nieuws

Overdracht ouderlijk woning populair

bouwbreed

Bejaarde woningbezitters die in een bejaardenoord terechtkomen, krijgen te maken met het fenomeen ‘eigen huis opeten’ de eigen bijdrage in de kosten van levensonderhoud. Ook worden de kinderen als erfgenaam bij overlijden van de ouders met een eigen huis geconfronteerd met een hogere claim successierechten.

Dat vinden veel ouders die soms zuinig hebben moeten leven om de eigen woning te verwerven, geen aantrekkelijke gedachte. Dus zijn constructies bedacht om vroegtijdig de overheveling van vermogen (eigen woning) aan de toekomstige erven te realiseren. Op die manier wordt onder het mom ‘van een kale kip valt niets te plukken’, het vermogensbezit binnen de familie veilig gesteld.

Argwanend

De overheid kijkt natuurlijk argwanend mee wat er precies gebeurt. Behoedzaam handelen is dan ook zeker noodzakelijk. Als het aspect ‘opeten’

speelt moet de transactie tenminste twee jaar voor opname in een bejaardenoord plaatsvinden (officieel is de peildatum 1 januari van het tweede kalenderjaar, voorafgaande aan het jaar waarin een positief opname-advies door de gemeentelijke opnamecommissie is afgegeven). Transacties binnen die termijn worden volgens de Wet op de Bejaardenoorden niet als zodanig erkend.

Vervolgens zullen in zo’n situatie de begunstigden door de overheid worden aangesproken.

Een viertal voorbeelden van methodes waarop de overdracht van de ouderlijke woning kan plaatsvinden.

1. Verkoop en juridische levering met het voorbehoud door de ouders van het recht van vruchtgebruik, of het recht van gebruik en bewoning.

2. Verkoop en economische levering onder voorbehoud door de ouders van het recht van vruchtgebruik, of het recht van gebruik en bewoning.

3. Verkoop en juridische levering met verkrijging door de ouders van een huurrecht.

4. Overdracht economisch eigendom met schenk-leen terug constructie.

Gebruik en bewoning

De verkoop van de woning met het bedingen van het recht van gebruik en bewoning heeft een waardedrukkend effect. De verkoopprijs wordt berekend volgens door de belastingdienst opgestelde tabellen. Des te ouder de ouder(s), des te hoger de waarde.

Bij juridische levering in de eerste variant komt de woning in het kadaster op naam van de kinderen te staan. Zij betalen overdrachtsbelasting en onroerend goed belasting. Deze levering is volledig. Dat gebeurt nog niet bij de economische eigendomsoverdracht. Op naam van de ouders blijft in die situatie de hypotheekinschrijving staan. Zij blijven daarvoor aansprakelijk als juridisch eigenaar, maar komen weer niet in aanmerking voor huursubsidie. In die situatie mogen de kinderen ook niet eventueel doorleveren aan derden.

Zowel bij variant 1 als 2 ontstaat een scheiding tussen de blote eigenaars (kinderen) en de vruchtgebruikers (ouders).

Voor de vermogensbelasting wordt de waarde van het onroerendgoed bij de kinderen niet belast gesteld. Bij de ouders als vruchtgebruikers wordt de vermogensbelasting gebaseerd op 80% van de waarde. Het voordeel van deze constructie is dat de waardeaangroei ten gevolge van het overlijden van de ouders onbelast is.

Wetsvoorstel

Beide varianten dreigen hun aantrekkelijkheid te verliezen omdat het Ministerie van Financien een wetsvoorstel in voorbereiding heeft, waarbij de waarde-aangroei van het onroerend goed bij de blote eigenaars (kinderen) wordt belast. Jaarlijks wordt het waardeverschil tussen het blote eigendom en het volle eigendom op het tijdstip van de verkrijging, tot het inkomen gerekend. Dat resulteert in een bijtelling bij de aangifte inkomstenbelasting. De toekomstige wet hanteert waarschijnlijk geen eerbiedigende werking voor de transacties die volgens variant 1 of 2 zijn opgezet. Iedere blote eigenaar wordt in de naaste toekomst geconfronteerd met die bijtelling.

Dat geldt ook voor de blote eigenaars in de situatie dat de ouders het genotsrecht (gebruik en bewoning) hebben, tenzij de ouders dat recht levenslang hebben verkregen.

Daarvoor hanteert de minister in zijn wetsvoorstel een uitzondering en wordt geen waardeaangroei in de IB-heffing betrokken.

Op zich klinkt de uitzondering voor levenslang genotsrecht aardig, maar in de praktijk stelt het weinig voor. De verwachting is namelijk dat in het wetsontwerp aan het begrip ‘levenslang’ de leeftijdsgrens van 65 jaar wordt gekoppeld.

Als de overdracht plaatsvindt wanneer de ouders de 65 al zijn gepasseerd, krijgen de blote eigenaars weer alsnog met de ‘nieuwe regeling’ te maken.

Bovendien wordt de heffing van vermogensbelasting straks gebaseerd op de waarde van het onroerend goed in het economisch verkeer, zodat zowel voor de blote eigenaar als voor de vruchtgebruiker het recht in de vermogensbelasting wordt meegenomen.

Huurrecht

Er blijft een ontsnapping open en dat is de derde variant waarbij de ouders de woning aan de kinderen verkopen en een huurrecht verwerven. Het voordeel is dat op die wijze -tijdens de huurperiode- overheveling van vermogen plaats vindt, waar het uiteindelijk om is begonnen. Ten eerste gaan veel inspecties nog akkoord met overdracht tegen de waarde in bewoonde staat (60%). Ook als de ouders geen levenslang genotsrecht hebben bij de twee eerste varianten, moeten de erven bij overlijden gedeeltelijk successierechten betalen. Dat vervalt als een huurrecht is afgesproken.

Maar er zit ook een nadeel aan dat huurrecht. De kinderen moeten over de schuld rente betalen. De huurpenningen zijn voor de kinderen inkomsten belast met IB en voor de ouders niet aftrekbaar. Dat kan weer worden gecompenseerd door alle kosten van de woning door de huurder (ouders) te laten betalen, zoals het onderhoud en alle belastingen.

Per saldo blijft de constructie dan toch aantrekkelijk voor de familie.

De vierde mogelijkheid lijkt veel op de eerste variant. Hierbij wordt de koopprijs van de woning aan de kinderen geschonken die vervolgens het bedrag weer teruglenen. De ouder(s) moeten over die lening rente betalen. Het voordeel is dat het vermogen direct bij verkoop afneemt. Een nadeel is het direct verschuldigde schenkingsrecht dat de kinderen moeten betalen. Dat is overigens maar betrekkelijk omdat een tariefsvoordeel ontstaat in vergelijking met het uitsmeren van de erfenis over meerdere jaren.

Voorbeeld

Dat het om flinke vermogens kan gaan die praktisch zonder geld op tafel ke worden doorgeschoven, blijkt uit het volgende voorbeeld. De dochter van een inmiddels bejaard echtpaar is eigenaar van hun vroegere woning. De eerste generatie heeft het juridisch en economisch eigendom aan haar overgedragen met behoud van het genotsrecht van gebruik en bewoning. De dochter heeft een onderneming waarmee ze de normale ondernemersrisico’s loopt. Daarom besluit zij de woning op haar beurt door te schuiven naar haar eigen kinderen. Ook zij behoudt zich het recht van gebruik en bewoning voor. Daardoor komt op de woning met in de vrije verkoop een waarde van f. 150000 een dubbel voorbehoud te rusten (grootouders en ouders). Dat drukt de prijs -gebaseerd op de leeftijden van de grootouders en ouders- tot f. 14000,-, waar de dochter/kleindochters (3e generatie) 6% overdrachtsbelasting over moeten betalen om de woning in eigendom te verwerven. De tweede generatie scheldt de koopsom aan de dochters kwijt. Dit betekent dat na betaling van schenkingsrechten de dochter/kleindochters voor f. 650 overdrachtsbelasting de woning in eigendom verwerven.

Vragen en problemen op het gebied van belastingen en accountancy ke worden doorgebeld aan Paul Schol, Moret Ernst & Young Accountants, Arnhem. Tel.: 085-209500.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels