blog

Bezint eer ge begint

bouwbreed

Bezint eer ge begint

In Cobouw wordt regelmatig geschreven over nul-op-de-meterrenovaties. Een woning wordt dan gerenoveerd zodat die minstens zoveel energie opwekt, als die nodig heeft. De huurder betaalt vervolgens een zogeheten energieprestatievergoeding (EPV) waarmee de verhuurder de renovatie kan financieren. Op het wetsvoorstel dat dit alles mogelijk moet maken heb ik – en ik beperk mij tot de highlights – kritiek.

Huurder en verhuurder zouden volgens de voorstellen een EPV kunnen overeenkomen als wordt voldaan aan een aantal minimum eisen met betrekking tot de maximale warmtevraag en minimum hoeveelheden opgewekte duurzame energie van/door de woning. Om te voorkomen dat de huurder zowel via het woningwaarderingsstelsel als via de EPV betaalt voor zijn energiezuinige woning, zal het woningwaarderingsstelsel worden aangepast, zodat de huur voor een nul-op-de-meterwoning lager uitvalt.

Voldoet de verhuurder niet meer aan de gestelde minimum voorwaarden dan kan hij geen enkele – dus ook geen lagere – EPV in rekening brengen om zijn kosten terug te verdienen. Dat is helemaal vervelend als het probleem niet hersteld kan worden, bijvoorbeeld omdat zonnepanelen grotendeels in de schaduw zijn komen te liggen door nieuwbouw in de buurt.

Bovendien wordt in de toelichting op het ontwerpbesluit met zoveel woorden gesteld dat de huurder herstel of huurverlaging kan vorderen als de woning door gebreken aan de installatie niet voldoende energie opwekt om een EPV in rekening te mogen brengen. Ik zie niet in waarom dat zonder meer anders zou zijn als de tegenvallende energieopwekking niet aan een gebrek aan de installatie ligt, maar toegenomen schaduw. De Hoge Raad heeft immers al bepaald dat een gebrek in huurrechtelijke zin ook gelegen kan zijn in een omstandigheid die losstaat van de fysieke eigenschappen van het gehuurde zelf.

De wet en het ontwerpbesluit voorzien nu in een te zware sanctie voor de verhuurder die niet meer voldoet aan de eisen om een EPV in rekening te mogen brengen. De verhuurder ontvangt dan namelijk geen enkele EPV meer, terwijl de huur van de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel juist lager uitvalt. Bovendien kan de huurder ook herstel of huurverlaging verlangen. Verhuurder: bezint eer ge begint.

Floris van Westrhenen, advocaat Bouw & Vastgoed bij AKD
fvanwestrhenen@akd.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels