nieuws

Waarde van uit te voeren bouwplannen centrum Berlijn beloopt DM20 miljard

bouwbreed Premium

In het Berlijnse stadscentrum en in de omliggende wijken moet volgens de plannen voor in elk geval zon DM20 miljard aan bouwwerken tot uitvoering komen. Het grote aantal bouwplannen levert voor het bestuur het gevaar op dat het zich verslikt in de hoeveelheid. Temeer omdat vrijwel dagelijks nog bouwvoorstellen en suggesties voor prijsvragen binnenkomen. Niet alleen het openbare bestuur loopt het gevaar zich te verkijken; ook investeerders lopen de kans er op een zeker moment achter te komen dat ze teveel hooi op de vork namen om dan vervolgens de stad in hun val mee te slepen. Leegstaande of half afgebouwde poen doen immers afbreuk aan het beeld van een stad.

Ook anderszins wil Berlijn voorkomen dat investeerders afbreuk doen aan het stadsbeeld. De voorgestelde poen mogen niet een derde afbraakgolf inluiden. Eerst sloeg de oorlog grote gaten in de stad, nadien volgde de stad een tamelijk zinloze slooppolitiek. Mede daardoor heeft Berlijn veel aandacht voor het behoud van oudere gebouwen in bijvoorbeeld het oostelijk deel van de stad. De bouwactiviteiten zullen naar verwacht nog zon tien tot vijftien jaar aanhouden. De meeste plannen moeten in het stadscentrum worden uitgevoerd. Daar komt de nadruk dan weer op de winkelgebieden te liggen. Voordat in het oostelijk deel van de stad de bouw op brede schaal kan beginnen moet de senaat de ruim 120000 aanvragen inzake de teruggave van voormalig eigendom verwerken die nu al gereed liggen. Een groot deel daarvan komt van erfgenamen van joden die de oorlog niet overleefden.

Het beoordelen van die aanvragen vergt meer dan bijzondere aandacht.

In het oostelijk deel van de stad zijn slechts weinig eigenaren in juridische zin die over een vermelding in het kadaster beschikken. Veelal gaat het om organisaties die een beschikkingsrecht ke laten gelden zoals het Treuhand-instituut, de fiscus, de oostelijke spoorwegen en de stad/staat Berlijn. Om in die problemen een weg te vinden ontstond de coordinatiecommissie voor investeringen in de binnenstad (KOAI). Het betreft een commissie van staatssecretarissen en vertegenwoordigers van de beschikkingsberechtigden. In deze commissie wordt bekeken welke ontwikkeling op een bepaalde locatie kan plaatshebben. Tegelijkertijd wordt bekeken welke investeerder die taak op zich kan nemen. De doorslag geeft het aantal arbeidsplaatsen en woningen.

Stempels

Het beoordelen van bouwplannen duurt in Berlijn evenwel niet langer dan elders.

Het verhaal gaat dat Mercedes-Benz een po afblies omdat de planprocedure teveel tijd zou hebben gekost. Het feit dat dit concern zich terugtrok heeft naar verluidt echter alles te maken met de strubbelingen op de markt voor bedrijfswagens. De snelheid die Berlijn wil aanhouden mag echter niet leiden tot een afnemende architectonische kwaliteit. In elk geval wil de bouwsenaat dat er bouwwerken komen die over pakweg vijftig jaar nog het aanzien waard zijn.

De senaat voor het bouw- en woningwezen richtte met de andere besturen een centraal bureau op voor het verstrekken van informatie aan particuliere investeerders. De mogelijke teruggave van voormalig eigendom zet echter een forse rem op investeringsplannen. Daarbij moeten investeerders ook enkele bestuurlijke hobbels nemen. Anders dan in bijvoorbeeld de omliggende gebieden bracht Berlijn de benodigde stempels onder in verschillende loketten. Buiten Berlijn houdt de burgemeester alle noodzakelijke stempels onder zijn beheer. De procedures ontmoeten ook anderszins moeilijkheden. Voormalige eigenaren en mensen die aanspraken willen laten gelden die eerder nul op hun rekest kregen dienen zich niet zelden opnieuw aan met alternatieve plannen en houden op die manier het afwerken van de stapel op.

Taxatie

Problemen doen zich verder voor bij de waardebepaling van vastgoed door de gemeentelijke instellingen waardoor de stapel ‘te behandelen opgaven’ gestaag groeit. De inzet van externe deskundigen zorgt voor een nauwelijks noemenswaardige verbetering omdat iedereen met een eigen visie aan de slag gaat. Zo kan het gebeuren dat de ene taxateur een locatie bij wijze van spreken niet meer waard acht dan DM1 terwijl de ander de waarde op DM100 schat. Slechte ervaringen in het verleden brachten Berlijn ertoe het niet langer toe te staan dat investeerders door eigen taxateurs de waarde van een locatie laten bepalen.

Nu de begrenzing van de Muur rond het westelijk deel van de stad is weggevallen ontstaat voor de bedrijvigheid de mogelijkheid een vestiging buiten Berlijn te kiezen. Ondernemers blijken belangstelling te tonen voor verplaatsing naar elders maar het stadsbestuur wil de bedrijven binnen het eigen gebied houden omdat men op die manier de arbeidsplaatsen behoudt. In het oostelijk deel van Berlijn komt de nodige vestigingsruimte vrij. Bedrijven die daar werkten zijn voor een niet onaanzienlijk deel verdwenen omdat ze onder de nieuwe economische orde de concurrentie niet aankonden. Wanneer bedrijven verhuizing overwegen zal het bestuur de leiding wijzen op de vrijkomende locaties.

Dienstverlening

Met het verdwijnen van veel bedrijvigheid uit het oosten van de stad raakte Berlijn ook een groot deel van de vervuilende industrie kwijt. Te denken valt hier aan een grote chemische fabriek en aan een kabelslagerij. Bij bedrijvigheid gaat het niet zelden om dienstverlening. Vooral in het oosten van Berlijn bestaat daaraan een grote behoefte. In 1991 leidde die ontwikkeling tot een vraag naar zon 50000m2 ruimte die in 1992 tot 120000m2 steeg. In 1993 zal de vraag verder oplopen tot om en nabij 500000m2. Hier doet zich het probleem voor dat de meeste kandidaten nieuw willen bouwen op eigen grond terwijl een minderheid zich uitspreekt voor investeringen in bestaande gebouwen die ze vervolgens huren. De stad biedt meer dan genoeg kantoorruimte. Het areaal kan tot aan 1996 of 1997 aan de vraag voldoen.

Het parlement komt naar alle waarschijnlijkheid eind jaren negentig naar Berlijn.

Een exacte datum valt nog niet te geven omdat die onder meer afhangt van de economische toestand in het oosten van Duitsland. Berlijn zal nog lange tijd Europas meest oostelijk gelegen belangrijke stedelijke agglomeratie blijven. Mede daardoor zullen bedrijven die zich op oostelijker landen richten als Polen, de Baltische staten en het Gemenebest van Onafhankelijke Staten Berlijn als standplaats kiezen omdat daar bijvoorbeeld een afdoend functionerend telefoonnet ligt en een eveneens goede verkeersinfrastructuur. In steden als Warschau, Boekarest of Moskou zal het nog lang duren voordat dat het geval is.

Parlement

Berlijn zal in ruime mate ke voldoen aan de vraag naar ruimte voor overheidsactiviteiten en naar woonruimte voor het personeel dat dit werk uitvoert. Als gevolg van de parlementaire verhuizing zullen er hoogstens 8000 mensen meer in ‘slands hoofdstad komen. Eind 1994 zal de NAVO uit Berlijn vertrekken zodat de stad over de militaire voorzieningen en de vrijkomende woningen kan beschikken.

Naar verluidt gaat het bij elkaar om pakweg 4000 woningen. Voorts vertrekken de troepen van het Rode Leger die eveneens ruimte in de vorm van bijvoorbeeld kazernes achterlaten. Wel speelt hier het probleem van de bodemvervuiling. Onderzoek in onder meer Brandenburg bracht forse vervuilingen aan het licht; verontreiniging evenwel die niet zelden in de loop van de eeuwen ontstond.

Onder het hoofdstuk woonruimte valt ook de vraag wat er moet gebeuren met de voorgefabriceerde complexen in het oostelijk deel van de stad. Vooralsnog wil Berlijn die behouden omdat sloop en vervangende nieuwbouw astronomische kosten met zich meebrengt. In het oostelijk deel van de stad staan in totaal ruim 230000 naoorlogse woningen en stammen er om en nabij 40000 uit de periode voor 1940. De naoorlogse elementenbouw omvat vijf typen wooncomplexen met elk ongeveer 20000 woningen. Per serie wil Berlijn die in tien tot vijftien jaar opknappen. Per woning zal de stad/staat zon DM85000 voor renovatie moeten uittrekken. Tot op heden stak Berlijn om en nabij DM1 miljard in de woningverbetering. Mede om de kosten te beperken hecht het bestuur grote waarde aan de zelfwerkzaamheid van de bewoners.

Leegstand

Alles bij elkaar hoopt Berlijn in de komende tijd jaarlijks ruim 30000 woningen te ke aanpakken. Het bestuur staat daarbij sinds 1990 voor een leegstand van 27000 woningen. Leegstand die volgens de bouwsenaat ook voor die datum aan de orde was. Zon tien tot twaalf jaar terug moet het toenmalige Oostberlijnse bestuur ruim 4000 woningen uit het bestand halen omdat een verkeerde bouwwijze bewoning onmogelijk maakte. Deze woningen verkeren in een uitermate slechte toestand. Ook hier zal geen afbraak volgen.

Het ligt in de bedoeling die in twee tot drie jaar tegen een investering van DM16000 tot DM17000 per woning te verbeteren zodat ze nog pakweg tien jaar meeke.

Met enige regelmaat doen verhalen de ronde over verkruimelend beton waardoor een niet onaanzienlijk deel van de Oostberlijnse wooncomplexen nagenoeg op instorten zou staan. De bouwsenaat noemt die verhalen op grond van onderzoek schromelijk overdreven. Hier en daar treedt wel verkiezeling van het beton op maar dat gegeven doet vooralsnog weinig of geen afbreuk aan de bouwtechnische kwaliteit, mits men op tijd de noodzakelijke reparatiewerken uitvoert.

De nieuwe toestand van Berlijn en wat daar zoal mee samenhangt zorgt voor een forse toename in het verkeer. En Berlijn heeft nu al een aanzienlijk verkeersprobleem. Voor een deel hangt dat samen met de recente geschiedenis van de stad waardoor het onderhoud van de infrastructuur beduidend achterbleef op de behoefte. In andere Westeuropese steden is volgens het Berlijnse bestuur al zon twintig jaar een ontwikkeling aan de gang die het verkeer steeds meer uit de stad weert.

In het oosten van de stad en in het oosten van het land ke mensen nu zonder problemen een auto kopen en daarmee wil men dan ook rijden. Onder meer de bouwsenaat noemt dat een begrijpelijke ontwikkeling maar zegt er niet aan te ke ontkomen ook die bewoners te betrekken in de discussie over de noodzaak het stadsverkeer te beperken wil het openbare bestuur erin slagen de kwaliteit tot stand te brengen die het voor ogen staat.

Verkeer

Zoals eerder gemeld veranderde de Muur vele doorgaande wegen in doodlopende straten. Op het eerste gezicht zou Berlijn ke volstaan met het asfalteren van de gaten die na de sloop van de Muur ontstonden. Bij elkaar gebeurde dat met zon tachtig straten. Deze werken losten echter maar een deel van het probleem op. Door de bouw van de Muur verdwenen ook veel bruggen uit de infrastructuur terwijl op andere plaatsen bebouwing kwam op de doorgaande straten. Aan de andere kant staat Berlijn voor de vraag of het doorgaande verbindingen zoals Unter den Linden weer voor het verkeer moet openstellen. De verkeersomvang is zo groot dat op dergelijke verbindingen binnen de kortste keren enorme files ontstaan. Iets dergelijks geldt voor het stadsspoor. Wanneer de herstelwerken in 1997 naar verwacht zijn afgerond zal dit net dezelfde capaciteit hebben als in 1939.

Boven alles staat de vraag hoe Berlijn de noodzakelijke werken moet financieren.

Bondsminister voor Financien Th. Waigel kondigde eerder aan de DM10 miljard tot DM11 miljard die Berlijn jaarlijks krijgt toegewezen in enkele jaren te verminderen tot DM0. De EG overweegt evenwel Berlijn bij te staan met DM1,4 miljard, een bedrag dat bij lange na niet het gekorte budget compenseert. Vooralsnog wil het bestuur voorkomen dat het moet bezuinigen op de openbare investeringen maar weet nog niet op welke manier het de overblijvende middelen moet herverdelen. Onder meer de bouwsenaat blijft Waigel erop wijzen dat in het oostelijk deel van de stad dezelfde omstandigheden heersen als in de rest van oostelijk Duitsland. Op grond van dat feit kan de bondsminister van Financien welbeschouwd niets anders doen dan Berlijn dezelfde faciliteiten te geven als de oostelijke deelstaten.

Na de oorlog veranderde het aanzien van Berlijn in bijvoorbeeld het westelijk deel drastisch omdat het openbare bestuur in veel gevallen voor

op en vervangende nieuwbouw koos.

Foto links In de komende jaren zal het openbare bestuur van groot-Berlijn meer dan gemiddelde aandacht besteden aan het behoud van monumentale panden in het oostelijk deel van de stad.

Foto rechtsboven Wanneer het landsbestuur naar Berlijn verhuist staat er voor de ambtelijke diensten meer dan voldoende ruimte gereed in de vorm van bijvoorbeeld leegstaande gebouwen van het vroegere DDR-bestuur.

Foto rechtsonder De Duitse hereniging leidde onder meer tot een meer dan aanzienlijke toename van het verkeer; een toename waarop Berlijns infrastructuur niet is berekend zodat bestuurlijke maatregelen in het verschiet liggen.

Reageer op dit artikel