nieuws

‘Corporaties moeten risico op vrije markt afwegen’

bouwbreed

Met de huidige lage rentestand en de diverse stimuleringsmaatregelen staan duizenden mensen te springen om een woning te kopen. Een waarschuwing is echter meer dan op z’n plaats omdat met name een stimuleringsbeleid het risico met zich meebrengt dat veel mensen zich te diep in de schulden steken. Het begrip noodkopers komt dan vervolgens om de hoek kijken: mensen met meer dan f. 50000 schuld, geen eigen woning en nog nauwelijk geld om een woning te huren.

Aldus drs. G. Middelkoop, universitair hoofddocent van de Universiteit van Amsterdam en commissaris van de Amsterdamse corporatie De Doelen. Hij zei dit gisteren in Groningen waar door de Nationale Woningraad (NWR) Gewest Groningen de Noordelijke Volkshuisvestingsdag op touw was gezet. Deze dag stond in z’n geheel in het teken van ‘De Corporatie en de markt’. Dit thema is uiteraard ingegeven door het feit dat de woningcorporaties het met ingang van 1995 zonder overheidssubsidies moeten gaan doen.

De tijd dat corporaties volgzaam het rijksbeleid en vervolgens het lokale beleid volgden is definitief voorbij. Om de Algemene Bedrijfsreserve (Abr) te spekken is het noodzakelijk dat het geld hiervoor voor een belangrijk deel op de vrije markt wordt verdiend.

Analyse

Volgens Middelkoop is een van de belangrijkste zaken die een corporatie moet doen alvorens het zich op de vrije markt stort, het uitvoeren van een gedegen risico-analyse.

‘Als men spreekt over een financieel en rendabel sociaal ondernemerschap dan komt men uit op de ‘ijzeren driehoek’: kwaliteit, budgetkosten en opbrengsten, waarin risicos de kwaliteit van een project ke schade.’

In dit kader benadrukte Middelkoop dat het zonneklaar is dat het besteedbare budget grotendeels zal bepalen welke kwaliteit men kan realiseren.

‘Deze relatie’, zo hield hij zijn gehoor voor, ‘ligt natuurlijk niet zo direct, want andere factoren, zoals stedebouw en architectuur, hebben ook hun invloed op de uiteindelijke kwaliteit. Immers, ook voor veel geld kan men iets slechts neerzetten. Maar met een ruimer budget zijn de mogelijkheden om een hoger kwaliteitsniveasu te realiseren groter.

Het kwaliteitsniveau zal op zijn beurt weer van invloed zijn op de uiteindelijke exploitatie.

Een laag kwaliteitsniveau zal leiden tot weinig allure en dat zal vervolgens weer resulteren in een minder gezonde bedrijfsvoering en dus minder opbrengsten.”

Risicos In zijn ‘college ging Middelkoop dieper in op de risicos, waar corporatiues aan bloot staan op het moment zij besluiten de vrije markt op te gaan.

Zo is daar het marktrisico op het moment dat voorgecalculeerde opbrengsten niet worden gehaald. Om een dergelik feit af te dekken noemde Middelkoop het opstellen van af namegaranties door ontwikkelaars/corporaties noodzakelijk.

Daarbij moet een mogelijkheid van uitstel worden opgenomen, maar wel moet daar de verplichting tot het bijstorten van renteverliezen aan worden gekoppeld. Waar het volgens hem vooral om gaat is dat wanneer in een bouwplan de nodige flexibiliteit wordt ingebouwd de omzetting van financieringscategorieen mogelijk moet zijn. ‘In geval van stagnerende afzet van koopwoningen is er vervolgens ook nog de mogelijkheid deze woningen, eventueel, tijdelijk om te zetten in huurwoningen en het contant gemaakte verlies storten in een egalisatiefonds.’

Waarschuwing

In zijn inleiding waarschuwde Middelkoop wel voor al te veel optimisme bij corporaties over de mogelijkheden op de vrije markt. ‘Momenteel is het tij gunstig, maar dat kan snel omslaan. Kijk maar naar Engeland, waar op dit moment net zoveel noodkopers zijn als hier woningzoekenden.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels