blog

‘Een beetje tempo maken graag’

bouwbreed 14

‘Een beetje tempo maken graag’

Geen onderwerp houdt me deze maanden zo bezig als de woningmarkt. Kennelijk mij niet alleen. Ook minister voor Wonen, Stef Blok, maakt zich zorgen. 

Zo kondigde Blok onlangs een wetsvoorstel aan, waarmee hij gemeenten de ruimte wil geven om gebieden exclusief voor vrije sectorhuurwoningen aan te wijzen. Ook wil de minister graag met partijen om de tafel, om te bekijken hoe de productie van vrije sectorhuurwoningen kan worden opgekrikt. 

Er is een schreeuwend tekort aan huurwoningen

Op zich prima natuurlijk. Zeker in de grote steden is er een schreeuwend tekort aan huurwoningen. Aan de andere kant, wat betekenen deze huurplannen voor de bouw  van koopwoningen? Want ook als het gaat om koopwoningen is de vraag vele malen groter dan het aanbod. Woningzoekenden schieten er natuurlijk niets mee op als de plannen voor extra huurwoningen ten koste gaan van die van koopwoningen.    

Er is jarenlang te weinig gebouwd

Eigenlijk is er – heel ouderwets  – weer een schrijnend tekort aan huur- én koopwoningen. Onze bevolking groeit harder dan voorheen werd gedacht en er is jarenlang veel te weinig gebouwd. Zelfs nu het economisch beter gaat, wil het niet vlotten met het bouwtempo. Sterker, het aantal verleende bouwvergunningen is al weer dalende en ligt inmiddels onder de 45.000 huur- en koopwoningen op jaarbasis. Dat is echt veel te weinig vergeleken met de 70.000 die er jaarlijks minimaal nodig zijn.  

Van wie is de grond?

Door alle kaarten nu eenzijdig op de huurmarkt te leggen, lossen we het probleem dus geenszins op. Sowieso is het de vraag of de landelijke overheid wel op deze manier moet ingrijpen. Want stel dat gemeenten straks inderdaad het recht krijgen om in bestemmingsplannen gebieden exclusief voor huurwoningen aan te wijzen, wiens gebieden worden dat dan? Zijn de betreffende gronden van gemeenten? Of van marktpartijen? 

Geen sluitende businesscase

De grondopbrengst onder een project huurwoningen is doorgaans substantieel lager dan die onder een project koopwoningen. Voor een gemeente kan het in zo’n situatie best lucratief zijn om de ontwikkelaar met die ‘uitdaging’ van een lagere grondopbrengst op te zadelen. Maar vaak moet de ontwikkelaar al rekening houden met een flink percentage van 30 procent sociale huur, de nodige duurzaamheidsdoelstellingen en allerhande andere kostbare kwaliteitskenmerken die het gebied moet krijgen. Als hij vervolgens dan ook nog eens de vrije sector huurwoningen in zijn plan moet verwerken kan het best zo zijn, dat hij de businesscase niet sluitend krijgt. Dan wordt er dus in zo’n gebied helemaal niet gebouwd, en dat is toch het laatste wat we willen.    

Laat de markt de markt

Overigens heeft minister Blok altijd gezegd niet in te willen grijpen. Hij is immers de liberale minister van ‘decentraal’. Vrij vertaald betekent zijn visie dat woningplanning het dossier van provincies en gemeenten moet blijven en dat hij ‘de markt, de markt wil laten’. Vergelijk het een beetje met het eten van seizoensproducten. In de winter eten we wat vaker spruitjes en in de zomer meer bladgroente. 

De hypotheekrente is nu extreem laag. Dus koopwoningen zijn qua maandlasten ettelijke tientalen procenten goedkoper dan enkele jaren terug. Leg dus alsjeblieft nu geen rem op de plannen van koopwoningen. Zodra de rente stijgt, is het altijd makkelijker om uit te wijken naar huur.  

Transformatie is niet de oplossing

Het allerbelangrijkste is echter: het totale bouwtempo moet omhoog. Veel provincies en gemeenten denken echter veel te gemakkelijk deze uitdaging op te kunnen lossen met transformatie en herbestemming van oude gebouwen en terreinen. Maar hoe wezenlijk ook, dat levert op jaarbasis hooguit 10.000 woningen op. Het is dus echt niet meer dan een druppeltje op de gloeiende plaat.

En dat terwijl de rafelrandjes rondom onze steden en dorpen wel volop bouwmogelijkheden bieden. Eerst moet hiertoe bij veel provincies en gemeenten de knop om en de wil tot verandering aanwezig zijn. Anders blijft het doormodderen en zadelen we vooral onze jongere generatie met ongekende problemen op.    



Nico Rietdijk is directeur NVB Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels