nieuws

Nederlandse bouwwijze kan woningtekort Duitsland verminderen

bouwbreed

Het woningbouwprogramma van de Duitse bondsregering heeft een nog steeds groeiende stroom financiele middelen naar de toegevoegde deelstaten op gang gebracht. Elke vierde van de 7 miljoen woningen in het oosten van Duitsland wordt met geld van de regering in Bonn gemoderniseerd of onderhouden. Eind vorig jaar zorgden de middelen uit het fonds Opkomst Oost en van het Kredietinstituut voor de Wederopbouw voor de nieuwbouw van ruim 25000 woningen. Bijdragen uit het fonds voor de sociale woningbouw leidden tot de bouw van ongeveer 20000 koopwoningen. De belangstelling voor dat laatste blijkt zo groot dat enkele deelstaten een vergunningstop instelden. De regering in Bonn zoekt de oplossing van het woningprobleem in oostelijk Duitsland vooral in de bevordering van het eigen-woningbezit.

De inzet van particulier kapitaal in de woningbouw vergt evenwel de ontvangst van kostendekkende inkomsten. Vooralsnog valt niet te denken aan het kostendekkend maken van de huren. Wel voerde de regering in Bonn enkele huurverhogingen in om het voor de woningbedrijven mogelijk te maken op eigen kracht renovatie en onderhoud te financieren. Tegelijkertijd vergrootte Bonn het fonds voor de huursubsidie. Tevens wil de bondsregering alle ruimte geven aan de privatisering van het Oostduitse woningbestand.

Bondsminister dr. I. Schwaetzer voor de ruimtelijke ordening, het bouwwezen en de stedebouw staat niet alleen voor de vraag wat te doen met bouwkwesties in het oosten van Duitsland.

Evenzoveel aandacht dient Bonn te geven aan de problemen die in toenemende mate in het westen van het land rond bouwen en wonen rijzen. Een voorbeeld daarvan biedt de veelbesproken woningnood die in sommige regios tot excessen leidde in de huurprijzen. Een deel van de oplossing ligt in het verhogen van de bouwinspanningen. De woningen die daardoor tot stand komen zouden overeen moeten komen met de meer economische Nederlandse normen; een van de onderwerpen die minister Schwaetzer met deze krant besprak.

Hoe groot is het woningtekort in de Bondsrepubliek; welke maatregelen heeft de Duitse regering getroffen voor het bevorderen van de woningbouw?

Woningtekort is geen precies te omschrijven grootheid. Bovendien wordt die in het openbaar vaak in de ene of de andere richting geschoven. Exacte cijfers zijn niet te geven. Zelfs schattingen zijn moeilijk aan te geven omdat men slecht een onderscheid kan maken tussen de verschillende redenen waarom mensen willen verhuizen of een woning zoeken. Om toch wat meer duidelijkheid te scheppen heeft de bondsregering besloten in het najaar van 1993 een woningsteekproef te houden om daarmee inzicht te krijgen in de werkelijke behoefte.

Niemand bestrijdt dat op grote schaal woningen ontbreken, vooral in de concentratiegebieden. In 1990 heeft de bondsregering de doelstellingen binnen de woningpolitiek vastgesteld. Op grond daarvan moeten in de daaropvolgende drie jaar in het hele land 1 miljoen woningen erbij komen. Dat hebben we ook bereikt door een fors pakket aan woningpolitieke maatregelen te treffen. Te denken valt bijvoorbeeld aan grotere inspanningen die het aantal koopwoningen vermeerderen door de mogelijkheden tot afschrijving uit te breiden, door verbeteringen inzake het kinderbouwgeld en door een gerichte ontwikkeling die het voor eerste kopers mogelijk maakt gemakkelijker rente en aflossing te betalen.

Tegelijkertijd zijn de middelen voor de sociale woningbouw aanzienlijk vergroot.

Alleen al in 1993 gaat het voor de oude deelstaten om DM2,7 miljard en in de nieuwe deelstaten om DM1,25 miljard.

Onder deze maatregelen ressorteert een drie-jarenprogramma voor concentratiegebieden waaraan de bond jaarlijks DM700 miljoen uitgeeft.

Hoeveel woningen zijn tot op heden opgeleverd; hoeveel woningen komen dit jaar gereed?

In de woningbouw boeken we momenteel resultaten die bijna alle ter zake kundigen tot voor twee jaar voor onmogelijk hielden. Het totaal aan opleveringen voor 1992 bedraagt ongeveer 380000 woningen. Voor 1993 rekenen we met de gereedkoming van ruim 400000 woningen.

Vergeleken met de aantallen van 1988 komt dit praktisch neer op een verdubbeling van de resultaten. Deze cijfers houden evenwel alleen verband met de oude bondsrepubliek. Voor een beoordeling van de situatie in de nieuwe deelstaten ontbreekt het ons nog aan voldoende betrouwbare cijfers. De bouwactiviteiten hebben zich daar ook voornamelijk op renovatie en onderhoud geconcentreerd, werken die meer dan nodig zijn.

Binnen de oude bondsrepubliek doet de hoogste stijging zich voor binnen

sector twee- en meergezinswoningen. Die ontwikkeling versterkt mijn opvatting dat de bevordering van de koopsector boven andere maatregelen moet gaan.

U heeft zich eerder lovend uitgesproken over de Nederlandse aanpak van de woningbouw.

Ja, ik heb vastgesteld dat in Nederland op een uitermate kostenbesparende wijze wordt gebouwd, waarbij de kosten van materiaal en arbeid nagenoeg gelijk zijn aan die in Duitsland.

Waarmee houden die hogere kosten verband?

Dat vraag ik me ook af. De cijfers over 1988 tonen per vierkante meter woonruimte een verschil in bouwkosten van zon DM1000 aan. Over het geheel genomen neemt de Nederlandse bouwmethode minder ruimte in beslag. Ook de realisatiekosten liggen lager door het gebruik van bijvoorbeeld voorgefabriceerde bouwdelen, een eenvoudiger inrichting van keuken en badkamer. Te denken valt ook aan het ontbreken van kelders, aan dunner uitgevoerde binnenwanden en aan kleinere trappehuizen. Dat alles doet geen afbreuk aan de esthetische aanblik en aan het gemak van de woningen.

Bij de huidige vraag naar woningen in de bondsrepubliek zouden we een voorbeeld moeten nemen aan de Nederlandse woningbouwarchitectuur.

Welke prognoses doen inzake de bevolkingscijfers de ronde?

Door de Duitse vereniging, de komst van etnische Duitsers en asielzoekers wonen momenteel ruim 80 miljoen mensen in de bondsrepubliek. Tot aan 1998 wordt met een verdere groei van ongeveer 1 miljoen gerekend. Een precieze voorspelling valt echter niet te maken. Het is ook maar een reden voor het woningtekort.

De vraag naar woonruimte stijgt namelijk ook omdat steeds meer mensen alleen leven. Intussen is bijna elk derde huishouden een alleenwonende. Het gaat hierbij niet alleen om jonge mensen die deze levensvariant vrijwillig hebben gekozen. Onder deze categorie vallen ook zeer veel ouderen van wie de gezinsleden zijn vertrokken of overleden. Daarbij is met het inkomen ook de aanspraak op de grootte van een woning fors gestegen.

Welke invloed oefent het woningtekort uit op huur- en koopprijzen?

Als gevolg van de grote vraag naar woningen tekent zich bij nieuwe verhuringen een stijgende tendens binnen de huurprijzen af. In concentratiegebieden als Munchen, Hamburg of Berlijn wordt per vierkante meter al snel DM30 in rekening gebracht. De vierkante-meterprijs voor koopwoningen bedraagt in die gebieden zon DM6000 tot DM7500.

In de nieuwe deelstaten doet zich een andere ontwikkeling voor. Daar ke de huren tot op heden alleen binnen door de overheid vastgestelde marges stijgen.

Welke huurveranderingen zijn in het oosten van het land doorgevoerd?

De eerste huurherziening had op 1 oktober 1991 plaats. Daarbij werd de kale huur per vierkante meter met gemiddeld DM1 per maand verhoogd. Tevens konden de verhuurders de bedrijfskosten bij de huurprijs betrekken. Deze stap was zonder meer noodzakelijk omdat de vroegere DDR-huren zelfs niet de lopende kosten van de verhuurder dekten. Met de invoering van de Bijzondere huurgeldwet werden de sociale gevolgen van deze maatregel afgezwakt.

De tweede huurverhoging is op 1 januari 1993 van kracht geworden. Afhankelijk van de toestand waarin een woning verkeert kan de huur met DM0,75 tot DM2,10 per vierkante meter stijgen. Een gedetailleerde kwaliteitscatalogus geeft aan onder welke omstandigheden prijsverhogingen of -verlagingen zijn toegelaten. Als gevolg daarvan kan de verhuurder mogelijkheden aangrijpen renovatie en onderhoud te plegen. Tegelijkertijd is de Bijzondere huursubsidiewet voor de nieuwe deelstaten verbeterd. De aanpassingen brengen een afdoende sociale verdeling op gang en voorkomen dat een huurder voor te hoge lasten komt te staan.

Welke veranderingen zijn in deze regeringsperiode voor het bouwbeleid te verwachten?

Het woningtekort in de bondsrepubliek hangt nauw samen met het tekort aan bouwlocaties. De bondsregering heeft om die reden de Wet woningbouwlocaties opgesteld. Die voorziet in een reeks bouwrechtelijke vereenvoudigingen en in een verkorting van procedures. De gemeenten krijgen meer mogelijkheden om grond voor woningbouw te bestemmen.

Het parlement discussieert momenteel over aanpassingen binnen het huurrecht.

Het gaat hierbij vooral om regelingen die een grotere investeringsstroom op gang brengen. De aanpassingen moeten er bijvoorbeeld toe leiden dat de kostenindex voor het levensonderhoud deel uitmaakt van de huurprijs. Huurders en verhuurders krijgen daardoor meer zekerheid over de uiteindelijke hoogte van de te betalen huur. In het verlengde liggen maatregelen die huurwoeker moeten voorkomen en makelaarprovisies moeten beperken.

In de nieuwe deelstaten vraagt vooral de aflossing van de zogeheten oude schulden dringend afhandeling. Het gaat hierbij om een schuld van meer dan DM50 miljard die nog uit de tijd van de DDR stamt en die de mogelijkheden van de Oostduitse woningbedrijven tot investeringen sterk inperken. Ik ga ervan uit dat nog dit voorjaar een overeenkomst met de ministers van financien en van bouw van de nieuwe deelstaten tot stand komt.

Hoeveel geld kan de regering in deze kabinetsperiode beschikbaar stellen voor het bevorderen van de woningbouw?

De bond kan vooral directe gelden verstrekken voor huursubsidie en voor de sociale woningbouw. Voor 1993 bedragen de middelen voor de huursubsidie DM3,854 miljard. Eenzelfde bedrag moeten de deelstaten bijeenbrengen.

Ook voor de sociale woningbouw zijn de bijdragen gestegen. Voor 1993 belopen de verplichtingen van de bond bijna DM4 miljard. Ook hier komen nog aanzienlijke aanvullingen van de deelstaten en de gemeenten bij.

Op welke wijze worden particulieren geholpen die willen renoveren of nieuwbouwen om op die manier een bijdrage te leveren aan het verminderen van het woningtekort?

In het hele gebied van de bondsrepubliek wordt de uitbouw van dakverdiepingen fiscaal ondersteund. De bijbehorende paragraaf 7c van de Wet op de inkomensbelasting werd daarvoor onlangs aangepast.

Voorts ligt er voor de nieuwe deelstaten een apart programma gereed ter waarde van DM30 miljard in de vorm van kredieten met een lage rente. Deze maatregel valt onder de verantwoording van het Kredietinstituut voor de Wederopbouw.

Deze middelen moeten vooral leiden tot renovatie en onderhoud van de woningvoorraad en niet in de laatste plaats tot energiebesparing en tot vermindering van de CO2-uitstoot.

Wat ke de bond en de deelstaten ondernemen tegen het onttrekken van gebouwen aan het woningbestand?

In de sociale woningbouw moeten gebruikscontroleurs erop toezien dat woonruimte ook als zodanig wordt gebruikt.

Verder bestaan er wettelijke regelingen die een gebruiksvreemde benutting van woningen in de vorm van bijvoorbeeld commerciele aanwending en leegstand met behulp van boetes tegengaan. Deze wet wordt binnenkort nog verscherpt. Zodra de aangepaste regelingen in werking treden kan gebruiksvreemde benutting met maximaal DM100000 worden beboet.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels