artikel

Ontbinding van huurovereenkomsten

bouwbreed Premium 260

Wanneer partijen een wederkerige overeenkomst hebben gesloten, ontstaan er voor beide partijen verplichtingen die zij moeten nakomen. Het kan voorkomen dat één van de partijen hierin tekortschiet.

Ontbinding van huurovereenkomsten

Wanneer dit gebeurt, zal de andere partij de overeenkomst wellicht willen beëindigen. Beëindiging is mogelijk wanneer dit in de overeenkomst zelf is bepaald, maar ook op basis van de wet. De wet bepaalt immers dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De Hoge Raad heeft naar aanleiding van prejudiciële vragen van de voorzieningenrechter te Amsterdam de uitleg van dit artikel, en meer in het bijzonder de tenzij-bepaling bij arrest van 28 september 2018 uiteengezet.

Volgens de Hoge Raad geeft de tenzij-bepaling de uitzondering op de hoofdregel weer, maar wil dit niet zeggen dat deze uitzondering enkel in uitzonderlijke gevallen kan worden toegepast of enkel betrekking heeft op zeldzame gevallen: de hoofdregel en de uitzondering brengen tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst. Voor de beoordeling hiervan spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder bijvoorbeeld de aard van de overeenkomst, de aard en betekenis van de verbintenis waarin de schuldenaar te kort is geschoten of de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming.

Schending

Dit strookt met de arresten van het Gerechtshof Amsterdam waarin zij een tekortkoming van onvoldoende gewicht achtte om een huurovereenkomst te ontbinden. Zo oordeelde het Hof in 2010 dat bij de huur van bedrijfsruimte de schending van een exploitatieverplichting door huurder de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt wanneer de huurder vanwege de huuropzegging door de verhuurder geen onderhuurder kan vinden om de bedrijfsruimte te exploiteren.

In 2012 oordeelde het Hof weliswaar dat het structureel te laat betalen van de huur in beginsel grond oplevert voor de ontbinding van de huurovereenkomst, maar acht zij een sterke verbetering van het betalingsgedrag van huurder van belang. Zij merkte het – in eerste instantie – structureel te laat betalen van de huur aan als zodanig gering dat dit de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigde. Hierbij kende het Hof grote betekenis toe aan het bedrijfsbelang van huurder en de bij het bedrijf betrokken belangen van derden. In 2014 oordeelde het Hof zelfs dat een wijziging van de bestemming van het gehuurde door huurder en het – in strijd met de huurovereenkomst – weghalen van een scheidingsmuur in het gehuurde geen tekortkomingen vormden die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigde.

Belangen

Uit deze arresten volgt dat het in elke situatie zal afhangen van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval of de tekortkoming van huurder de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan zal onder meer betekenis worden toegekend aan de belangen van partijen bij enerzijds de voortzetting van de huurovereenkomst en anderzijds de ontbinding daarvan.

Ook het recente arrest van de Hoge Raad maakt duidelijk dat een verhuurder die de ontbinding van de huurovereenkomst vordert er in ieder geval op bedacht moet zijn dat zijn vordering niet enkel in uitzonderlijke gevallen zal worden afgewezen, maar dat bij de beoordeling alle specifieke feiten en omstandigheden van het geval worden betrokken. Deze specifieke feiten en omstandigheden kunnen ertoe leiden dat een dergelijke vordering alsnog wordt afgewezen.


Florence van Ravels, advocaat bij AKD werkzaam binnen de vakgroep Bouw en Vastgoed

Reageer op dit artikel