blog

Streep door verdienmodel van verhuurmakelaars

bouwbreed Premium

Streep door verdienmodel van verhuurmakelaars

Aan de jarenlange rechtsonzekerheid over het verdienmodel van veel verhuurmakelaars is een einde gekomen. Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad bepaald dat makelaars veelal ten onrechte bemiddelingscourtage in rekening hebben gebracht bij particuliere huurders.

De aanleiding was een lopend geschil tussen een particuliere huurder en een Haagse makelaar. De huurder vond in 2014 een huurwoning via de verhuursite Pararius.nl. De woning was alleen te bezichtigen door tussenkomst van de Haagse makelaar. De huurder moest zich voor de bezichtiging eerst als woningzoekende bij de makelaar inschrijven en hem zo een bemiddelingsopdracht geven. Nadat de huurovereenkomst getekend was, bracht de makelaar conform de opdracht een maand huur als bemiddelingskosten in rekening. De huurder betaalde deze courtage aanvankelijk, maar zij besloot later het bedrag terug te vorderen.

De Hoge Raad heeft zich uitgelaten over de vraag of de overeenkomst tussen de makelaar en de verhuurder – het kosteloos plaatsen van een verhuuradvertentie op de site van die makelaar – ook valt te kwalificeren als een bemiddelingsovereenkomst. Zo ja, dan zou de makelaar twee heren dienen. De wet bepaalt dat de makelaar in dat geval jegens de particuliere huurder geen recht heeft op loon.

De vraag of verhuurbemiddelaars een courtage in rekening mogen brengen bij huurders houdt marktpartijen en de politiek al jaren verdeeld. Het financieel belang van deze bemiddelingsbranche is groot. Verhuurmakelaars verdienen jaarlijks zo’n 37 miljoen euro aan dubbele bemiddelingskosten, aldus onderzoeksbureau Periscoop in februari 2013 in opdracht van VBO Makelaar.

Tot voor kort bestond grote rechtsonzekerheid, omdat rechtbanken zeer uiteenlopend oordeelden. De ACM heeft er bij verhuurbemiddelaars op aangedrongen bij particuliere huurders geen bemiddelingskosten meer in rekening te brengen.

Het is nu de Hoge Raad die een einde maakt aan deze rechtsonzekerheid. Dat de verhuurder geen vergoeding betaalt aan de makelaar voor plaatsing van een woning op diens website, staat niet in de weg aan het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst, aldus de Hoge Raad. Dit zou slechts anders zijn wanneer de website van de makelaar alleen als een ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Dat wil zeggen dat er ook zonder tussenkomst van de makelaar in contact getreden kan worden met de verhuurder. Maar daarmee wordt het verdienmodel van de verhuurmakelaar uitgehold. Makelaars kunnen voortaan nog maar beperkte administratiekosten bij de huurder in rekening brengen. Bemiddelingskosten kunnen wel in rekening worden gebracht bij de verhuurder, maar die zal minder snel bereid zijn een maand huur aan bemiddelingskosten te betalen.

Makelaars vrezen dat particuliere huurders massaal bemiddelingskosten zullen terugvorderen. Gevolg van het arrest van de Hoge Raad is dat het nu een uitgemaakte zaak is dat courtagebepalingen in bemiddelingsovereenkomsten met particuliere huurders in strijd met het verbod op het dienen van twee heren zijn. Dit verbod strekt ter bescherming van de consument en bepalingen in strijd daarmee zijn vernietigbaar. De bal ligt bij de consument om het courtagebeding te vernietigen. Er geldt een verjaringstermijn van drie jaar nadat de vernietigingsgrond hem ‘ten dienste is komen te staan’. Het vroegst denkbare aanvangsmoment van de verjaringstermijn is de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst. Maar omdat voor de uitspraak van de Hoge Raad grote rechtsonzekerheid bestond over de vraag of verhuurmakelaars courtage in rekening mochten brengen aan consumenten, zou ik menen dat ook verdedigbaar is dat de publicatie van het arrest de verjaringstermijn heeft doen ingaan. Vanaf dit moment is immers pas duidelijk dat de consument de vernietigingsbevoegdheid had.

Op 17 november jongstleden is een al geruime tijd aanhangig wetsvoorstel inzake dubbele bemiddelingskosten als hamerstuk door de Eerste Kamer aangenomen. Hierdoor is ook bij wet een einde gekomen aan de rechtsonzekerheid en behoren dubbele bemiddelingskosten echt tot het verleden.

Mr. Susanne van de Pest
Advocaat bij Severijn Hulshof Advocaten

Na het ter perse gaan van de column ‘Streep door het verdienmodel verhuurmakelaars’ is bekend geworden dat het wetsvoorstel inzake dubbele bemiddelingskosten dat op 17 november jl. als hamerstuk op de agenda van de Eerste Kamer stond, op verzoek van de CDA-fractie van de agenda is gehaald. De CDA-fractie wil nog enkele vragen stellen aan de regering over het wetsvoorstel. Het is nog onbekend welke vragen gesteld zullen worden en wat de eventuele gevolgen daarvan voor het wetsvoorstel zijn. Wordt vervolgd. Susanne van de Pest, advocaat Severijn Hulshof advocaten te Den Haag.

Reageer op dit artikel