artikel

Waakzaam zijn bij SOK

bouwbreed 35

Waakzaam zijn bij SOK

Kan het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst (SOK) leiden tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting?

Jaarlijks worden in de bouwwereld grote aantallen samenwerkingsovereenkomsten gesloten, tussen gemeenten, ontwikkelaars, aannemers, onderaannemers en andere partijen die betrokken zijn bij een (her)ontwikkeling. Hoe vaak wordt hierbij melding/aangifte gedaan voor de overdrachtsbelasting? Waarschijnlijk vrijwel nooit.

Toch kan het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst leiden tot het ontstaan van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Immers, indien enig risico van waardeverandering overgaat, is sprake van een economische eigendomsverkrijging voor de overdrachtsbelasting in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Uitspraak

Zo heeft de Hoge Raad in 2014 bijvoorbeeld geoordeeld dat voor de overdrachtsbelasting sprake was van een economische eigendomsverkrijging in het volgende geval.

Partij A is eigenaar van percelen grond en is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met partijen B, C en D tot ontwikkeling van woningbouw op die grond. In die samenwerkingsovereenkomst was een verplichting voor A opgenomen om zijn grond tegen een bepaalde prijs per vierkante meter te leveren aan het samenwerkingsverband of een door het verband op te richten vennootschap.

Op basis van die afspraak heeft de inspecteur een naheffingsaanslag opgelegd omdat hij meende dat partijen B, C en D hierdoor elk een deel van de economische eigendom van voormelde percelen grond verwierven. Zowel rechtbank, hof als Hoge Raad zijn het eens met de inspecteur en van mening dat de samenwerkingsovereenkomst ten minste enig risico van waardeverandering deed overgaan op de andere drie partijen.

Aandachtspunt

Is nu bij iedere samenwerkingsovereenkomst sprake van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting? Waarschijnlijk niet, maar het is wel een aandachtspunt dat bij betrokken partijen op het netvlies dient te staan, hetgeen op dit moment veelal (nog) niet het geval is. Ook indien immers niet met zoveel woorden is opgeschreven dat risico van waardeverandering overgaat bij het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst, kan sprake zijn van een dergelijke risico-overgang en dus van een belastbaar feit.

Kortom, zolang geen sprake is van overgang van enig risico van waardeverandering door het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst, is er niets aan de hand en zal geen sprake zijn van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Maar waakzaamheid is geboden!

Nadine Voncken, Kandidaat-notaris Bouw & Vastgoed bij AKD
 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels