nieuws

Serviceflats in veiliger vaarwater

bouwbreed

Heel wat verhuurders van serviceflats zijn de afgelopen jaren onaangenaam verrast door huurcommissies, die in een door een huurder aangespannen procedure de huur belangrijk lager vaststelden dan de gevraagde huur. Er is zelfs een aantal faillissementen gevolgd uit de verliezen die dit met zich mee bracht. Een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte heeft aan dit ongerief goeddeels een einde gemaakt.

Particuliere verhuurders van serviceflats huldigden veelal de opvatting, dat deze woonvorm niet onder de werking van de huurwetgeving van woonruimte zou vallen. Procedures bij huurcommissies wezen anders uit. Daarbij werd de serviceflat gewaardeerd als iedere andere woonruimte, zodat de exploitatie van de gemeenschappelijke voorzieningen en de service tot pijnlijke verliezen ging leiden. Vooral na de wijziging medio 1986 van het stelsel van woningwaardering werd de situatie gaandeweg onhoudbaar. Na lang aandringen van verhuurders en hun organisaties om hier iets aan te doen, is eindelijk op 24 juni 1993 de regeling aangepast.

De aanpassing bestaat uit een verhoging van het aantal waarderingspunten van een serviceflat met 35%. Dat lost op den duur de problemen van vooral de een- en twee-kamerflats wel op. Voor drie- en vier-kamerflats kan de oplossing soms nog tekort schieten. De eerste groep vormt echter het grootste deel van de ten tijde van het onderzoek in 1991 aanwezige ruim 10000 serviceflats, die met vier kamers zijn relatief gering in aantal.

Forse verschillen

Dat de verschillen theoretisch niet gering zijn, moge blijken uit bijgaand staatje, waarin de gemiddelde geldende huurprijs is weergegeven, het aantal kwaliteitspunten van de woning en de maximaal redelijke huur, alsmede het aantal punten dat extra nodig zou zijn om de geldende huur te verkrijgen. Bij de een- en twee-kamerflats komt het verschil tussen de geldende huur en de maximaal redelijke huurprijs volgens het systeem van woningwaardering op rond 30%. Bij drie-kamerflats loopt dat op tot gemiddeld 40%, terwijl bij vier-kamerflats de maximaal redelijke huur op minder dan de helft van de geldende huur zou uitkomen. Bij het laatste type zou het aantal kwaliteitspunten meer dan verdubbeld moeten worden om de geldende huurprijs te ke bereiken.

De situatie is echter niet zo zwart/wit als uit de cijfers blijkt. Er ke voor additionele ruimten ook volgens de bestaande huurwetgeving kwaliteitspunten worden bijgeteld. Globaal geldt, dat voor iedere 1% extra algemene ruimte een kwaliteitspunt kan worden bijgeteld. Serviceflats lopen naar kwaliteit en service tamelijk uiteen.

De voor gemeenschappelijk gebruik bestemde overruimte kan varieren van 1 tot 40%. Met ruime marges beweegt het gemiddelde zich rond 20%, waarvoor dus bij het geldende systeem 20 punten ke worden bijgeteld. Ten opzichte van bijvoorbeeld de drie-kamerflat in het staatje komt de nieuwe berekening nu uit op (129+20)x1,35=201punten, nog slechts 9 punten beneden de waarde bij de gemiddelde geldende huur. Bij ruim 26 extra punten zou de verhuurder quitte spelen.

Definitie

Om te voorkomen dat sommige verhuurders van verwante woonvormen deze wijziging in de regeling aangrijpen om ook te profiteren van een flinke puntenverhoging, is in de regeling tevens een definitie van het begrip serviceflats opgenomen.

Een serviceflat is een in een woongebouw opgenomen (dus geen eg-woning!) zelf standige woning, waarbij de huurovereenkomst mede omvat: a. de aanwezigheid van een noodoproepinstallatie in de woning; b. het verstrekken van maaltijden vanwege de verhuurder (‘vanwege, dit kan dus ook worden uitbesteed); c. de levering vanwege de verhuurder van eenvoudige (para)medische zorg; d. het gebruik van bijbehorende ruimten voor recreatie enz. en van het verstrekken van logies aan ’s huurders gasten; e. leveringen en diensten vanwege de verhuurder aan de huurder om het gebruik van de onder d. bedoelde ruimten overeenkomstig de bestemming mogelijk te maken (de verhuurder moet dus zorgen voor meubilering en uitrusting van de recreatieruimte, logeerbedden, enz.).

Die huurders, die via de huurcommissie een forse verlaging van hun huur hebben gekregen, wonen nu derhalve weer royaal beneden de maximaal redelijke puntenhuur. Zij hoeven echter niet bevreesd te zijn voor een huurverhoging van enkele honderden guldens ineens. Hun huur zal met het maximum-percentage (nu 6%) worden verhoogd tot het vorengenoemde niveau weer is bereikt. Verhuurders worden weliswaar verlost van het structurele probleem van de punten-huur vaststelling, maar zij hoeven ook weer niet verwend te worden. Veel complexen zullen de komende jaren nog povere exploitatieresultaten laten zien. Toch is het goed, dat deze kwestie nu eindelijk geregeld is. Met de komende vergrijzing zal de behoefte aan serviceflats nog danig toenemen, zodat het niet aangaat deze woonvorm onmogelijk te maken door een papieren kronkel.

tabel

Type flat Geldende Aantal redelijke Nodige Maximaal

huur kwal. huur extra redelijke

punten punten huur 1-kamer f. 734 84 f. 515 33 ( 39%) f. 737 2-kamer f. 930 109 f. 683 37 ( 34%) f. 932 3-kamer f. 1359 129 f. 817 81 ( 63%) f. 1361 4-kamer f. 1777 127 f. 804 154 (121%) f. 1765 Bron: Staatsblad 1993, 337

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels