blog

Grenzen aan ’monddoodclausule’

bouwbreed 315

Grenzen aan ’monddoodclausule’

Een zogenoemde ’monddoodclausule’ is in de vastgoedpraktijk niet ongebruikelijk. Een onroerende zaak wordt verkocht en verkoper bedingt tegelijkertijd van koper dat koper verklaart in de toekomst geen bezwaar en/of beroep in te stellen tegen – bijvoorbeeld – een naastgelegen ontwikkeling van verkoper. De vraag is of een dergelijk beding grenzen kent. En zo ja, waar deze grenzen liggen.

In een recente uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch was aan de orde dat een monddoodclausule aanvullend als kettingbeding moest worden opgelegd aan de opvolgende eigenaren. De clausule voorzag erin dat de rechtsopvolger zich onthield van beroep en/of bezwaar tegen het uitoefenen van een onderneming en/of bewoning in een naastgelegen onroerende zaak van de verkoper. De clausule werd alleen beperkt door een tijdslimiet van 25 jaar.

Verkoper startte juridische procedure

De kopende partij benaderde op enig moment de gemeente met het verzoek handhavend op te treden tegen bewoning van de naastgelegen onroerende zaak door de verkoper. Ook werd een zienswijze ingediend tegen een bestemmingsplanwijziging. Op haar beurt startte de verkoper een juridische procedure tegen de koper om deze te dwingen de gemaakte afspraken na te leven.

Monddoodclausule in strijd is met de openbare orde?

De koper verweerde zich met de stelling dat de monddoodclausule in strijd is met de openbare orde en daarom nietig moet worden geacht. De koper betoogde dat de clausule tot gevolg heeft dat niet alleen de koper, maar ook rechtsopvolgers van de koper, rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht wordt onthouden.

Aangezien rechtsbescherming een fundamenteel recht is dat een ieder toekomt op grond van internationale verdragen, is de clausule in strijd met de openbare rechtsorde en daarom nietig. Het betoog van de koper is zowel door de rechtbank als in hoger beroep door het gerechtshof aanvaard.

Een wijze les dus voor de verkoper. Hoewel gerust enige ruimte bestaat om een zogenoemde monddoodclausule overeen te komen, kan het niet zo zijn dat een wederpartij zo goed als definitief de toegang wordt ontzegd tot elementaire rechtsbescherming.

Er zijn dus grenzen, ook voor een ‘vrijwillig’ overeengekomen monddoodclausule.



Ramon Pasma is advocaat bij AKD Advocaten.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels