blog

Tijdelijk gebruik: het blijft oppassen

bouwbreed Premium 465

Tijdelijk gebruik: het blijft oppassen

Bij gebruiksovereenkomsten met een (te) hoge maandelijkse vergoeding bestaat het risico dat het als huur wordt beschouwd waardoor de reguliere huurbescherming van toepassing wordt. Bij huurovereenkomsten op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is het zaak de bijbehorende spelregels stipt in acht te nemen.

Voordat met een leegstaand gebouw tot transformatie, renovatie of sloop kan worden overgegaan, wordt het veelal tijdelijk in gebruik gegeven. Redenen daarvoor kunnen zijn het voorkomen van kraken, het tegengaan van verloedering en vandalisme, het behoud van de leefbaarheid van de wijk of het realiseren van enige profit. Al naar gelang de aard van het gebouw en de geschiktheid c.q. de gebruiksmogelijkheden wordt dan gekozen voor een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst.

Gebruiksovereenkomst

Indien het aangaan van een gebruiksovereenkomst niet aan een professionele leegstand- beheerder wordt overgelaten, maar door de aannemer, projectontwikkelaar of belegger zelf wordt geregeld, is het van essentieel belang dat met de gebruiker geen vergoeding voor het gebruik op zich wordt overeengekomen. Dat wordt dan door de rechter als “huurprijs” gezien met als gevolg dat de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. Bij een gebruiksovereenkomst kan wel een door de gebruiker te betalen vergoeding worden overeengekomen – en dit gebeurt in de praktijk ook nagenoeg altijd – voor door de eigenaar te verlenen diensten en te maken kosten die met het gebruik van het gebouw samenhangen. De kosten dient de eigenaar zonodig te kunnen hardmaken in een procedure. Bij een te hoge vergoeding loopt de eigenaar het risico dat de rechter zal oordelen dat in de vergoeding ook een vergoeding voor het gebruik van het gebouw is verdisconteerd en bij een vergoeding voor het gebruik wordt de gebruiksovereenkomst door de rechter al snel als een huurovereenkomst gekwalificeerd.

Het risico bestaat ook als het een geringe vergoeding voor het gebruik van het gebouw betreft want een verhuurder is immers niet verplicht een marktconforme huurprijs te bedingen. In een arrest van 23 juni 2017 overwoog de Hoge Raad dat er sprake was van huur nu de betalingsverplichting voor het gebruik “niet van elke reële betekenis is ontbloot”. Ofwel: als er voor het gebruik van een gebouw een vergoeding wordt betaald, wordt het al snel als een huurovereenkomst beschouwd, dit met alle huurbescherming die daar bij hoort.

Huurovereenkomst

Een leegstaand gebouw kan ook tijdelijk worden verhuurd. Dat kan, als aan de voorwaarden wordt voldaan, met een vergunning op basis van de Leegstandwet maar het kan sinds 1 juli 2016 ook op basis van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Op grond van deze wet is het mogelijk zelfstandige woonruimte voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar te verhuren waarbij de huurder na afloop van de afgesproken bepaalde tijd geen recht heeft op huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt dan van rechtswege mits de verhuurder tijdig schriftelijk aan de huurder heeft meegedeeld op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Die mededeling dient schriftelijk door de verhuurder te worden gedaan en minstens één maand en maximaal drie maanden voordat de afgesproken bepaalde tijd eindigt. De huurder kan bij een huurovereenkomst onder het regime van de Wet Doorstroming wél tussentijds opzeggen maar de verhuurder niet. Dit dient op juiste wijze in de huurovereenkomst te worden opgenomen om de Wet Doorstroming van toepassing te laten zijn. Ook de mededeling over het eindigen dient aantoonbaar tijdig te worden gedaan: als de verhuurder dat verzuimt of te laat doet, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en is de normale huurbescherming van toepassing.

Een huurovereenkomst op grond van de Wet Doorstroming en een gebruiksovereenkomst zijn prima instrumenten om een gebouw tijdelijk in gebruik te geven. Het blijft echter wel zaak de spelregels goed en tijdig in acht te nemen om te voorkomen dat de rechter de gebruiksovereenkomst als een huurovereenkomst beschouwt of dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en zonder huurbescherming onverhoopt verandert in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mét huurbescherming.


Nico Broers, advocaat en partner bij AKD

 

Reageer op dit artikel