nieuws

Vastgoedsector staat voor miljardenverlies

bouwbreed Premium

Als de minister zijn zin krijgt, moet bij iedere transactie en dat is zowel verkoop en koop, verhuur en huur, financiering, aandelensplitsing, overdracht van aandelen een rapport met betrekking tot de toestand van de grond aanwezig zijn alsmede een garantie voor de sanering. Deskundigen schatten in dat bij invoering van de maatregel de totale waarde van het onroerend goed met f. 50 tot f. 100 miljard zal dalen en de verhandelbaarheid sterk zal afnemen.

Directeur G. Penners van Meeu`s Penners & Van Spaendonk bedrijfshuisvesting uit Tilburg legde op een bijeenkomst in Amsterdam uit dat de minister van VROM al eerder de Raad voor Vastgoed Informatie (RAVI) verzocht onderzoek te verrichten naar de wenselijkheid om verontrei nigd onroerend goed officieel te registreren. Registratie en verplicht bodemonderzoek zullen diep ingrijpen in de waarde en verhandelbaarheid omdat het een stigma legt op vastgoed.

Ook zonder van overheidswege gegeven voorschriften zullen de partijen zich bij transacties goed informeren. De verkoper heeft privaatrechtelijk sinds 1 januari 1992 een meldingsplicht. Een zakelijke verkoper zal zelf willen weten welke saneringskosten hem boven het hoofd hangen. Een koper heeft een onderzoeksplicht. Schakelt een koper een makelaar in dan ligt een verplichting tot bodemonderzoek nog meer voor de hand.

De veronderstelde professionaliteit van de bemiddelaar gaat over op de koper. Voor wie wat betaalt is elke regeling mogelijk. Om eenvormigheid te krijgen in toe te passen clausules vormden de advocatuur, het notariaat en de NVM samen een commissie voor het opstellen van standaardclausules.

Volgens mr. L. Reeser Cuperus van de maatschap Trenitint van Doorne uit Amsterdam handelt een koper die zich bij gebrek aan eigen deskundigheid had moeten voorzien van extern advies maar dat nalaat op eigen risico. Slaat de koper waarschuwingen van de notaris in de wind dan kan hij later niet zeggen dat hij redelijkerwijs niet wist hoe de vork in de steel zat, al was hij zelf nog zo onkundig. Is de koper echter terecht in zijn verwachting teleurgesteld dan kan hij herstel van de zaak vorderen, mits de koper hieraan redelijkerwijs kan voldoen.

Dwaling

Hierbij spelen onder meer de kosten van herstel in verhouding tot de waarde van de zaak een rol. Levert dat niets op dan kan de koper zich op dwaling beroepen. Hij moet dan wel bewijzen dat hij op grond van een onjuiste voorstelling van zaken handelde en dat dit te wijten was aan onjuiste of onvoldoende informatie van de verkoper.

In geval van dwaling kan de koper de overeenkomst vernietigen of door de rechten laten vernietigen of wijzigen. Wanneer bouwgrond wordt verkocht met een bouwplicht voor de koper kan de verkoper zich volgens Reeser Cuperus zich niet snel beroepen op het feit dat de koper de grond zelf had moeten onderzoeken op de geschiktheid als bouwgrond. In dat geval wordt de impliciete garantie aanwezig geacht schone grond te leveren.

Als het om de verkoop van (voormalige) bedrijventerreinen gaat, zal de makelaar van de koper minstens een historisch bodemonderzoek te adviseren. De koper zal de lasten en beperkingen die uit de openbare registers blijken uitdrukkelijk moeten aanvaarden. Als gevolg daarvan zal men het materiaal dat de verkoper verstrekt terdege moeten nalopen op bezwaarlijkheid. De standaardclausule ‘de koper aanvaardt het gekochte in de huidige staat; verkoper verleent geen vrijwaring voor zichtbare of verborgen gebreken’ volstaat niet meer.

Vervolg op pag. 2

Reageer op dit artikel