nieuws

Streep door huursombeleid?

bouwbreed

De maximale huurstijging is door de Tweede Kamer via een motie teruggebracht van 7,5% tot 6%. De beleidsruimte van sociale verhuurders wordt daardoor ernstig beperkt. Deze ondoordachte maatregel is niet alleen schadelijk, maar ook onnodig. Er lag namelijk een praktische oplossing bij de hand.

Het huursombeleid vormt een onderdeel van de drastische en snelle vernieuwing van het woningbouw- en volkshuisvestingsbeleid die door staatssecretaris Heerma wordt doorgevoerd. Hierbij worden verschillende doeleinden nagestreefd. In de eerste plaats is het gewenst de corporaties meer zelfstandigheid en eigen verantwoordelijkheid te geven. Dit impliceert meer eigen bevoegdheden en nog vrijwel alleen controle achteraf. Tegelijk kan hen zo de kans worden geboden de huren beter af te stemmen op de verhoudingen op de lokale markt.

Deze beleidsruimte is noodzakelijk om de eigen verantwoordelijkheid te ke dragen. Door normering van allerlei kosten en subsidies kan de bemoeienis van de overheid sterk worden verminderd. Het huurbeleid wordt nu genormeerd voor de gehele corporatie, en niet langer per woning(complex).

Er worden natuurlijk wel randvoorwaarden gesteld. De door VROM te betalen objectsubsidies worden ieder jaar met 5,5% verminderd; de maximale huurverhoging mag niet meer zijn dan 7,5%, de som van alle huurontvangsten van een corporatie moet jaarlijks tenminste 4,75% stijgen.

Een minimum wordt niet meer voorgeschreven. Woningen die goed in de markt liggen ke binnen de gestelde grenzen extra in huur worden verhoogd, woningen die problemen geven ke desnoods in huur worden verlaagd.

Problemen

Al met al leek dit nieuwe systeem de corporaties een redelijke speelruimte te ke geven, zodat het er zonder al te veel morren doorkwam. Alleen corporaties met een jong bezit zagen (terecht) beren op de weg. Voor hen kon eventueel nog wel een uitweg worden gevonden, zoals samenwerking of fusie, of in een enkel geval een aparte regeling.

Toch rezen er nieuwe problemen. De realiteit wil nog wel eens de schone theorie inhalen, en zo ook nu. De ontwikkeling van de economie dreigt enigszins in het ongerede te raken. De groei wordt minder; de lonen moeten dus weer gematigd; de exportgroei staat onder druk; de overheidsbezuinigingen helpen nog niet veel. In een dergelijke situatie, waarin de inflatie bovendien ook vermindert, lijkt een maximale huurverhoging van 7,5% wel wat bezwaarlijk.

Vooral de duurdere particuliere huurwoningen zouden daardoor erg sterke huurstijgingen ke gaan ervaren. In tal van gebieden is de woningmarkt nog niet zo ruim, dat de bewoners zich door verhuizing aan een al te grote huurverhoging zouden ke onttrekken. Pas wanneer dergelijke concurrentieoverwegingen de verhuurder in toom ke houden, functioneert de woningmarkt goed genoeg om dergelijke ruime grenzen te ke stellen. Bij deze woningen weegt bovendien de last van de objectsubsidies van de overheid niet zo zwaar, en om die terug te dringen was het toch mede begonnen.

Er zijn over dit probleem heel wat discussies gevoerd. De meesten zijn -al of niet terecht- van mening, dat er geen apart huurregime voor corporatie- en voor particuliere woningen kan gelden:dit zou de huurwet niet toelaten. Wanneer de maximum huurverhoging echter te laag zou worden vastgesteld, zou de speelruimte tussen dat maximum en de 4,75% huursomstijging en de 5,5% subsidievermindering voor de corporaties te klein worden.

Bovendien zou daardoor het streven in gevaar ke komen om de objectsubsidie met 5,5% jaarlijks te verlagen. Daardoor zou VROM zijn bezuinigingsdoelstelling niet halen.

Oplossing

Een praktisch voorstel dat gedurende deze discussies enige tijd een rol gespeeld heeft, was om met een maximum-percentage ook een maximumbedrag te hanteren. Het is immers minder bezwaarlijk om een huurverhoging van 7,5% te betalen voor een goede vooroorlogse woning die slechts f.300 kost (+ f.22,50), dan eenzelfde verhoging in het geval van een particuliere woning met een huur van f.850 (+ f.63,75).

Als het de bedoeling is, om de marges van de huursombenadering vooral ten gerieve van de sociale verhuurders te hanteren, en de wet zou niet toestaan dat ook in de regeling op te nemen, dan kan men door het hanteren van een maximum in guldens de dure huurwoningen eenvoudig beschermen tegen de in hun geval ongewenste 7,5%. Het gros van de sociale huurwoningen kost minder dan f.600 per maand.

Wanneer in het huursombeleid een plafond voor de huurstijging zou worden vastgesteld van 7,5% met een maximum van f.45 per maand, zou men effectief de duurdere huursector ke beschermen tegen te grote huurverhogingen.

De Tweede Kamer heeft voor een andere ‘oplossing’ gekozen. Door middel van een motie hebben de regeringspartijen het maximum van 7,5% teruggebracht tot 6%. Daardoor wordt de beleidsruimte van de meeste corporaties in de praktijk bijna tot nul gereduceerd. De aanpassing van de huren van woningen aan hun populariteit op de markt -toch al een proces van jaren- zal nog weer langer duren. De financiele ruimte van de corporatie om in geval van dreigende (of groeiende) leegstand, de huren minder of helemaal niet te verhogen, wordt tot het uiterste beperkt.

Vooral corporaties met veel jonge complexen, waarop dus nog veel subsidie zit, zullen zo weinig speelruimte overhouden, dat de kleine woningverbeteringen die zij tegenwoordig zonder subsidie moeten realiseren, wel op de lange baan zullen moeten worden geschoven.

Ik zie geen andere mogelijkheid de ongewenste neveneffecten van het 7,5%maximum te voorkomen, aldus de indiener van de motie, hoewel hij van de praktische oplossing zoals hiervoor beschreven, op de hoogte moet zijn geweest. Onbegrijpelijk dat Heerma tijdens de Kamerdiscussie niet tijdig heeft ingegrepen om zijn beleid te redden. Ook hij kende immers de ‘guldens-variant’.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels