blog

Een lage rente. Fijn toch?

bouwbreed 88

Een lage rente. Fijn toch?

Lang leve de lage rente. De lage hypotheekrente heeft er voor gezorgd dat de woningmarkt in relatief korte tijd enorm is aangetrokken. De Thermometer Koopwoningen, die NVB  pas heeft uitgebracht, laat dan ook klinkende cijfers zien.

In de eerste helft van dit  jaar hebben de ontwikkelende bouwers 16.856 nieuwbouwwoningen verkocht. En deze lijn zet nog wel even voort. En dat allemaal dankzij de historisch lage rente. In vergelijking met vlak voor de crisis, ligt de hypotheekrente maar liefst 70 procent lager.

Zeventig procent! Tegelijkertijd liggen de prijzen van nieuwe koopwoningen op ‘straatniveau’, dus gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen, ook nog eens 13% lager dan in 2008. Als huizenkoper zou je denken, “tel uit je winst, nú instappen“. En dat is precies wat er gebeurt.

Kanttekening

Toch is een kanttekening op z’n plaats. Bedenk bij alle jubelverhalen dat de verkoopcijfers bij de nieuwbouw nog steeds zo’n 28% achterblijven bij de oude pré-crisisniveaus.

Dat komt enerzijds door de jarenlange ‘temporisatie’ van de lokale en regionale overheden bij de bouwplanning, waardoor het aanbod simpelweg tekort schiet. Anderzijds is het toe te schrijven aan de politiek en de toezichthouders, die het almaar strenger maken van de hypotheekeisen tot een ware kunst hebben verheven.

Om overkreditering te voorkomen hebben zij de afgelopen jaren stevige maatregelen genomen. Denk alleen al aan het ieder jaar naar beneden schroeven van de maximale hypotheeklening ten opzichte van de woningwaarde. Of aan de Nibud-normen die sinds 2012 jaarlijks scherp zijn aangepast en waardoor huizenkopers soms tienduizenden euro’s minder zijn gaan lenen, bij een zelfde rente. Of aan de stelselmatige verlagingen van de NHG garantie in de afgelopen jaren.

Lage rente

Tot nog toe heeft de lage rente deze maatregelen allemaal keurig opgevangen. Sterker, de hypotheekrente is inmiddels zo laag – zelfs 1,6% voor tien jaar vast komt al voor – dat er zelfs nog ruimte over bleek voor een aardige duw in de rug van de woningmarkt.

Hoe fijn voor dit moment ook, toch schuilt hier het addertje onder het gras. Het is best mogelijk dat de rente nog een tijdje laag blijft, of zelfs nog verder zakt, maar hierdoor zal de woningschaarste uiteindelijk nog verder toenemen, met alle vervelende bijverschijnselen als te stevige prijsstijgingen van dien. Dit kan voor de politiek en de toezichthouders, later dan weer aanleiding voor nieuwe kredietbeperkende maatregelen. En de volgende varkenscyclus is geboren.  

Proefballonnen losgelaten

De eerste proefballonnen in deze richting zijn inmiddels al losgelaten. Denk aan het recente pleidooi van DNB voor een individuele stresstest bij het hypotheekadvies.

Denk aan het voorstel van DNB voor een nieuwe serie verlagingen van de zogeheten ‘ltv’ (lening ten opzichte van de woningwaarde). En onlangs heeft het CPB samen met het Planbureau voor de Leefomgeving een uitgebreide studie uitgebracht waarin expliciet ook een scenario over een versnelde verlaging van de hypotheekrenteaftrek is meegenomen.

Bouwen

En toch! Het zou zo verschrikkelijk onverstandig zijn om via de ‘achterdeur’ van de hypotheekmarkt de gevolgen van de tijdelijk lage rente aan te pakken. Ooit komt het moment dat het rentebeeld weer draait. Op dat moment zullen deze maatregelen als een boemerang op de woningmarkt, de bouw én de economie terugslaan.

Veel liever richt de actie zich daarom op de gemeenten en de provincies om, in overleg met marktpartijen, de handrem van de bouwplanning te halen. Dat de woningbouw nu niet in staat is de woningvraag bij te houden heeft alles te maken met het falende planningsbeleid.

Daar moet dus de oplossing worden gezocht, niet via de ‘achterdeur’ van de hypotheekmarkt.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels