nieuws

Vinex-beleid oorzaak van inzinken vastgoed

bouwbreed Premium

Vinex-plannen komen te laat, zijn te ambitieus en onrealistisch. Het tempo van uitvoering van milieuplannen is veel te hoog, terwijl onschuldigen moeten opdraaien voor kosten van sanering. Van een echte huurwoningmarkt is nog steeds geen sprake.

En het inzakken van de kantorenmarkt is niet conjunctureel maar structureel van aard.

Die kritische opmerkingen maakt de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), de particuliere vastgoedsector in ons land, in het jaarverslag over 1992. Scheidend voorzitter Ph. Lambert (hij wordt opgevolgd door J. G. W. Droste) constateert dat het Vinex-beleid mede van invloed is op de forse inzinking die het commercieel onroerend goed beleeft: “Het opleggen van beperkingen aan marktpartijen op grond van een restrictief locatie- en parkeerbeleid, vooruitlopend op financieel volstrekt onvoldoende onderbouwde plannen voor een kwalitatief hoogwaardig -en dus fijnmazig- openbaar vervoersnet is op zich al voldoende om stagnatie te veroorzaken in de markt.

Het getuigt dan ook van een fors optimisme aan regeringszijde, indien men verwacht dat een aantal grootschalige pro jecten in grote gemeenten onverkort doorgang zal vinden.”

Consequenties

In de laatste maanden van 1992 werd volgens de ROZ in toenemende mate duidelijk welke consequenties het nieuwe ruimtelijk ordeningsbeleid van het rijk heeft voor de ontwikkeling van nieuwe plannen door gemeenten, beleggers en poontwikkelaars. Bracht het rijk de vier grote gemeenten vorig jaar er nog toe startconvenanten te ondertekenen, de ondertekening van uitvoeringsconvenanten zal onder de huidige condities en gezien het huidige rijksbod niet tot stand komen.

Uit contacten met gemeenten is de ROZ gebleken dat de Vinex-doelstellingen weliswaar tot hoge kwaliteit ke leiden, maar in financiele zin uiterst onrealistisch zijn: “Behalve de vele, ingewikkelde en langdurige procedures in het overleg tussen rijk en gemeenten belemmert het eenvoudig niet beschikbaar zijn van voldoende rijksmiddelen elke vorm van overeenstemming.”

Kritiek uit de ROZ op de voorgenomen aanscherping van de Wet Bodemsanering, waardoor elke eigenaar (ook de onschuldige, mits hij kan bewijzen redelijkerwijs niet op de hoogte te hebben ke zijn van de vervuiling) opdraait voor de kosten van bodemsanering.

Dat zal volgens de ROZ leiden tot forse waardevermindering (tientallen miljarden) van bestaand onroerend goed. Ook worden hierdoor ontwikkeling en financiering van vastgoed (onder meer koopwoningen) nu reeds ernstig belemmerd.

En dat zal alleen maar verergeren, vreest de Raad.

Volkshuisvesting

Ook op het terrein van de volkshuisvesting zit er naar de mening van de ROZ te weinig schot in een marktgerichte beleidsontwikkeling. Voorbeeld is de beperking van de maximale huurverhoging van 7,5 tot 6 procent.

“Dit is met name een bittere pil voor de kleinere particuliere verhuurders die veelal woningen met een laag tot zeer laag huurniveau bezitten in de grote steden. Zij zijn niet in staat de huren te harmoniseren, waardoor geen gelden vrijko men voor de nodige aanpassingen van en verbeteringen aan de woningen. Net nu ook de stadsvernieuwingsgelden aanzienlijk teruglopen, wordt het deze categorie eigenaren steeds moeilijker gemaakt de onderhoudskosten op te brengen” , meent de ROZ.

De Raad toont zich er nogmaals voorstander van dat het rijk zich op vele terreinen bestuurlijke en financieel wil terugtrekken: “Maar een echte terugtrekking betekent dat het ook tot echte marktcondities moet komen, waarbinnen ontwikkelaars, beleggers en financiers van vastgoed marktconform ke opereren.”

Kantorenmarkt

De kantorenmarkt bevindt zich volgens de ROZ in een moeilijke fase. Verwacht wordt dat ook in de komende jaren de opname van kantoorruimte structureel lager komt te liggen.

Vastgesteld wordt dat in de afgelopen jaren namelijk als gevolg van het op grote schaal herhuisvesten van bedrijven en overheid, sprake is geweest van een uitzonderlijk hoge produktie en afname van onroerend goed.

“Belangrijke delen van de markt lijken hierdoor verzadigd te zijn” , aldus de Raad.

Reageer op dit artikel