nieuws

Buitenland speelt belangrijke rol op vastgoedmarkt China

bouwbreed

Vastgoed lijkt een nieuwe Chinese sleutelindustrie te worden en trekt in toenemende mate buitenlandse financiele belangstelling. Volgens directeur Wang Xianjing van het Chinese Kadaster houdt 50 tot 80 procent van de overzeese investeringen in de kustprovincies Fujian en Shandong verband met onroerend goed.

In 1982 gingen de kustgemeenten Shenzhen, Zhuhai, Guangzhou, Fuzhou en Xiamen voor de buitenwereld open. Buitenlandse investeerders betaalden de gemeenten een vergoeding voor het gebruik van grond. In 1987 vormden deze vergoedingen een aparte marktactiviteit. Later dat jaar verkocht Shenzen de rechten voor het gebruik van staatsgrond en maakte daarmee duidelijk dat het centrale bestuur in Peking achter dergelijke transacties stond.

Tot aan april van dit jaar deden meer dan twintig provincies, autonome regios en gemeenten die onder centraal gezag staan gebruiksrechten voor grond in de verkoop. Hetzelfde gebeurde in de veertien gemeenten die een zelfstandig beleid inzake ruimtelijke ordening voeren. Bij elkaar geven de officiele statistieken de overdracht van ruim 3500 hectare aan. Volgens Wang Xianjing een enigszins achterhaald cijfer. Sommige gemeenten wisten in de loop van de tijd ongeveer een kwart tot de helft van hun inkomen te verwerven met de verkoop van rechten.

De Chinese Kadasterwet uit 1991 houdt vast aan het socialistische eigendom van de grond. De wet geeft verder aan dat grond in de stedelijke gebieden eigendom blijft van de inwoners en dus van de staat.

Grond in de buitenwijken en in de landelijke gebieden ressorteert onder het eigendom van de collectieve landbouwbedrijven, uitgezonderd de percelen die onder het directe beheer van het centrale bestuur vallen. Grond die in gebruik is bij staats- of collectieve bedrijven staat geregistreerd bij het provinciale bestuur dat tevens de certificaten voor het gebruik uitgeeft. Eerder stelde de regering de voorlopige maatregelen inzake gebruiksrechten van gronden binnen de bebouwde kom en inzake de uit breiding van gebruiksrechten voor overzeese investeerders.

De overheid moedigt staatsbedrijven aan te investeren door gebruiksrechten te kopen of die te laten aanschaffen door buitenlandse investeerders.

Gebruiksduur

De gebruiksrechten voor woningbouwpoen blijven 70 jaar geldig, die voor bedrijfs- en onderwijskundige/technologische activiteiten 50 en die voor commerciele, toeristische en recreatieve poen 40.

Voor poen die niet onder de genoemde activiteiten vallen geldt eveneens een maximale gebruiksduur van 50 jaar. De verkoop van de rechten gebeurt via overeenkomsten, inschrijvingen en openbare verkopen. Volgens Wang Xinjiang levert de verkoop via overeenkomsten in de praktijk nogal wat problemen op omdat de afgesproken waarden niet zelden beneden de werkelijke waarde liggen. Om die reden zal deze wijze van vergunningverlening geleidelijk aan worden afgeschaft. Het staatsmonopolie op grondtransacties biedt de overheid de mogelijkheid de ordening van de ruimte te controleren en dan door middel van de voorgerekende prijzen de omvang van de bebouwing en de hoogte van de investeringen bepalen. Anders gezegd:de staat houdt in alles het te woord. Overdracht van gebruiksrechten aan derden kan alleen wanneer de eerste gebruiker minstens 25 procent van de voorgerekende investering heeft gerealiseerd. Bij overdrachttransacties brengt de staat een heffing op de waardevermeerdering in rekening. Op die manier wil de regering voorkomen dat eerste gebruikers de prijzen teveel opdrijven. De standaardvergoeding voor de waardevermeerdering beloopt in Shenzhen, Guangzhou en Shanghai 40 procent van de vermeerderde waarde zolang het om minder dan 100 procent van de voorgaande overdrachtprijs gaat. Beloopt de waardevermeerdering 100 tot 200 procent dan bedraagt de vergoeding 60 procent. Komt de vermeerdering boven 200 tot 300 procent dan komt de vergoeding op 80 procent. Wanneer de staat de overdrachtprijzen te laag vindt neemt de overheid de grond over. Dat laatste gebeurt ook wanneer de achterstand in de betaling voor de gebruiksrechten teveel oploopt of wanneer de daadwerkelijke ontwikkeling ook na herrinnering van de overheid te lang op zich laat wachten.

Ingrijpen

De staat gaat ervan uit dat de ontwikkeling van percelen verband moet houden met de ontwikkeling van de bebouwing.

Om die reden blijft de hoeveelheid uit te geven grond beperkt. Volgens Wang Xianjin stellen oppervlaktes van tien vierkante kilometer of veelvouden daarvan de doorsnee poontwikkelaar voor dusdanige problemen dat de kans op een goede afloop vermindert.

Daarbij duurt de bebouwing van een grotere locatie ook langer dan van een kleinere zodat het ook langer duurt voordat de poen inkomsten opleveren. Met de uitgifte van kleinere locaties van hooguit 4 vierkante kilometer wil de staat verder voorkomen dat gegadigden grond hamsteren en tot speculatie overgaan. De verleiding voor dat laatste blijkt groot omdat China investeerders twee jaar fiscale vrijstelling geeft en drie jaar een belastingvermindering geeft.

De overheid zal voorts ingrijpen wanneer de grondprijzen teveel dreigen te zakken.

In de komende tijd zal China meer dan voortvarend wet en regel omtrent vastgoed inrichten. De wetten en maatregelen waarover het land momenteel beschikt zijn volgens het centrale bestuur nog nauwelijks toereikend om slagvaardig op te treden tegen bijvoorbeeld ongewenste ontwikkelingen.

In het verlengde daarvan wijst de regering buitenlandse investeerders erop dat het centrale gezag invloed wenst te houden op het doel van de investering en op de wijze van samenwerking. De regering wijst er met nadruk op dat buitenlandse investeringen er vooral voor moeten zorgen dat industrie, handel, moderne technologie en exportgerichte poen hun beslag krijgen.

Investeringen komen er welbeschouwd op neer dat het buitenland voor China die ontwikkelingen financiert waarvoor het land zelf geen middelen heeft. Commerciele woningbouw moet vooral ten goede van buitenlanders komen.

Staatsbedrijven krijgen om die reden slechts zelden toestemming om overheidsmiddelen te besteden aan door buitenlanders gebouwde woningen. Particulieren mogen echter wel zulke woningen kopen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels