artikel

Herstel Brabantse woningmarkt niet via de weg van de minste weerstand

bouwbreed Premium 114

Herstel Brabantse woningmarkt niet via de weg van de minste weerstand

Voor een regio die de ambitie heeft bij de Europese top in kennis en innovatie te (blijven) horen is een goed functionerende woningmarkt essentieel. Gelukkig is het herstel van de woningmarkt ook in Brabant ingezet.

Want nam de Brabantse voorraad in 2015 nog met slechts 6.700 woningen toe, dit jaar en ook in 2017 ligt deze groei naar verwachting op zo’n 8.000 woningen. Tot zover het goede nieuws, want met een vraag van ruim 10.000 nieuwe woningen per jaar in de eerstkomende jaren, hebben we nog steeds een achterstand. En daarmee neemt het woningtekort eerder toe dan af.

Niet de weg van de minste weerstand op

De Brabantse woningmarkt kan dus wel een stevig duwtje gebruiken, waarbij het versnellen van de productie overigens niet de enige opgave is. Want ook het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad voor de groeiende groep alleenstaanden en ouderen – al dan niet met een zorgbehoefte – vraagt onze aandacht. En datzelfde geldt voor het verduurzamen van de woningvoorraad (Nul-op-de-Meter) en herbestemmen als het nieuwe bouwen.

Van Merrienboer reageert

Van Merrienboer reageert
Regelmatig word ik geconfronteerd met opvattingen als: “Er moet meer gebouwd worden in ‘het weiland’, want herbestemmen is te duur, te complex en duurt te lang” en “De provincie moet overcapaciteit in de woningbouwplanning toestaan.” Het bewandelen van de weg van de minste weerstand is echter niet de oplossing om de woningmarkt vlot te trekken. Integendeel!

Het mechanisme van de woningbouwaantallen

Met kennis en onderzoek dragen we als provincie bij aan agendavorming in de Brabantse regio’s. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose laat zien hoe de samenstelling van de bevolking en bijbehorende woningbehoefte zich de komende decennia ontwikkelen. We hebben in Brabant afgesproken dat de woningbehoefte bepalend is voor hoeveel huizen er gebouwd mogen worden: de vraag bepaalt het aanbod.

In de vier regio’s maken gemeenten en provincie afspraken over hoe deze aantallen te verdelen over de woningbouwprogrammering van gemeenten. Als provincie zien we toe op het naleven van die gezamenlijke afspraken. Steeds meer gemeenten werken daarnaast toe naar een systeem waarin zij met de buurgemeenten woningbouwplannen onderling afstemmen, in de wetenschap dat de invloed van woningbouw niet ophoudt bij de gemeentegrens en afstemming juist zorgt voor een sterkere regionale woningmarkt.

Ruimte om in te spelen op veranderingen

Nog niet zo heel lang geleden hadden Brabantse gemeenten – ook op verzoek van het toenmalige provinciebestuur – een enorme overcapaciteit aan woningbouwplannen. Dit vanuit de gedachte dat toch niet alle plannen (volledig) gerealiseerd worden en meer plannen ook leiden tot meer woningbouw.

Gelukkig heeft dit idee de afgelopen jaren plaatsgemaakt voor realisme en matchen de woningbehoefte en het planaanbod – althans kwantitatief – nu veel beter met elkaar. De verschillen tussen Brabantse gemeenten zijn echter groot en de traditie dat de volledige plancapaciteit onwrikbaar vastligt in harde en zachte nieuwbouwplannen, is op veel plekken nog aan de orde van de dag.

Overpro-grammering is geen oplossing, maar juist het probleem

Met het gevolg dat er geen ruimte meer is om in te spelen op een veranderde marktvraag of op onverwachte lege plekken in onze kernen.

Het komt dus niet zelden voor dat de provincie gevraagd wordt een plaatselijk oogje dicht te knijpen en meer woningen toe te staan, zodat een knelpunt is op te lossen. Er gaan zelfs geluiden op dat de provincie in het algemeen overprogrammering zou moeten toestaan. Terwijl we in Brabant van het verleden hebben geleerd dat overprogrammering geen oplossing is, maar juist het probleem, omdat de noodzaak tot flexibiliteit en aanpassingsvermogen niet wordt ingevuld.

Flexibiliteit in plannen betekent meer bouwen

Het is belangrijk dat gemeenten naast harde plannen, op z’n minst dertig procent flexibele plancapaciteit ‘in de achterzak’ houden. Om twee redenen: de dynamiek van de woningmarkt en de groeiende hoeveelheid leegstand in binnenstedelijk vastgoed.

De dynamiek op de woningmarkt wordt onder meer ingegeven door de flexibilisering van de arbeidsmarkt en veranderingen in financieringsmogelijkheden. Veel starters op de arbeids- en woningmarkt, maar ook middeninkomens en flexwerkers kiezen bewust of genoodzaakt voor een huurwoning. Ook is er een groeiende tendens om een woning in gebruik, maar niet in eigendom te hebben, bijvoorbeeld bij ouderen die de handen financieel vrij willen hebben.

De lokroep van het (te) dure koopprogramma blijkt hardnekkig

Daarnaast laten demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing, de sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de komst van ‘nieuwe Brabanders’ zien dat ontwikkelingen van jaar tot jaar sterk fluctueren.

Het bouwen van het benodigde aantal woningen hangt nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van woningbouwplannen: geen kwantiteit zonder kwaliteit. In Brabant zijn vraag en aanbod nog lang niet altijd goed op elkaar afgestemd. De discussies gaan over de samenstelling van het planaanbod in koop- en huurwoningen en de prijs daarvan.

De lokroep van het (te) dure koopprogramma blijkt hardnekkig, terwijl de vraag zich met name toespitst op huur en goedkope koop. En hoewel er een grote investeringsbereidheid én vraag is naar vrijesector huurwoningen, vertaalt zich dat maar mondjesmaat in concrete plannen.

Geen excuus voor wegkijken van leegstand

Inspelen op het nieuwe evenwicht vraagt ook de komende tijd verdere invulling en aanpassing van het planaanbod. De benodigde flexibiliteit kan verder worden vergroot door nieuwbouwplannen niet al in een vroeg stadium programmatisch en financieel ‘dicht te timmeren’. Met globale plannen – in fases en kleinschalig uit te werken, steeds afhankelijk van de dan actuele vraag – kunnen gemeenten en ontwikkelaars beter meebewegen met ontwikkelingen aan de vraagzijde. Dat komt de woningbouwproductie ten goede.

De Ladder voor duurzame verstedelijking biedt daarnaast een inspirerend kader om invulling te geven aan een goede (nieuwe) balans tussen de nieuwbouw van woningen, het aanpassen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van leegstaand of vrijkomend kantoor-, winkel- en maatschappelijk vastgoed.

Vrijkomende tehuizen en lege winkels zo laten voor het nageslacht?

 In de bouwwereld klinken tegenwerpingen dat herbestemmen te ingewikkeld en te duur is, en dat het meeste laaghangend fruit intussen wel is geplukt. De eisen van de Ladder werken volgens hen te veel vertragend en werken woningnood in de hand.

Maar wat is het alternatief? ‘Alle ballen’ op bouwen in de wei?  En zullen we de vrijkomende verzorgingshuizen en de lege winkels in de aanloopstraten dan maar laten staan voor het nageslacht? Die nieuwbouwwijk is tenslotte hard nodig en toch een stuk sneller en goedkoper om te bouwen.

Het is te duur en het duurt te lang

Vanuit de wetenschap dat wonen nog zo’n beetje de enige ruimtevrager in Brabant is die de groeiende leegstand het hoofd kan bieden, én het feit dat een prettig leefklimaat begint bij zorgvuldig ruimtegebruik, is dat een beroerd excuus. Zeker als je je realiseert dat in Brabant voldoende kubieke meters leeg staan om – hypothetisch gezien – de volledige woningbehoefte voor tien jaar te vullen.

Het kan dus niet waar zijn dat leegstand wordt weggewuifd met ‘het is te duur en duurt te lang’ of zelfs met ‘het mag niet van de provincie vanwege de woningbouwaantallen.’ In Brabant beschikken we over ruime ervaring waaruit blijkt dat het realiseren van betaalbare woonruimte in bestaand vastgoed wel degelijk kan. Kijk naar Eindhoven als transformatiekampioen van kantoren naar (betaalbare) woningen.

Beweging in Brabantse woningmarkt

Het is cruciaal dat alle partijen – overheden, corporaties en ontwikkelaars – zich gezamenlijk verantwoordelijk voelen voor het opheffen van belemmeringen op de woningmarkt. Zodat woningbouwplannen sneller gerealiseerd worden, omdat ze voldoen aan de vraag van de markt. En zodat niemand zich laat weerhouden van het benutten van inbreidings- en transformatiekansen.

Met de nieuwe bevolkings- en woningbehoefteprognose die voorjaar 2017 verschijnt, nemen we opnieuw de temperatuur op van de Brabantse woningmarkt. Een moment waarop we ook als provincie met voorstellen komen die vaart zetten achter het herstel. Maar niet over de weg van de minste weerstand!



Erik van Merrienboer is PvdA-gedeputeerde Ruimte en Financiën bij de Provincie Noord-Brabant

Reageer op dit artikel