artikel

Verouderd vastgoed in tijd van transitie

bouwbreed

Verouderd vastgoed in tijd van transitie

Kerken, opvanghuizen, scholen, bibliotheken, brugwachtershuisjes – 
allemaal een stenen neerslag van wat onze (voor)ouders belangrijk vonden. Gebouwen, eens met een functie in de samenleving, maar nu bijna als wezen staand in de contemporaine wereld. Wat doen we met die overdaad aan eens zo breed gesteunde meters?

Bij een transitie gaat niet één gebouw ten onder maar verdwijnen basisprincipes onder een compleet maatschappelijk bolwerk. Ons land verandert diepgaand op vele domeinen. Er is een multitransitie gaande en de verschuivingen lopen niet synchroon. En de mensen zelf? Vaak voelen ze zich verraden door de plotselinge miskenning van wat zo lang van waarde was. Ikzelf, als transitieman, raak opgewonden door visioenen die zich nu aandienen. Voor de vraag wat te doen halen transitiedenkers graag inspiratie uit de geschiedenis.

Ooit namen we afscheid van vestigingsmuur, kruitopslag, graanmolen, brink, stadsgasfabriek en lakenhal. Allemaal weg. Die vestingmuur is leerzaam. Ze stonden in de weg nadat oorlogstechnieken veranderden en steden explodeerden in omvang. Er was uiteindelijk dwang nodig om stadsbesturen te verplichten de bouwsels neer te halen. Vandaag is een stadswal een niche, met een andere waarde. Een historische. Onschadelijk. Leerzaam. Maar je moet er niet te veel van hebben.

Zo zal het ook gaan met een groot deel van het traditioneel maatschappelijk vastgoed: kantoren, winkels, benzinestations, zelfs een groot deel van de Botlek. Niet meer nodig in deze hoeveelheden, in deze vorm.

Nieuwe gemeenschappen

Terug naar het nu. Ons land is het superindividualisme voorbij en nieuwe gemeenschappen groeien. Energiecoöperaties. Lokale voedselmarkten. Gemeenschapsmunten. Nieuwe veeteeltcoöperaties. Online gemeenschappen en ‘decision making communities’ lijken de oude politiek deels over te nemen. Overheden kunnen vrijkomende gebouwen slechts incidenteel zelf herbestemmen. Laten we aannemen dat dat tij voorlopig niet keert. Wie kunnen dat dan wel? De nieuwe collectieven?

Nog niet helemaal, vrees ik. Ze stoppen veel energie in het realiseren van hun droom, maar missen nog stevigheid, positie, robuustheid, op hen ingespeelde regels en stabiele geldstromen. Ze zijn beweeglijk, vaak noodgedwongen. Kunnen net hun energierekening betalen en kiezen voor goedkope, afgeschreven panden. ‘In tijden van transitie reize men licht’, zeg ik vaak. Zij doen dat. Herontwikkeling is voor hen pas haalbaar als de prijs daalt, hun draagkracht groeit en ze vastgoed nodig hebben om hun droom te bestendigen.

Er moeten bovendien eerst heel wat verbanden worden losgewrikt. Ikzelf vermoed bijvoorbeeld dat ons denken over eigendom zal veranderen. Moet eigendomsrecht altijd bij één individu of rechtspersoon liggen? Handig misschien voor de Belastingdienst, maar niet altijd voor het realiseren van dromen. Ook hier weer inspiratie uit onze eigen historie. Nederland kent nog steeds plekken waar honderden mensen vastgoed en grond in ondeelbaar eigendom hebben. Oeroude constructies van voor de Staat der Nederlanden. Stel dat lang leegstaande gebouwen automatisch opgaan in het ongedeeld-eigendom van de lokale gemeenschap. Welke nieuwe routines zouden dan denkbaar worden? De hobbel is vooral een psychologische.

Te duur

Voor nieuwe collectieven is ook verouderd vastgoed vaak te duur. Hier komt mijn volgende transitievraag om de hoek: hoe ontwikkelt de innige band tussen vastgoed en financiering zich komende decennia? Ze waren decennialang de ideale dienaar van elkaar. De val van Lehman Brothers verbrak deze innige band abrupt, maar in onze taal, routines en verwachtingen echoot ze na. ‘Wat is de business-case? Hoe is het verdienmodel bij herontwikkeling? Hoe groot is de hefboom? Grondexploitatie is de motor.’ Iedereen kent ze.

Geld was heel lang helemaal niet de dominante maat voor maatschappelijk vastgoed. Beide kwamen er om een maatschappelijke droom te realiseren. Die periode zal opnieuw aanbreken. Boekwaarden kunnen niet lang kunstmatig hoog gehouden worden. Gemeenten hebben nu andere zaken aan hun hoofd dan de woz-waarden te maximaliseren. Hefbomen? Verdacht. Met Lehman gingen ze als leitmotivvoor gemeenschapsinvesteringen ten onder.

We gaan vanzelf naar een bredere maat om gemeenschapsvastgoed te beoordelen op zijn betekenis. Voor welke diepliggende problemen lijkt het nú de belofte?

Velen vinden de nieuwe collectieven een broodnodige aanvulling op onze samenleving. Als dat klopt, komt daar vroeg of laat een materiële neerslag van – in gebouwen, in eigendomsverhoudingen, in gebruiken, gedoogconstructies en ten slotte in nieuwe regels. Dan zijn kosten en geld ineens niet langer leidend. Degenen die daarop blijven inzetten zullen het spel in de tijd verliezen.

Harry te Riele, Transitiespecialist Transitiefocus

Hij schreef dit artikel op verzoek van Bouwstenen voor Sociaal, platform voor maatschappelijk vastgoed. Zijn bijdrage is ook opgenomen in de publicatie Maatschappelijk Vastgoed van Waarde (Bouwstenen, december 2015). Zie www.bouwstenen.nl.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels