nieuws

Verhuurders lopen nog achter

bouwbreed Premium

Ter voorbereiding op de aanstaande huurronde heeft de Woonbond onlangs een aantal lidorganisaties van huurders geenqueteerd. De bond wilde weten, of er overleg over de komende huurverhoging is geweest. Volgens het BBSH zijn de corporaties daartoe verplicht. De resultaten wijzen er niet op, dat in die sector al sprake is van een evenwichtige overlegsituatie.

Niet alleen huurders en verhuurders, maar ook de bouw zouden daarbij toch meer gebaat zijn.

In het Besluit beheer sociale huursector (BBSH) heeft Heerma de verzelfstandiging van de woningcorporaties verder geregeld. Een van de aspecten die daarbij aan de orde kwamen, was de verhouding huurder/verhuurder. Nu de huren voortaan -binnen bepaalde grenzen- door de corporaties zelf mogen worden vastgesteld, vervalt de bemoeienis van de rijksoverheid per complex woningen.

Daaruit volgt logisch, dat het overleg tussen de verhuurder en zijn huurders over de individueel of per complex vast te stellen huurverhogingen belangrijker wordt.

De bedoeling van deze ‘huursombenadering’ is immers, dat de huren meer marktconform worden. Sommige complexen worden meer in huur verhoogd dan andere, afhankelijk van hun kwaliteit.

In vele gemeenten zijn huurders georganiseerd per complex, maar het komt ook steeds meer voor dat zij zich per verhuurder organiseren. Vooral in dat te geval is er in principe sprake van een gelijkwaardige overlegpartner. Het overleg zal in de meeste gevallen in het bijzonder het beleid betreffen ten aanzien van de huurverhogingen en de differentiatie daarin, het onderhoudsbeleid en het verbeterbeleid van de corporatie. In de particuliere sector is iets dergelijks de bedoeling.

Van de 46 op verhuurderniveau georgani seerde huurdersverenigingen die voor dit ‘bliksemonderzoekje werden geenqueteerd, meldde 55% inderdaad, dat er overleg had plaatsgevonden over de komende huurronde. Daarbij werd echter aangetekend, dat er eigenlijk alleen sprake was van het verstrekken van een toelichting op reeds vastgesteld beleid. In slechts vijf gevallen was er enige ruimte voor een beinvloeding van het beleid. De meeste corporaties wensen het overleg te beperken tot de ‘interne organen’:de algemene ledenvergadering, het bestuur, de interne bewonersraad en/of de bewonerscommissies. In de particuliere sector is het overleg nog poverder; het blijft beperkt tot het in ontvangst nemen door de beheerder van huurderswensen. De eigenaar krijgt men in dit ‘poverleg’ niet te spreken.

Hoewel overleg is voorgeschreven, heeft de verhuurder daartoe in slechts 25% van de gevallen ook het initiatief genomen. Bij driekwart moesten de organisaties van de huurders aan de bel trekken. Op de vraag, of zij dan tenminste voldoende informatie hadden gekregen om uberhaupt op een behoorlijke manier te ke meepraten, antwoordde slechts 15% positief. Bijna de helft was van oordeel dat de informatie tekort schoot, de rest kon dit niet zo goed beoordelen. Ook dat laatste wijst niet op een positie waarin sprake is van voldoende kennis.

Commissie

Negen van de tien organisaties van huurders zien, ondanks alle pogingen om in gesprek te komen met de verhuurder, zo weinig verbetering in de situatie dat zij pleiten voor een verbeterde rechtspositie.

Dit is door Heerma al diverse malen toegezegd indien de noodzaak daartoe zou blijken. De Woonbond is duidelijk van mening, dat dat inderdaad het geval is.

In de Commissie Huurders Verhuurders is deze opvatting echter nog geen gemeengoed. In deze Commissie wordt het huur dersoverleg centraal gevoerd, tussen de corporatiekoepels, VROM en de Woonbond. Het lijkt niet zo verwonderlijk dat de koepels volhouden, dat de relatie met de huurders over het algemeen goed is. De corporaties zouden er weinig prijs op stellen, als hun koepels hen zouden afvallen.

Gezien de resultaten van dit vooronderzoek (deze maand staat een breed onderzoek op de rol) lijkt de voortgang op overleggebied echter zo gering, dat de koepels dit standpunt niet veel langer zullen ke volhouden.

Naast een betere rechtspositie van tenminste de goed georganiseerde en representatieve huurdersorganisaties heeft de Woonbond dan ook tevens ingezet op een beter geregelde medezeggenschap van huurders over het huur-, onderhouds- en verbeterbeleid, een informatieplicht van verhuurders aan huurders en een onafhankelijke geschillenregeling.

Bouwbelang

Een beter geregeld overleg in de sociale huursector zou tevens in het belang van de bouw zijn. Lange termijnbeleid, waarover beide partijen in deze sector het eens zijn, leidt gegarandeerd tot een meer gestadige stroom van bouwopdrachten, dan een situatie van voortdurende onenigheid.

Het is niet ondenkbaar, gezien het belang dat de huurders bij hun woonkwaliteit hebben, dat deze opdrachtenstroom ook wat groter zou worden dan in de huidige situatie. Bovendien zou de uitvoering vast wel soepeler verlopen als niet alleen de opdrachtgever, maar ook de gebruikers er achter staan. Bezwaar, protest en vertraging zullen minder vaak voorkomen bij een tijdig en goed overleg. Honderden bouwbedrijven ke een goede boterham verdienen aan onderhoud en verbetering van de ruim twee miljoen sociale huurwoningen in de voorraad. Zou het niet aardig zijn als dat werk in de regel in goede harmonie zou verlopen ?

Reageer op dit artikel