artikel

Kunstmatige schaarste aan bouwgrond kost welvaart

bouwbreed 35

Kunstmatige schaarste aan bouwgrond kost welvaart

De woningmarkt is pas in evenwicht als de schaarstepremie op grond verdwijnt en woningen tegen bouwkosten, plus een kleine opslag, van de hand gaan.

Vrijstaand wonen lijkt me mooi! Met een grasveldje voor de kinderen. De bouwkosten voor een catalogusvilla bedragen minder dan twee ton. Een paar klikken op een website en drie maanden later staat ‘ie er. Allemaal geen probleem. De grondprijs gooit echter roet in het eten: circa 550 euro per m2.

Bestemming

Oorzaak? Nederlands grondbeleid. In een cascade van grondbeleid plannen krijgt ieder stuk grond een ‘bestemming’ die vrij gebruik verhindert. Het gehanteerde argument voor dit beperkende grondbeleid is dat hiermee de samenleving als geheel beter af zou zijn, omdat er anders een ‘verrommeld’ landschap zou ontstaan. Met z’n allen zijn we beter af. Maar dit is niet waar. Het huidige grondbeleid kost de samenleving welvaart en het ware motief ligt op een ander vlak.

Ruimtelijke ordening als verzekering voor waarde eigen woning

 De overheid gedraagt zich (waarschijnlijk onbewust) als monopolist op de grondmarkt en vraagt de prijs die de winst maximaliseert. De prijs van bouwgrond stijgt hierdoor tot ver boven kostprijs. In de regio Zuid-Holland kost landbouwgrond 5,50 euro per m2, bouwgrond 550. Lekker gemakkelijk geld ‘verdienen’ om de gemeentebegroting mee rond te krijgen! (1) Zie daar het motief.

Zittende huiseigenaren liften mee: Oudere huiseigenaren zijn hierdoor vermogend geworden. Ruimtelijke ordening als verzekering voor de waarde van de eigen woning. Kortom, gemeenten en huiseigenaren, samen dominant in de lokale gemeenschap, hebben er belang bij de hoge gronden huizenprijzen in stand te houden. Toetreders moeten zich diep in de schulden steken.

Evenwichtsprijs

In een goed functionerende competitieve markt ligt de marktprijs echter op kostprijsniveau. Wanneer de prijzen daar boven uitstijgen, neemt het aanbod toe en dalen de prijzen weer. Voor de huizenmarkt zou deze evenwichtsprijs neerkomen op een prijs die iets boven bouwkostenniveau ligt, dus zo’n twee ton voor een catalogusvilla. Minder dus dan de prijs die momenteel voor een kwalitatief matig jaren zeventig-rijtjeshuis moet worden neergeteld!

Als de marktprijs op kostprijsniveau ligt, genereert de markt het meeste welvaart. Dit is een bekend resultaat uit de micro-economie. Dit is eenvoudig in te zien aan de hand van de onderstaande figuur, (linkerdeel).

In de figuur zien we een vraagcurve en een aanbodcurve. Bij een goed werkende markt ligt de prijs op het snijpunt van deze curves. Zolang er een koper is die een prijs wil betalen die hoger is dan de prijs waarvoor een producent wil produceren vindt er aanbodverruiming plaats.

De totale welvaartswinst die deze markt genereert is het oppervlak van de driehoek die ingeklemd ligt tussen vraag en aanbodcurve. Kopers en verkopers profiteren van deze markt: Alle kopers betalen marktprijs P e , lager dan hun persoonlijke maximumprijs. Het verschil is welvaartswinst. Het groene deel representeert de totale: welvaartswinst voor kopers, ‘consumenten surplus’ genoemd. Voor verkopers geldt dezelfde redenering: Het blauwe deel representeert de totale welvaartswinst voor verkopers: ‘producenten surplus’.

Monopolie

Wat gebeurt er op de Nederlandse grondmarkt? De overheid is ‘producent’ van bouwgrond en heeft een de facto monopolie op het creëren hiervan. Door het afknijpen van het aanbod (Q m in plaats van Q e) wordt de marktprijs van bouwgrond opgejaagd (P m in plaats van P e) en het ‘producenten surplus’ vergroot: dit gaat allereerst ten koste van het ‘consumenten surplus’ maar belangrijker nog: het leidt tot welvaartsverlies. Dit verlies in rood weergegeven staat bekend als deadweight loss. Deze conclusie is niet nieuw: het onderwerp ‘welvaartsverlies door grondbeleid’ heeft ook in de economische literatuur aandacht gekregen. (2)(3)

Volgens het Global Wealth Report van verzekeraar Allianz behoort Nederland tot de vijf rijkste landen ter wereld. Deze rijkdom is voor een groot deel gebaseerd op de overwaarde van de woningen in het bezit van ouderen. Ze drukt de schaarstepremie uit die de jonge generatie aan de oude generatie moet betalen vanwege de synthetische schaarste aan bouwgrond. We houden onszelf voor de gek, als we een beslag op een deel van de toekomstige verdiencapaciteit van de jongere generatie op de balans zetten als rijkdom.

Welvaartsverlies

In de maatschappelijke discussie lijkt dit welvaartsverlies onderbelicht. Bouwers klagen wel over te weinig bouwlocaties maar gebruiken dit argument nooit. Tegenstanders lijken bevreesd voor ‘Belgische toestanden’. Als alle Nederlandse woningen een perceel van 400 m2 zouden hebben, zou slechts vijf procent van het grondoppervlak gebruikt worden voor wonen.

Van liberaler grondbeleid zijn tal van positieve effecten te verwachten

Het lijkt eerder zaak om de echt waardevolle natuurgebieden te beschermen. Verder zijn tal van andere positieve effecten van een liberaler grondbeleid te verwachten. De groene ruimte in de kernen zal minder belast worden en dat leidt tot een prettiger binnenstedelijk klimaat, met meer ruimte voor groen. De economie zal een impuls krijgen door toegenomen activiteit in de bouwsector.

Bouwinnovatie zal toenemen waardoor bouwkosten dalen en kwaliteit toeneemt. Transformatie van het vastgoedbestand naar iets dat beter aansluit bij actuele behoeften, ouderenhuisvesting bijvoorbeeld, wordt veel gemakkelijker. Zo kunnen we nog wel even doorgaan. Vrijgeven dus, dat grondgebruik!

Michiel van Wezel, modelleerder/analist in de corporatiesector

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels