artikel

Opleverpunten: voorkomen is en blijft beter dan genezen

bouwbreed Premium 602

Opleverpunten: voorkomen is en blijft beter dan genezen

“Het aantal opleverpunten bij nieuwbouwwoningen stijgt. Een goed moment om kort de juridische context te bespreken en een viertal tips te geven om deze opleverpunten (en daaruit voorvloeiende geschillen) te minimaliseren.”

Het zijn hoogtijjaren voor de bouwsector, maar dat betekent nadrukkelijk niet dat alles hosanna is. De sterk aangetrokken markt worstelt namelijk met nieuwe problemen: de agenda van de bouwer is overvol, goed en betaalbaar personeel is schaars en de prijs en levertijd voor bouwmaterialen blijft toenemen. Hierdoor ontstaat het risico dat de kwaliteit van de nieuwbouw in het gedrang raakt.

Het recentelijk verschenen artikel van de Vereniging Eigen Huis bevestigt dit beeld: het aantal opleveringsgebreken is met 40% gestegen ten opzichte van de crisistijd. Een goed moment om kort de juridische context van het opleveringsgebrek aan te halen en een viertal tips te benoemen ter voorkoming van opleveringsgebreken (en daaruit voortvloeiende geschillen).

Nadat de bouwer aan de opdrachtgever mededeelt dat de bouw gereed is, keurt de opdrachtgever de woning om het werk vervolgens al dan niet (onder voorbehoud) te aanvaarden. Door aanvaarding geldt het werk als opgeleverd; het werk is daarmee voor risico van de opdrachtgever. De bouwer is vanaf dat moment in beginsel ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (“de zichtbare gebreken”). De opdrachtgever doet er daarom goed aan de woning tijdens de opname – eventueel samen met een deskundige – zorgvuldig op te nemen.

Alle afwijkingen en gebreken die de opdrachtgever tijdens de rondgang opmerkt, noteert de bouwer op het proces-verbaal van oplevering (indien de bouwer het niet eens is met een punt kan hij een voorbehoud maken). De bouwer is verplicht deze opleveringsgebreken binnen drie maanden na de oplevering te herstellen. De opdrachtgever beschikt in dat kader over een “pressiemiddel”: de 5%-depotregeling. Op grond van deze regeling kan de opdrachtgever maximaal 5% van de laatste termijn van de aanneemsom storten in depot bij de notaris. Indien de opleveringsgebreken niet binnen drie maanden zijn hersteld, kan de opdrachtgever (een deel van) de uitbetaling van het depot opschorten.

Tips ter voorkoming van opleverpunten (en daaruit voortvloeiende geschillen)
Hoe voorkomt de bouwer dat de opdrachtgever naar de 5%-depotregeling of een ander juridische middel grijpt?

Kort een viertal tips:

1. Organiseer een vooroplevering.
Tijdens een vooropname maakt de opdrachtgever – veelal een aantal weken voor de formele oplevering – alvast zelfstandig een ronde door de woning. De vooroplevering heeft geen juridische status, maar de bouwer kan op basis van de op- en aanmerkingen van de opdrachtgever al voor het moment van oplevering eventuele afwijkingen en tekortkomingen herstellen.
2. Stel het moment van oplevering uit indien de resterende bouwtijd dit toelaat. Dit is een optie als de woning vlak voor het moment van oplevering nog een veelvoud aan gebreken vertoont. De bouwer voorkomt hiermee dat hij – of zijn onderaannemers – op een later moment terug moet keren om opleverpunten te herstellen met alle extra kosten en inefficiëntie voor de bouwer en rompslomp voor de opdrachtgever van dien.
3. Investeer in communicatie en verwachtingsmanagement. De oplevering is over het algemeen voor de opdrachtgever een spannend moment ter afronding van een lang proces met veel keuzemomenten. Met een open communicatie kan de bouwer meer inzicht verkrijgen in de (achterliggende) belangen van de opdrachtgever en de verwachtingen over de (kwaliteit van de) woning beter managen.
4. Zorg voor deugdelijk herstel. Indien ondanks het voorgaande toch sprake is van een opleveringsgebrek, dan doet de bouwer er goed aan zorg te dragen voor deugdelijk herstel. Als het herstel (te) lang op zich laat wachten, nieuwe gebreken oplevert (door bijvoorbeeld beschadigingen) en / of niet naar behoren wordt uitgevoerd dan leidt dit aan de zijde van opdrachtgever onvermijdelijk tot teleurstelling (irritaties).

Conclusie

Bouwer draagt de verantwoordelijkheid voor het herstel van opleverpunten. Een woning met een groot aantal opleveringsgebreken zal daardoor als een boemerang bij de bouwer terugkeren. Het voorkomen van opleverpunten is en blijft dan ook
beter dan – de tijd, energie, imagoschade en kosten die gepaard gaan met – het
genezen.


Lieke Brouns, advocaat Poelmann van den Broek

Reageer op dit artikel