Van Bemmel niet alleen het vooronderzoek, het gaat in zijn ogen ook om de verkoop van de woningen, de financiering en assurantiewerkzaamheden naar de kopers toe. “Allemaal zaken die goed en doordacht moeten gebeuren.”

De corporaties moeten dat in zijn ogen dan ook niet onderschatten. “Nogmaals, er zijn momenteel zat corporatie-directeuren die met dollartekens in hun ogen naar marktprojec ten zitten te kijken. En dan zullen ze er binnen twee jaar achter komen dat het allemaal niet zo gemakkelijk is als het er uit ziet.”

Tijdpad Van Bemmel heeft voor zijn organisatie een heel tijdpad uitgestippeld. Nu is hij druk doende om corporaties warm te krijgen voor zijn organisatie. “Ik heb daar een jaar voor uitgetrokken.” Het bestuur van de stichting heeft hij inmiddels in grote lijnen compleet. Daarbij heeft Van Bemmel, zakenman als hij is, bewust voor wat bekende namen binnen de bouwnijverheid gekozen. Zo nemen onder meer L. Akkers, directeur van de Stichting Arbouw en De Jong, burgemeester van Sassenheim deel. “Ik ben nu nog bezig met een bankdirecteur en een oudwethouder. Daarnaast heb ik twee plaatsen vrij voor de deelnemende corporaties.”

Wanneer eenmaal de corporaties geenthousiasmeerd zijn, “ik ben met een paar in onderhandeling” , dan kan de organisatie aan de slag. “Dan wil ik in het eerste jaar vijftig huisjes op de rails zetten en het tweede jaar honderd. Het is, en dat moet duidelijk zijn, geen snelle handel. Er is tijd voor nodig en het moet zorgvuldig gebeuren.

Want je werkt in een heel conjuctuurgevoelige markt. En dan is het nog zo dat je momenteel in de Randstad zelfs een schoenendoos kan verkopen maar diezelfde woning is even buiten de Randstad echt niet in trek. Dat moet iedere corporatie zich goed realiseren.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels